English | Deutsch
Zdjęcie pochodzi z blogu warszawa78.blox.pl

Porady prawne

Dziedziczenie umowy najmu po śmierci najemcy

May 3, 2020 - 4:51 pm

Jedną z częstych sytuacji, które zgłaszają lokatorzy, jest śmierć głównego najemcy i niepewność pozostałych mieszkańców lokalu. Lokatorzy często nie wiedzą, czy powinni składać wniosek o lokal od Gminy i czy umowa najmu ze zmarłym najemcą nadal obowiązuje.

Sprawę tę w sposób jasny reguluje Art. 691 Kodeksu Cywilnego:

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W zakres osób uprawnionych do “odziedziczenia” umowy najmu wchodzą osoby, które stale zamieszkiwały w lokalu i są: małżonkiem, partnerem, dziećmi lub innymi osobami objętymi obowiązkiem alimentacyjnym (także rodzice, gdyby zmarłym najemcą był syn lub córka). Osoby te stają się stroną istniejącej umowy najmu, a umowa ta nie wygasa. To bardzo istotny aspekt tej sprawy. Oznacza to, że nie ma konieczności zawierania nowej umowy najmu i występowania do Urzędy Dzielnicy z wnioskiem o najem lokalu. Umowa najmu przysługuje wyżej wymienionym osobom z mocy prawa, a więc nie wymaga żadnych dodatkowych czynności. Urząd Dzielnicy jest zobowiązany do przepisania istniejącej umowy najmu – na dotychczasowych warunkach – na nowego głównego najemcę.

Czasem zdarza się jednak, że Urzędy Dzielnicy odmawiają przeniesienia umowy najmu. Podawane są przy tym różne przyczyny: brak zgłoszenia zamieszkania osoby, jakiekolwiek donosy i podejrzenia, że dana osoba nie zamieszkiwała w lokalu, rzekoma możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób… Jednak Urząd Dzielnicy nie prawa wprowadzać żadnych dodatkowych warunków uznania najmu, niż te przewidziane w Kodeksie Cywilnym.

W razie gdyby pisemne wezwanie do uznania istnienia umowy najmu z nowym najemcą zostało odrzucone przez Urząd Dzielnicy, należy złożyć pozew do Sądu Cywilnego o uznanie istnienia stosunku najmu między nowym najemcą, a Miastem stołecznym Warszawa. Wzór takiego pozwu prezentujemy poniżej.

Aby skutecznie wywalczyć prawo do umowy najmu, należy do pozwu załaczyć kopię wskazania najmu lokalu, którą otrzymał zmarły najemca, jego umowę najmu, oraz akt zgonu. Potwierdzeniem istnienia umowy najmu zmarłego najemcy może też być zeznanie pracownika Urzędu Dzielnicy (można tu wezwać na świadka pracownika ZGN lub Wydziału Zasobów Lokalowych z którym miał kontakt zmarły). Każdy wezwany świadek musi mieć podany właściwy adres doręczenia. W przypadku urzędnika, będzie to adres urzędu, w którym pracuje.

Konieczne jest też udowodnienie przez Powoda (a więc nowego najemcę, który pozostał w lokalu po śmierci poprzedniego najemcy), że stale zamieszkiwał z najemcą do chwili jego śmierci. Ustawa nie precyzuje przy tym, co oznacza “stale” i jaki to musi być okres. “Stałe zamieszkiwanie” nie musi oczywiście oznaczać zakazu opuszczania lokalu. Czasowe przebywanie poza lokalem w celach zarobkowych lub urlopowych nie powoduje, że nie można uznać tego za “zamieszkiwanie”. Okres wspólnego zamieszkania i tworzenia jednego gospodarstwa domowego powinien zostać udokumentowany dokonywaniem opłat za usługi dostarczane na adres lokalu (np. telewizja kablowa, usługi telekomunikacyjne). Korespondencja otrzymywana na nazwisko lokatora na adres lokalu będzie dobrym dowodem w sądzie. Podobnie zeznania sąsiadów, którzy mogą zaświadczyć, że w okresie przed śmiercią głównego najemcy Powód faktycznie zamieszkiwał w lokalu.

Oto wzór pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu po zmarłym najemcy:

Skomentuj Dziedziczenie umowy najmu po śmierci najemcy

Nowelizacja uchwały oddłużeniowej

April 25, 2020 - 9:41 pm

W dniu 23 kwietnia b.r. odbyła się sesja Rady Warszawy, na której uchwalono nowelizację Uchwały w sprawie zasad restrukturyzacji zadłużenia. Nowelizacja zawiera zapisy korzystne dla osób, które ucierpiały z powodu stanu epidemii COVID-19.

Uchwała nr XIII/295/2019 Rady m.st. Warszawy z dnia 30 maja 2019 r. w sprawie zasad restrukturyzacji zadłużenia z tytułu zajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy wprowadzała możliwość podpisania umowy o spłacie zadłużenie w dwóch wariantach:

  • Spłaty 60% zadłużenia w ratach przez okres 1 roku do 5 lat lub nawet do 10 lat, jesli kwota zadłużenia przekracza 10 tys. zł. Umarzane jest wtedy 40% zadłużenia.
  • Spłaty 40% zadłużenia w terminie 3 miesięcy. Umarzane jest wtedy 60% zadłużenia.

Uchwała zawiera również korzystne zapisy dla osób, które zadłużyły się w wyniku tzw. ubóstwa energetycznego, czyli ogrzewania elektrycznego w kamienicach pozbawionych centralnego ogrzewania.

Innym ważnym zapisem było możliwość ograniczenia kwoty spłacanej przez dłużnika tylko do części długu, który przypadał na tę osobę (a nie jak wcześniej, solidarnie za wszystkich członków gospodarstwa, które mieszkały w lokalu).

Co wprowadziła nowelizacja związana z COVID-19?

Uchwała, w swojej dotychczasowej formie, umożliwiała wypowiedzenie umowy o spłacie zadłużenia przez Zarząd Dzielnicy lub Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w sytuacji zwłoki w opłatach bieżących lub ratach spłaty zadłużenia. Mógł być wtedy nałożony obowiązek spłacenia całości zadłużenia wraz z odsetkami.

Nowelizacja Uchwały wprowadziła zapis, który uwzględnia ciężką sytuację osób, które utraciły dochody w wyniku stanu epidemii COVID-19:

W przypadku wystąpienia trudności spowodowanych COVID-19, uniemożliwiających dłużnikowi, który podpisał umowę, terminowe płacenie należności z tytułu opłat bieżących lub spłaty zadłużenia, niewywiązywanie się dłużnika z warunków umowy nie powoduje jej wygaśnięcia i wymagalności całego niespłaconego zadłużenia wraz z odsetkami za opóźnienie. W takim przypadku, na wniosek dłużnika, złożony w terminie do 2 miesięcy od zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii strony ustalą nowe terminy płatności zarówno zaległych należności z tytułu opłat bieżących jak i z tytułu spłaty zadłużenia.

Osoby, które nie podpisały umowy o spłacie zadłużenia przed wystąpieniem epidemii, nadal mogą wystąpić o podpisanie takiej umowy. Termin składania wniosków został przedłużony do 30 maja 2021 r.

Poniżej, udostępniamy tekst uchwały (zawierający poprawki).

Skomentuj Nowelizacja uchwały oddłużeniowej

Jak opóźnić podwyżkę czynszu w czasie epidemii?

April 23, 2020 - 12:40 pm

Jak donosi prasa, w wielu miastach w Polsce wprowadzane są podwyżki czynszów w zasobach komunalnych, prywatnych i w TBSach. Ustawa o COVID-19 pozwala jednak odroczyć podwyżki w czasie.

Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 różnicuje dwie sytuacje związane z podwyżką czynszu.

Podwyżka nastąpiła po dniu 1 kwietnia 2020 r.

Ustawa w jasny sposób precyzuje, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się wysokości czynszu lokalu mieszkalnego. Tak więc nawet, gdyby właściciel próbował wypowiedzieć w tym okresie wysokość czynszu, takie wypowiedzenie będzie skuteczne dopiero w dniu 1 lipca. Ale podwyżka nie będzie wymagalna nawet w tym terminie, co reguluje Art. 8a ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Tak więc w tym przypadku podwyżki czynszu mogą zacząć obowiązywać dopiero od października 2020 r. Do tego czasu należy uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości.

Uwaga: Pamiętajmy, że wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie!

Podwyżka nastąpiła przed dniem 1 kwietnia 2020 r.

Możliwa jest też sytuacja, w której wypowiedzenie wysokości czynszu zostało dokonane przed dniem wejścia w życie Ustawy o COVID-19, a więc przed dniem 1 kwietnia 2020 r. Okres 3 miesięcy przed wejściem podwyżki może upływać przed 30 czerwca 2020 r. W takiej sytuacji możliwe jest przedłużenie terminu wypowiedzenia wysokości czynszu, jednak konieczne jest oświadczenie woli najemcy.

Aby uzyskać przedłużenie okresu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. należy wysłać właścicielowi pismo o nastepującej treści:

Miejscowość, data

Oświadczenie woli

Zgodnie z art. 31u ust. 1 Ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw

Jako najemca lokalu …………………… (adres zamieszkania) wyrażam wolę przedłużenia okresu wypowiedzenia wysokości czynszu z dnia ………………(data otrzymanego wypowiedzenia) do dnia 30 czerwca 2020 r.

Podpis

Wysłanie pisma o tej treści spowoduje, że nowa wysokość czynszu będzie wymagalna dopiero w lipcu 2020 r.

Zaskarżenie podwyżki czynszu

Niezależnie od powyższych uwag, lokatorom przysługuje możliwość zaskarżenia podwyżki czynszu w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia.

  • Jeśli właściciel zamierza podwyższyć czynsz powyżej 3% stawki odtworzeniowej za metr (tu przeczytaj ile ona wynosi), złóż prośbę o wyjaśnienie przyczyn podwyżki czynszu (brak odpowiedzi ze strony właściciela skutkuje nieważnością podwyżki) Pobierz wzór
  • Jeśli właściciel już podwyższył czynsz powyżej 3% stawki odtworzeniowej za metr, złóż Pozew o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu. Pobierz wzór.

Skomentuj Jak opóźnić podwyżkę czynszu w czasie epidemii?

Ile wynosi dochód uprawniający do pomocy mieszkaniowej?

April 8, 2020 - 9:04 pm

Zawarte poniżej informacje umożliwiają określenie kryterium dochodowego dla mieszkańców Warszawy.

Od dnia 1 marca 2020 r. podstawą umożliwiającą obliczenie wysokości kryterium dochodowego jest wysokość ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie mazowieckim. Ta wysokość jest podawana na stronie Głównego Urzędu Statystycznego.

W oparciu o ten wskaźnik, kryterium dochodowe na osobę dla gospodarstw jedno, dwu, trzy i czteroosobowych wygląda następująco (stan na kwiecień 2020 r.):

UWAGA: podana kwota nie jest ani kwotą brutto ani netto! Jest to tak zwana kwota “ubruttowiona”, czyli zawierająca podatek, ale nie zawierająca składek i ubezpieczenia.

W wierszu “Obniżka/zamiana” podano kryterium uprawniające do wniosku o obniżkę wysokości czynszu lub do zamiany lokalu. Emeryci i osoby niepełnosprawne mogą korzystać z dodatkowego podwyższenia kryterium.

Skomentuj Ile wynosi dochód uprawniający do pomocy mieszkaniowej?

Jak obliczyć stawkę odtworzeniową?

April 8, 2020 - 6:29 pm

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, potocznie zwany “stawką odtworzeniową”, jest m.in. podstawą do obliczania zaskarżalnej wysokości czynszu. Z tego powodu lokatorzy powinni wiedzieć, jak należy obliczyć ten wskaźnik.

W art. 8a Ustawy o ochronie praw lokatorów stawka odtworzeniowa jest określona jako wskaźnik, którego przekroczenie umożliwia podważenie zasadności podwyżki czynszu. Artykuł ten stanowi, że:

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie
lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec
miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

W ust. 4 tej regulacji zawarte jest następujące ograniczenie:

Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach […] Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Jaka jest wysokość 3% stawki odtworzeniowej?

Wysokość tej stawki jest określana przez Wojewodę. W przypadku Warszawy, informacja o jej wysokości jest publikowana na stronie: https://bip.mazowieckie.pl/artykul/307/461/wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-mieszkalnych

Przykładowo wskaźnik obowiązujący od 1 kwietnia 2020 r. dla Warszawy, to kwota 6612,98 zł. Tę kwotę należy podzielić przez 12 i obliczyć 3% od uzyskanej kwoty. A więc aktualna na moment publikacji tego artykułu stawka wynosi 16,53 zł/m2.

Jeżeli właściciel podniesie czynsz powyżej tej wartości, podwyżka może zostać zaskarżona w sądzie.

UWAGA: Na podstawie tzw. “Tarczy antykryzysowej”, właściciele nie mogą podwyższać czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. Zobacz więcej informacji na ten temat.

Skomentuj Jak obliczyć stawkę odtworzeniową?

Jak wypowiedzieć wcześniej umowę najmu?

March 30, 2020 - 10:44 pm

Choć najczęściej piszemy o tym, jak walczyć z wypowiedzeniami umów najmu, zdarzają się też przypadki odwrotne. Jest tak, gdy lokatorzy podpisali umowę najmu na czas określony, ale chcieliby z niej zrezygnować we wcześniejszym terminie ponoszenia dodatkowych kosztów. Powiemy tu, jak sobie poradzić z tym problemem w przypadku wynajmowania pokoju w mieszkaniu z wieloma najemcami.

Umowy najmu na czas określony, co do zasady, mogą zostać wypowiedziane przed upłynięciem terminu tylko na warunkach określonych w umowie. A te warunki są często bardzo niekorzystne dla lokatorów. W tym artykule omówimy rodzaj umowy najmu, który występuje często w najmie indywidualnych pokojów w mieszkaniach. W razie wypowiedzenia umowy najmu przez lokatora, warunkiem jest:

Znalezienie na swoje miejsce kolejnego najemcy, który zgodzi się zawrzeć umowę najmu na takich samych warunkach

Dodatkowo, nieraz obecna jest klauzula o następującej treści:

W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy nastąpiło z przyczyn zależnych od Najemcy, Wynajmujący może obciążyć Najemcę karą umowną w wysokosci równowartości czynszu, jaki Najemca byłby zobowiązany uiszczać do końca okresu, na jaki umowa została zawarta.

Najem pokoju w mieszkaniu z wieloma obcymi osobami, ze współdzieloną łazienką, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, jest w oczywisty sposób zagrożeniem dla zdrowia lokatorów w dobie epidemii COVID-19.

Aby ograniczyć ryzyko kosztów w razie wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, należy wysłać wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu według poniższego wzoru listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Potwierdzenie odbioru (tzw. “zwrotka”, żółta kartka otrzymywana zwrotnie z podpisem odbiorcy) należy zachować, gdyż będzie to stanowić ważny dowód sądowy w razie, gdyby wynajmujący próbował rościć sobie prawo do opłat czynszowych po wypowiedzeniu umowy najmu przez lokatora.

Oto wzór wypowiedzenia umowy najmu:

Istnieje też możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem sądowego rozwiązania umowy najmu z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków (a taka z pewnością wystąpiła wraz z wybuchem epidemii COVID-19). Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt.

Skomentuj Jak wypowiedzieć wcześniej umowę najmu?

Co dla lokatorów oznaczają przepisy ustawy o COVID-19?

March 23, 2020 - 10:09 pm

[Aktualizacja informacji prawnych na dzień 28 marca 2020 po wprowadzeniu poprawek przez Sejm]

Źródło: http://orka.sejm.gov.pl/Druki9ka.nsf/0/0ED4D419861EFC71C12585370038D29C/%24File/299.pdf

Rządowa “Ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19” zawiera zapis dotyczący najemców. Omówimy tu przypadki, których dotyczy.

Na wstępie należy zaznaczyć, że w projekcie nie ma w ogóle mowy o tym, by odciążyć najemców z opłat czynszowych, których mogą nie być w stanie pokryć z powodu nagłej utraty źródeł dochodów. Rząd kompletnie nie ma nic do zaoferowania w tej kwestii. Projekt Ustawy reguluje jednak możliwość wypowiedzenia umów najmu do końca czerwca 2020 r. i stwarza możliwość przedłużenia umów najmu, które wygasałyby przed tym terminem.

Co jeśli umowa najmu miała wygasnąć w trakcie epidemii?

Paragraf projektu dotyczący tej kwestii brzmi następująco:

Art. 31s. 1. W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy [o COVID-19] upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Jednak, zgodnie z ust. 3 przepisu, nie ma on zastosowania:

do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy [o COVID-19] był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc […]

Jeśli więc ktoś miał choćby miesięczne zadłużenie przed wejściem w życie Ustawy, umowa najmu nie zostanie przedłużona.

Co jeśli właściciel zamierza wypowiedzieć umowę w czasie epidemii?

Ta kwestia jest regulowana przez poniższy artykuł:

Art. 31t. 1. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

WAŻNE: Wśród wyjątków od tej zasady nie ma możliwości wypowiadania umowy najmu z powodu zwłoki zapłaty czynszu i innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, (czyli Art. 11 ust. 2 pkt 2. Ustawy o ochronie praw lokatorów) po wejściu w życie ustawy.

Przepisy oznaczają, że zadłużenie za miesiące kwiecień, maj i czerwiec może spowodować wypowiedzenie umowy najmu dopiero po dniu 30 czerwca 2020 r.

Co jeśli umowa najmu została wypowiedziana przed epidemią?

Ten przypadek jest regulowany przez następujący przepis:

Art. 31u. 1. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy [o COVID-19], a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Od tego przepisu są jednak znaczące wyjątki, które powodują, że będzie on bezużyteczny dla lokatorów, którzy nie są w stanie opłacać czynszu z powodu nagłej utraty dochodów:

Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów określa m.in. warunki wypowiedzenia umowy najmu z tytułu zadłużenia za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Tak więc lokatorzy, którzy popadli w zadłużenie już przed epidemią i została im wypowiedziana umowa najmu, a ich sytuacja nadal jest bardzo trudna z powodu utraty dochodów i braku możliwości spłaty zadłużenia, będą całkowicie pozbawieni ochrony.

Jak widać, przepisy proponowane przez rząd w niedostatecznym stopniu chronią lokatorów, którzy nagle utracili źródło dochodów. Właściciele lokali oraz Gminy będą mogły uruchamiać procedury eksmisyjne już teraz, albo najpóźniej w dniu 1 lipca 2020 r. Czy w tym czasie będą przeprowadzane egzekucje komornicze? To już będzie zależało od decyzji Sądów Rejonowych, które mogą podjąć decyzję o wstrzymaniu czynności terenowych przez komorników.

Projekt Ustawy przeszedł drugie czytanie w Sejmie w dniu 27 marca 2020 r. i ma w najbliższym czasie trafić pod obrady Senatu.

1 komentarz na temat Co dla lokatorów oznaczają przepisy ustawy o COVID-19?

Lokator z zagrożenia budowlanego nie musi deklarować dochodów!

February 3, 2019 - 1:29 pm

Informacja dla lokatorów z wypowiedzeniem umowy najmu z racji katastrofy budowlanej. Nie musisz wypełniać informacji o dochodach we wniosku o lokal zamienny!

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 4), właściciel (Gmina) może wypowiedzieć stosunek najmu w budynku, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takiej sytuacji Gmina MUSI zapewnić lokatorom LOKALE ZAMIENNE, zgodnie z Art. 10 ust. 4 w/w Ustawy.

Uchwała nr. LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009, która określa warunki najmu lokali komunalnych stwierdza, że minimum dochodowego warunkującego możliwość wynajęcia lokalu komunalnego, nie stosuje się do osób, którym Miasto na mocy ustawy zobowiązane jest zapewnić lokale zamienne.

Ponieważ miasto musi zapewnić lokale zamienne lokatorom wysiedlanym z powodu zagrożenia budowlanego, nie może stosować wobec nich kryterium dochodowego!

Wiemy jednak od lokatorów, że Gmina stara się BEZPRAWNIE zbierać informacje o dochodach. W Wydziale Obsługi Mieszkańców na ul. Kłopotowskiego 15 dochodzi do odmów przyjęcia wniosków jeśli nie są wypełnione informacje o dochodach. To są działania niezgodne z prawem. W razie takiej sytuacji, nie pozwól się zbyć! Żądaj nazwiska osoby odmawiającej przyjęcia wniosku, zapisz czas odmowy, numer okienka, zrób zdjęcie osoby (masz prawo to zrobić, bo to osoba pełniąca funkcję publiczną). Skontaktuj się z nami i nie pozwól by łamano wobec Ciebie prawo. To ważne, żeby na to nie pozwalać, nawet jeśli nie masz obaw przed ujawnianiem swoich dochodów.

Dokonujemy w tej sprawie interwencji. Oto film nakręcony podczas jednej z nich:

Istotne jest też, że każdy, kto podpisze nową umowę z Gminą będzie traktowany jako NOWY LOKATOR, nawet jeśli mieszka w zasobie komunalnym od 50 lat.

Od 21 kwietnia, „nowych” lokatorów będą obowiązywać nowe przepisy, które będą umożliwiać regularne sprawdzanie dochodów oraz stosowanie dużych podwyżek czynszów dla osób przekraczających kryterium dochodowe.

Uważamy, że to jest niesprawiedliwe. Protestujemy w dniu 9 lutego przed Sejmem o godz. 12:00. Dołącz do nas!

Komitet Obrony Praw Lokatorów

2 komentarzy Lokator z zagrożenia budowlanego nie musi deklarować dochodów!

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)

March 20, 2018 - 12:10 am

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)

Lokatorzy starzy i nowi

Po wejściu w życie nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów stanie się bardzo istotne, czy lokator posiada starą umowę najmu czy nową. Lokatorzy posiadający nową umowę najmu będą musieli przechodzić okresową weryfikację dochodów i będą mogli podlegać podwyżkom czynszów w razie przekroczenia kryterium dochodowego. Nowe umowy będą też mogły zostać rozwiązane z powodu przekroczenia kryterium metrażowego, co może się zdarzyć w wyniku rozwodu, śmierci osoby bliskiej lub wyprowadzenia się członka rodziny – np. dorosłego dziecka.

Ostrzegamy lokatorów, że nawet jeśli obecnie mają umowę najmu, w różnych sytuacjach mogą stracić ciągłość umowy i stać się „nowym lokatorem” – nawet jeśli mieszkali w mieszkaniu komunalnym przez całe życie.

Lokator z nową umową:

  • Musi poddać się okresowej weryfikacji dochodu w czasie określonym przez Gminę
  • Musi płacić podwyższony czynsz w razie przekroczenia kryterium dochodowego
  • Może otrzymać wypowiedzenie umowy najmu za nadmetraż

W jakich okolicznościach lokator z ważną umową może być zmuszony do podpisania nowej?

  • Umowa może zostać wypowiedziana z powodu zadłużenia. Po spłacie zadłużenia zawiera się nową umowę, nawet na ten sam lokal. Ciągłość umowy nie jest wtedy zachowana.
  • Następuje zamiana lokalu, w tym zamiana z powodu rewitalizacji
  • Jeśli umowa najmu jest zawierana z osobą, którą pozostała w mieszkaniu w momencie śmierci głównego najemcy (z wyjątkiem osób, który odziedziczyły umowę na podstawie art. 691 KC)

Naszym zdaniem, powinny powstać nowe przepisy umożliwiające zachowanie ciągłości najmu w pierwszych dwóch przypadkach. Także w przypadku zamiany lokali – co ma też miejsce z powodów niezależnych od lokatorów. Instytucja najmu komunalnego powinna być traktowana jako umowa pomocy mieszkaniowej, niezależna od konkretnego lokalu, a ciągłość najmu powinna być gwarantowana. To kolejny ważny punkt polityki mieszkaniowej, który powinien zostać zmieniony. Ta kwestia stanie się jeszcze bardziej istotna po wprowadzeniu nowelizacji.

1. Weryfikacja dochodów. Dochody będą sprawdzane najczęściej co 2,5 roku. Ustawodawca nie określił jednolitego okresu weryfikacji. Lokatorzy z nowymi umowami będą musieli poddać się weryfikacji dochodów z ostatnich 3 miesięcy. Osoby przekraczające kryterium otrzymają podwyżki czynszów. Zobacz też:
https://lokatorzy.info.pl/nowe-zasady-czynszowe-po-nowelizacji-ustawy-o-ochronie-praw-lokatorow/

2. Nadmetraż. Art. 21. ust. 4a nowelizacji stanowi, że w przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza 50 m2 – dla jednej osoby i 25 m2 dla każdej kolejnej osoby, Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu. Nie dotyczy to sytuacji, gdzie główny najemca ma 75 lat lub więcej.

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu innych zaległości niż czynsz

Gminy mogą wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela, a pobieranych przez właściciela tylko kiedy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług.

Wypowiedzenie umowy najmu za posiadanie tytułu prawnego do lokalu w miejscowości pobliskiej

Choć zdarzają się przypadki wypowiedzenia umowy najmu z powodu posiadania tytułu prawnego do innego lokalu w miejscowości pobliskiej, prawnie taka możliwość istnieje tylko w sytuacji posiadania tytułu prawnego do lokalu położonego w tej samej miejscowości. Ale ważnym punktem jest to, że to musi być lokal, który nadaje się do zamieszkania i gdzie lokator faktycznie może zamieszkać.

O pozostałych zmianach napiszemy w cz.3 naszego Informatora.

Poniżej załączamy stanowisko stołecznego Biura Polityki Lokalowej na ten sam temat.

Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 1)

March 7, 2018 - 8:31 am

Trwają prace nad Ustawą o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Ustawa została w dniu 5 marca przegłosowana przez komisję w Senacie i prawdopodobnie zostanie ostatecznie przyjęta przez Parlament.

Ponieważ „Gazeta Wyborcza” opublikowała wczoraj „Informator” bez podania niektórych ważnych szczegółów i z komentarzami z którymi nie możemy się się zgodzić, przedstawiamy krótkie streszczenie naszym zdaniem najważniejszych dla lokatorów zmian. Dziś publikujemy pierwszą część.

1. Podwyżka limitu czynszu w zasobach gminy i w publicznym zasobie mieszkaniowym

Obecnie obowiązuje górny limit czynszu w wysokości 3% stawki odtworzeniowej, który jest rzadko stosowany. Każda gmina ustala poziom czynszów, ale są one zazwyczaj niższe niż 3% i stawka rynkowa. Jeśli średni miesięczny dochód najemcy jest wyższy niż kryterium dochodowe określone w uchwale rady gminy, czynsz zostaje podwyższony. W Ustawie wprowadza się taki zapis: „Podwyższony czynsz nie może być wyższy od czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal nie wchodził do mieszkaniowego zasobu gminy”. Ustalono także limit 8% stawki odtworzeniowej. W obecnej chwili w Warszawie ten wskaźnik wynosi ok. 38 zł za metr.

Komentarz: Komitet Obrony Praw Lokatorów był obecny na Komisjach Sejmowych i Senackich i ostro krytykował zarówno proponowany algorytm, tak jak i górny limit stawki czynszowej. Niestety naszych uwag nie uwzględniono. Decyzja ta, mocno wspierana przez Ministra Infrastruktury Kazimierza Smolińskiego (z poparciem wszystkich opcji politycznych) oznacza, że poziom czynszów w mieszkalnictwie komunalnym może przekroczyć poziom czynszów w TBS-ach (obecnie w Warszawie to ok. 20 zł za metr) i Mieszkania Plus (w Warszawie ma to być ok. 30 zł za metr).

Wczoraj w Senacie zwróciliśmy uwagę na rażącą dysproporcję pomiędzy kryterium dochodowym dla TBS-ów (obecnie w Warszawie to ponad 7 tys. zł dochodu na osobę), a kryterium obowiązującym przy kwalifikacji do zamieszkania w mieszkaniach komunalnych. (W Mieszkaniu Plus nie ma żadnego górnego limitu.) To w praktyce oznacza, że osoba zarabiająca np. 5 tys. w TBS-ach zapłaci 20 zł za metr, a osoba, która poprawi swój stan materialny i zacznie zarabiać 5 tys. w zasobie komunalnym zapłaci 38 zł. A nie ma żadnej gwarancji, że dla takich osób będą dostępne miejsca w TBS-ach.

2. Sposób naliczania podwyżek czynszu i częstotliwość sprawdzania

Ustawa zakłada, że weryfikuje się dochód nie częściej niż co 2,5 roku. Kto przekracza kryterium dochodowe będzie mieć podwyższony czynsz zgodnie z algorytmem zdefiniowanym w Ustawie.

Komentarz: Ponieważ algorytm jest skomplikowany, musimy go przedstawić w odrębnym tekście. Jest on bardzo niekorzystny dla lokatorów z niskimi dochodami – czyli np., zarabiających pomiędzy minimalną a średnią pensją. Ten sposób podwyższenia czynszu będzie dotyczyć tylko nowych umów i nie od razu. Proponowana  poprawka do projektu, zakładająca ujednolicenie częstotliwości sprawdzania dochodów została zignorowana. To oznacza w praktyce, że jedna gmina może sprawdzać co 5 lat, a inna co 2,5.

Według kalkulacji Komitetu jak i Biura Polityki Lokalowej m.st. Warszawy, czynsz może zostać znacznie podwyższony i przekraczać czynsze w TBS-ach i zasobach Mieszkanie Plus.

3. Eksmisja z powodu nieopłacenia mediów

W Ustawie dodano możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela a pobieranych przez właściciela tylko w przypadku gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów.

W najbliższych dniach, opublikujemy więcej informacji o podwyżkach oraz innych zmianach w Ustawie.

Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów - informator (część 1)

Top