Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu?

Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!

Lokatorzy często nie są pewni, jaki jest okres wypowiedzenia zawartej przez nich umowy najmu. Zapisy w umowie najmu mogą mówić jedno, a przepisy ustaw drugie. Łatwo się w tym pogubić. W tym artykule postaramy się wyjaśnić tę sprawę.

Zapisy umowy

Zwykle w samej umowie najmu zawarte są warunki wypowiedzenia umowy najmu. Zazwyczaj jest tam podany miesięczny okres wypowiedzenia, liczony na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Warto zwrócić uwagę na to, że jedynym sposobem wcześniejszego wypowiedzenia umowy na czas określony jest wypowiedzenie jej na warunkach określonych w umowie! Stanowi tak Art. 673 ust. 3 Kodeksu Cywilnego. Jeśli w umowie na czas określony brak takich zapisów, nie może ona zostać wypowiedziana przed upływem okresu na jaki została zawarta! Jeżeli umowa zawarta na czas określony zawiera zapisy, które wymagają na przykład od najemcy znalezienia nowego najemcy na swoje miejsce, a w innym przypadku nie pozwalają na wcześniejsze wypowiedzenie umowy, niestety będzie to skuteczne. Należy jednak pamiętać, że zapisy umowy najmu nie mogą być sprzeczne z obowiązującym prawem. W innym przypadku stają się nieważne.

Postanowienia Kodeksu Cywilnego

Gdy w umowie na czas nieokreślony brak zapisu dotyczącego okresu wypowiedzenia, a czynsz płacony jest w odstępach miesięcznych, okres wypowiedzenia według Kodeksu Cywilnego wynosi miesiąc, liczony na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. To najczęściej przywoływany przez właścicieli mieszkań przepis, jednak obowiązują też bardziej szczegółowe przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Postanowienia Ustawy o ochronie praw lokatorów

Zgodnie z zasadą prawa rzymskiego Lex specialis derogat legi generali, bardziej szczegółowa ustawa jest uznawana za ważniejszą w przypadku, gdy dochodzi do kolizji przepisów zawartych w różnych ustawach. Tak jest w przypadku Ustawy o ochronie praw lokatorów, która jest ustawą bardziej szczegółową, niż dział dotyczący najmu w Kodeksie Cywilnym. Przyjrzyjmy się więc zapisom Ustawy o ochronie praw lokatorów, bo to ona jest najbardziej adekwatna do określenia okresu wypowiedzenia najmu lokalu.

Zgodnia z Art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić tylko na warunkach określonych w ustawie. A więc postanowienia Kodeksu Cywilnego i zapisy samej umowy są “słabsze” niż artykuły Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wypowiedzenie na miesiąc naprzód jest według Ustawy o ochronie praw lokatorów możliwe jeśli:

• lokator używa lokalu niezgodnie z umową, dopuszcza się szkód
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy miesięczne okresy płatności (ale musiał wcześniej zostać wezwany do zapłaty z terminem miesięcznym)
• podnajął komuś lokal bez zgody właściciela
• budynek wymaga remontu lub rozbiórki
• lokator ma inną umowę najmu lokalu spełniającego warunki lokalu zamiennego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

6-miesięczny okres wypowiedzenia obowiązuje, gdy lokator nie mieszka w lokalu przez okres 12-miesięcy, albo gdy właściciel mieszkania zamierza zamieszkać w mieszkaniu, ale tylko pod warunkiem, że dostarczony zostanie przez właściciela lokal zamienny. Jeśli właściciel nie dostarcza takiego lokalu zamiennego, okres wypowiedzenia wynosi nawet 3 lata.

Podsumowanie

Choć w praktyce utarło się, że na rynku prywatnym obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego, a przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów tylko w zasobie mieszkaniowym Gminy i w budynkach reprywatyzowanych, w rzeczywistości nie ma żadnych przeszkód prawnych, żeby stosować bardziej korzystne dla lokatorów przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów do każdej formu najmu mieszkania. Będą one miały zastosowanie nawet jeśli umowa najmu stanowi inaczej. Egzekwowanie tych praw może jednak wymagać drogi sądowej.

Jak możesz pomóc?