Przydatne informacje
Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)
Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)
Lokatorzy starzy i nowi
Po wejściu w życie nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów stanie się bardzo istotne, czy lokator posiada starą umowę najmu czy nową. Lokatorzy posiadający nową umowę najmu będą musieli przechodzić okresową weryfikację dochodów i będą mogli podlegać podwyżkom czynszów w razie przekroczenia kryterium dochodowego. Nowe umowy będą też mogły zostać rozwiązane z powodu przekroczenia kryterium metrażowego, co może się zdarzyć w wyniku rozwodu, śmierci osoby bliskiej lub wyprowadzenia się członka rodziny – np. dorosłego dziecka.
Ostrzegamy lokatorów, że nawet jeśli obecnie mają umowę najmu, w różnych sytuacjach mogą stracić ciągłość umowy i stać się „nowym lokatorem” – nawet jeśli mieszkali w mieszkaniu komunalnym przez całe życie.
Lokator z nową umową:
- Musi poddać się okresowej weryfikacji dochodu w czasie określonym przez Gminę
- Musi płacić podwyższony czynsz w razie przekroczenia kryterium dochodowego
- Może otrzymać wypowiedzenie umowy najmu za nadmetraż
W jakich okolicznościach lokator z ważną umową może być zmuszony do podpisania nowej?
- Umowa może zostać wypowiedziana z powodu zadłużenia. Po spłacie zadłużenia zawiera się nową umowę, nawet na ten sam lokal. Ciągłość umowy nie jest wtedy zachowana.
- Następuje zamiana lokalu, w tym zamiana z powodu rewitalizacji
- Jeśli umowa najmu jest zawierana z osobą, którą pozostała w mieszkaniu w momencie śmierci głównego najemcy (z wyjątkiem osób, który odziedziczyły umowę na podstawie art. 691 KC)
Naszym zdaniem, powinny powstać nowe przepisy umożliwiające zachowanie ciągłości najmu w pierwszych dwóch przypadkach. Także w przypadku zamiany lokali – co ma też miejsce z powodów niezależnych od lokatorów. Instytucja najmu komunalnego powinna być traktowana jako umowa pomocy mieszkaniowej, niezależna od konkretnego lokalu, a ciągłość najmu powinna być gwarantowana. To kolejny ważny punkt polityki mieszkaniowej, który powinien zostać zmieniony. Ta kwestia stanie się jeszcze bardziej istotna po wprowadzeniu nowelizacji.
1. Weryfikacja dochodów. Dochody będą sprawdzane najczęściej co 2,5 roku. Ustawodawca nie określił jednolitego okresu weryfikacji. Lokatorzy z nowymi umowami będą musieli poddać się weryfikacji dochodów z ostatnich 3 miesięcy. Osoby przekraczające kryterium otrzymają podwyżki czynszów. Zobacz też:
https://lokatorzy.info.pl/nowe-zasady-czynszowe-po-nowelizacji-ustawy-o-ochronie-praw-lokatorow/
2. Nadmetraż. Art. 21. ust. 4a nowelizacji stanowi, że w przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza 50 m2 – dla jednej osoby i 25 m2 dla każdej kolejnej osoby, Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu. Nie dotyczy to sytuacji, gdzie główny najemca ma 75 lat lub więcej.
Wypowiedzenie umowy najmu z powodu innych zaległości niż czynsz
Gminy mogą wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela, a pobieranych przez właściciela tylko kiedy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług.
Wypowiedzenie umowy najmu za posiadanie tytułu prawnego do lokalu w miejscowości pobliskiej
Choć zdarzają się przypadki wypowiedzenia umowy najmu z powodu posiadania tytułu prawnego do innego lokalu w miejscowości pobliskiej, prawnie taka możliwość istnieje tylko w sytuacji posiadania tytułu prawnego do lokalu położonego w tej samej miejscowości. Ale ważnym punktem jest to, że to musi być lokal, który nadaje się do zamieszkania i gdzie lokator faktycznie może zamieszkać.
O pozostałych zmianach napiszemy w cz.3 naszego Informatora.
Poniżej załączamy stanowisko stołecznego Biura Polityki Lokalowej na ten sam temat.
Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)
Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 1)
Trwają prace nad Ustawą o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Ustawa została w dniu 5 marca przegłosowana przez komisję w Senacie i prawdopodobnie zostanie ostatecznie przyjęta przez Parlament.
Ponieważ „Gazeta Wyborcza” opublikowała wczoraj „Informator” bez podania niektórych ważnych szczegółów i z komentarzami z którymi nie możemy się się zgodzić, przedstawiamy krótkie streszczenie naszym zdaniem najważniejszych dla lokatorów zmian. Dziś publikujemy pierwszą część.
1. Podwyżka limitu czynszu w zasobach gminy i w publicznym zasobie mieszkaniowym
Obecnie obowiązuje górny limit czynszu w wysokości 3% stawki odtworzeniowej, który jest rzadko stosowany. Każda gmina ustala poziom czynszów, ale są one zazwyczaj niższe niż 3% i stawka rynkowa. Jeśli średni miesięczny dochód najemcy jest wyższy niż kryterium dochodowe określone w uchwale rady gminy, czynsz zostaje podwyższony. W Ustawie wprowadza się taki zapis: „Podwyższony czynsz nie może być wyższy od czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal nie wchodził do mieszkaniowego zasobu gminy”. Ustalono także limit 8% stawki odtworzeniowej. W obecnej chwili w Warszawie ten wskaźnik wynosi ok. 38 zł za metr.
Komentarz: Komitet Obrony Praw Lokatorów był obecny na Komisjach Sejmowych i Senackich i ostro krytykował zarówno proponowany algorytm, tak jak i górny limit stawki czynszowej. Niestety naszych uwag nie uwzględniono. Decyzja ta, mocno wspierana przez Ministra Infrastruktury Kazimierza Smolińskiego (z poparciem wszystkich opcji politycznych) oznacza, że poziom czynszów w mieszkalnictwie komunalnym może przekroczyć poziom czynszów w TBS-ach (obecnie w Warszawie to ok. 20 zł za metr) i Mieszkania Plus (w Warszawie ma to być ok. 30 zł za metr).
Wczoraj w Senacie zwróciliśmy uwagę na rażącą dysproporcję pomiędzy kryterium dochodowym dla TBS-ów (obecnie w Warszawie to ponad 7 tys. zł dochodu na osobę), a kryterium obowiązującym przy kwalifikacji do zamieszkania w mieszkaniach komunalnych. (W Mieszkaniu Plus nie ma żadnego górnego limitu.) To w praktyce oznacza, że osoba zarabiająca np. 5 tys. w TBS-ach zapłaci 20 zł za metr, a osoba, która poprawi swój stan materialny i zacznie zarabiać 5 tys. w zasobie komunalnym zapłaci 38 zł. A nie ma żadnej gwarancji, że dla takich osób będą dostępne miejsca w TBS-ach.
2. Sposób naliczania podwyżek czynszu i częstotliwość sprawdzania
Ustawa zakłada, że weryfikuje się dochód nie częściej niż co 2,5 roku. Kto przekracza kryterium dochodowe będzie mieć podwyższony czynsz zgodnie z algorytmem zdefiniowanym w Ustawie.
Komentarz: Ponieważ algorytm jest skomplikowany, musimy go przedstawić w odrębnym tekście. Jest on bardzo niekorzystny dla lokatorów z niskimi dochodami – czyli np., zarabiających pomiędzy minimalną a średnią pensją. Ten sposób podwyższenia czynszu będzie dotyczyć tylko nowych umów i nie od razu. Proponowana poprawka do projektu, zakładająca ujednolicenie częstotliwości sprawdzania dochodów została zignorowana. To oznacza w praktyce, że jedna gmina może sprawdzać co 5 lat, a inna co 2,5.
Według kalkulacji Komitetu jak i Biura Polityki Lokalowej m.st. Warszawy, czynsz może zostać znacznie podwyższony i przekraczać czynsze w TBS-ach i zasobach Mieszkanie Plus.
3. Eksmisja z powodu nieopłacenia mediów
W Ustawie dodano możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela a pobieranych przez właściciela tylko w przypadku gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów.
W najbliższych dniach, opublikujemy więcej informacji o podwyżkach oraz innych zmianach w Ustawie.
Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów - informator (część 1)
Nowy wzór doniesienia o nękaniu lokatorów
W związku z wejściem w życie 7 stycznia 2016 r. nowelizacji Kodeksu karnego i Prawa budowlanego dotyczącej działań tzw. “czyścicieli kamienic”, publikujemy zaktualizowany wzór doniesienia do prokuratury o uporczywych działaniach podejmowanych przez właściciela, mających na celu zmuszenie lokatorów do opuszczania lokali.
Przed złożeniem doniesienia do prokuratury, należy również zawiadomić o utrudnianiu korzystania z lokali położonych w budynku Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego oraz jednostkę policji, a także zażądać pisemnie od właściciela przeprowadzenia kontroli na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 4a Prawa budowlanego.
Wzór pozwu o lokal socjalny i wstrzymanie eksmisji
W odpowiedzi na zapotrzebowanie, publikujemy wzór pozwu o uznanie prawa do lokalu socjalnego. Należy go stosować wtedy, gdy grozi nam eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego, a po wyroku eksmisyjnym wystąpiły okoliczności, które uzasadniałyby przyznanie takiego lokalu. Takimi okolicznościami mogą być: ciąża, opieka nad małoletnim dzieckiem, choroba (dotyczy obłożnie chorych), status emeryta lub rencisty, lub bezrobotnego.
Nie ma gwarancji, że sąd rozpatrzy taki pozew pozytywnie, a urzędnicy miejscy z pewnością będą wnosić o odrzucenie pozwu. Jednak warto spróbować, chociażby po to, by doprowadzić do czasowego wstrzymania egzekucji komorniczej.
Do pozwu powinny być załączone dokumenty lekarskie i inne zaświadczenia, które udowadniają istnienie sytuacji uprawniającej do otrzymania lokalu. Czyli np. akt urodzenia małoletniego dziecka, świadectwo lekarskie o ciąży, zaświadczenie z urzędu pracy o statusie bezrobotnego, zaświadczenie o niepełnosprawności, itp.
3 komentarzy Wzór pozwu o lokal socjalny i wstrzymanie eksmisji
Jak uzyskać dane osobowe właściciela do pozwu?
Czasem zachodzi konieczność ustalenia adresu domowego właściciela nieruchomości. Może to być potrzebne np. w celu skutecznego wytoczenia pozwu o ustalenie stosunku najmu. Nie mając adresu pozwanego, Sąd może odrzucić pozew.
Wniosek należy skierować do odpowiedniego organu:
- Dane ze zbiorów meldunkowych oraz ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych udostępnia organ gminy.
- Dane ze zbiorów meldunkowych oraz ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych w odniesieniu do województwa udostępnia wojewoda.
- Dane ze zbioru PESEL oraz ogólnokrajowej ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych (OEWiUDO) udostępnia Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Do wniosku należy dołączyć dowód opłaty. Opłata za udostępnienie jednostkowych danych wynosi 31 zł. Informacje na temat opłat znajdziesz tu.
Należy również udokumentować swój interes prawny. Takim dokumentem może być np. pozew sądowy. W razie braku adresu pozwanego, Sąd może dać 7 dni na uzupełnienie braków formalnych. To zbyt krótko, by wykonać procedurę uzyskania danych osobowych. Radzimy więc wniosek złożyć równocześnie z pozwem, załączając kopię pozwu.
Poniżej formularz wniosku o udostępnienie danych osobowych:
Źródło: https://www.msw.gov.pl/pl/sprawy-obywatelskie/centrum-informacyjne-o/8560,dok.html
1 komentarz na temat Jak uzyskać dane osobowe właściciela do pozwu?
Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu
Podczas reprywatyzacji budynków komunalnych, lokatorskie umowy najmu są przekazywane wraz z lokatorami nowemu właścicielowi. Zasadniczo więc, nie ma żadnej potrzeby podpisywania nowej umowy z nowym właścicielem. Podpisanie takiej umowy oznaczałoby pozbawienie się praw związanych ze starą umową i jest wielce niekorzystne. Gdy nowy właściciel proponuje taką umowę, należy odmawiać jej podpisania, powołując się na istniejącą umowę najmu.
Może się jednak zdarzyć (i niestety zdarza się coraz częściej), że nowy właściciel nie uznaje istnienia umowy najmu przeniesionej podczas reprywatyzacji kamienicy. Może to mieć szereg negatywnych dla lokatora konsekwencji, jak naliczanie (bezprawne) przez właściciela odszkodowania za jego zdaniem “bezumowne” zajmowanie lokalu, brak możliwości starania się o dodatki mieszkaniowe, itp.
W takiej sytuacji, należy złożyć pozew o uznanie istnienia stosunku najmu. Konieczne będzie zdobycie informacji na temat reprywatyzowanego budynku (wyślij to pismo) oraz informacji adresowych dotyczących właściciela.
Na świadków można wezwać urzędników Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami, którzy zajmowali się nieruchomością przed jej przekazaniem.
Dodatkowo, należy wnioskować o ustanowienie depozytu sądowego, czyli konta bankowego zarządzanego przez Sąd, celem wpłacania czynszu. Dzięki temu, będziemy mieć pewność, że pieniądze nie dostaną się w niepowołane ręce, a Sąd zadecyduje kto jest właścicielem uprawnionym do otrzymywania tych środków.
Wzór pozwu, wraz z informacją o potrzebnych załącznikach udostępniamy poniżej:
1 komentarz na temat Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu
Pikieta w sprawie mieszkańców Brzeskiej 17a
W dniu 28 września pod Zakładem Gospodarowania Nieruchomościami na Pradze Północ, Komitet Obrony Praw Lokatorów zorganizował protest w sprawie traktowania lokatorów zmieszkujących zreprywatyzowaną kamienicę przy ul. Brzeskiej 17a.
Ich protest był związany z faktem, iż pomimo spełniania przez nich kryteriów pomocy mieszkaniowej, nie mogą się doczekać pomocy ze strony władz dzielnicy. Prywatny właściciel kamienicy podwyższył im czynsz do wysokości tzw. “stawki odtworzeniowej” (czyli aktualnie 14,73 zł za metr). Mimo, iż tej stawki nie da się zaskarżyć w sądzie, mieszkańców na nią po prostu nie stać. Z tego względu zwrócili się do władz dzielnicy z prośbą o wynajem mieszkań komunalnych i socjalnych.
Co usłyszeli w odpowiedzi? Że “ponieważ ich czynsz nie przekracza stawki odtworzeniowej”, ich wnioski “nie będą rozpatrzone”. Takie postawienie sprawy oczywiście nie jest zgodne z przepisami. Uchwała o wynajmie lokali z 9 lipca 2009 r., wraz z nowelizacją dotyczącą tzw. “najemcy wrażliwego”, wyraźnie mówi, że definicję “najemcy wrażliwego” spełniają osoby płacące czynsz “nie mniejszy niż 3% wartości odtworzeniowej”. Tym osobom nie powinno odmawiać się pomocy.
Komitet Obrony Praw Lokatorów będzie dążyć do tego, by sprawa mieszkańców ul. Brzeskiej 17a nie została zapomniana. Za złą politykę reprywatyzacji można winić Ratusz, ale to do dzielnicy należy przyznawanie lokali socjalnych zgodnie z przepisami.
Dla przypomnienia, publikujemy tu tekst uchwały w sprawie wynajmowania lokali z 9 lipca 2009 r. (tekst ujednolicony).
1 komentarz na temat Pikieta w sprawie mieszkańców Brzeskiej 17a
Pisma opóźniające bezprawne przekazywanie kamienic
Poprzednio opisywaliśmy już, jak zwrócić się do Wydziału Spraw Dekretowych, by ustalić, czy budynek w którym mieszkamy jest objęty roszczeniami i na jakim etapie znajduje się postępowanie zwrotowe. Stosowny szablon dokumentu można pobrać tutaj.
Warto również dowiedzieć się, czy budynek był objęty tzw. “Umowami indemnizacyjnymi”. Ta trudna do wymówienia nazwa oznacza tyle samo, co “umowa o odszkodowanie”. W latach 1948 – 1971 PRL zawarła z 12 krajami (m.in. USA, Wielką Brytanią, Szwajcarią, Francją, Danią, Austrią, Grecją) specjalne układy indemnizacyjne (m.in. by nie ponosić sankcji gospodarczych za znacjonalizowane mienie). Na ich podstawie rząd polski przekazał tym krajom fundusze na uregulowanie roszczeń obywateli.
USA wypłacono w ciągu 20 lat 40 mln dolarów (ostatnia rata w 1981 r.), Szwajcarii – 52,2 mln franków szwajcarskich, Szwecji – 116 mln koron szwedzkich, Austrii – 71,5 mln szylingów austriackich, Kanadzie – 1 mld 225 mln dolarów kanadyjskich. Wyjątek stanowi porozumienie z Francją, której 65 mln dolarów amerykańskich wypłacano latami w formie węgla.
Choć w PRL za wiele znacjonalizowanych lub zniszczonych w wojnie majątków wypłacono liczne rekompensaty, właściciele tych samych nieruchomości wciąż starają się o odzyskanie ich w naturze.
Szablon zapytania do Ministerstwa Finansów publikujemy tutaj:
Odpowiedzi z Ministerstwa Finansów z reguły zawierają informację, że brak danych na temat objęcia danej nieruchomości umowami indemnizacyjnymi. W przypadku otrzymania takiego listu, oraz w przypadku gdy z Wydziału Spraw Dekretowych otrzymamy informację, że planowany jest zwrot nieruchomości, należy wysłać do Burmistrza Dzielnicy list o następującej treści:
Wysłanie tych pism ma głównie na celu stworzenie dokumentacji łamania prawa przez Zarządy Dzielnic podczas przekazywania nieruchomości spadkobiercom, którzy już zostali zaspokojeni na mocy porozumień odszkodowawczych. Może się to okazać przydatne podczas dalszej walki sądowej. Nie jest to jednak gwarancją, że nasz budynek nie zostanie bezprawnie przekazany prywatnym właścicielom, gdyż taka jest obecnie polityka władz.
1 komentarz na temat Pisma opóźniające bezprawne przekazywanie kamienic
Prezydent Warszawy ma nowy plan pogrążenia dłużników
W dniu 16 kwietnia b.r., Prezydent Warszawy wydała zarządzenie w sprawie wprowadzenia regulaminu windykacji należności z tytułu opłat za lokale komunalne i użytkowe.
Zarządzenie wprowadza bardzo restrykcyjny sposób egzekwowania należności i nakłada na urzędników Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami obowiązek podjęcia natychmiastowych działań zmierzających do wypowiedzenia umów najmu dłużnikom, którzy są w zwłoce z zapłatą za trzy okresy płatności. Wszelka pomoc Gminy będzie dostępna tylko osobom, które zalegają z czynszem krócej niż trzy miesiące.
Dodatkowo, aby ściągnąć od dłużników możliwie najwięcej pieniędzy, wprowadzono zapis, iż wszystkie spłaty zadłużenia muszą być najpierw zaliczone na odsetki, a dopiero potem na należność główną. W ten sposób, utrudni się najuboższym wyjście z długów – wszystko po to, by jak najszybciej pozbawić ich lokali.
Poniżej, pełen tekst zarządzenia przekazanego do realizacji Dzielnicom.
1 komentarz na temat Prezydent Warszawy ma nowy plan pogrążenia dłużników
Co zrobić, gdy urzędnik odmawia wykupu mieszkania?
W dniu 15 grudnia 2011 r., Rada Warszawy uchwaliła restrykcyjne zasady wykupu lokali komunalnych przez ich najemców. Te zasady oznaczają m.in., iż nie zbywa się lokali będących w całości własnością Miasta (tzw. “setki”, gdzie nie lokatorzy nie wykupili ani jednego lokalu). Zakaz sprzedaży lokali w “setkach” już obowiązuje, o czym mieszkańcy zostali poinformowani stosownymi pismami, wywieszonymi w bramach budynków.
Są także inne obostrzenia wykupu, które wejdą jednak dopiero w życie z dniem 1 stycznia 2013 r. Do nich należą: odmowa wykupu, jeżeli w okresie 5 lat poprzedzających zbycie m.st. Warszawa poniosło nakłady na lokal, w łącznej wysokości przekraczającej 10% wartości odtworzeniowej lokalu i jeśli powierzchnia lokalu przekracza 80m2 (z pewnymi wyjątkami).
Również nie będą mogli wykupić lokalu najemcy, którzy m.in. w okresie 5 lat przed kupnem otrzymywali dodatek mieszkaniowy, mieli obniżony czynsz z tytułu dochodów gospodarstwa domowego, mieli umorzone należności za zaległości czynszowe, otrzymywali zasiłek stały lub okresowy, mieli zaległości czynszowe, które przekraczały wysokość 6-miesięcznego czynszu lub zalegają z tytułu należności czynszowych i opłat.
Te formy “karania” lokatorów za to, że kiedyś mieli problemy są same w sobie niesprawiedliwością. Jednak nie dość tego, że sama Uchwała Rady Warszawy jest niesprawiedliwa, to dodatkowo otrzymujemy wiele sygnałów, że urzędnicy stosują ją niezgodnie z datą wejścia w życie przepisów! Komitet Obrony Lokatorów wielokrotnie otrzymywał informacje o tym, że lokatorom odmawiano wykupu w oparciu o przepisy które JESZCZE NIE WESZŁY W ŻYCIE!
W razie otrzymania niezgodnej z prawem odmowy, wystawionej przed 1 stycznia 2013 r., uzasadnionej nakładami remontowymi Miasta, faktem korzystania z dodatków mieszkaniowych, lub też istnienia kiedyś długów, należy złożyć w odpowiednim Urzędzie Gminy pismo o następującej treści:
4 komentarzy Co zrobić, gdy urzędnik odmawia wykupu mieszkania?
