Przydatne informacje
Lokale gminne nie tylko dla rodzin
Gmina nie może w uchwale postanowić, że mieszkania należące do jej zasobu będą wynajmowane tylko rodzinom
Rada gminy Obryte podjęła uchwałę określającą zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy mającą obowiązywać w lata 2011 – 2015. Uchwała trafiła w trybie nadzorczym do wojewody mazowieckiego, który zakwestionował legalność zawartych w niej postanowień. Uznał m.in. za rażąco naruszające przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów – postanowienia określające rodziny jako jedynego adresata uchwały.
– Powyższe unormowanie nie znajduje podstaw w ustawie, która stanowi wprost, że zadaniem gminy jest dążenie do zaspokojenia potrzeb lokalowych wszystkich mieszkańców tej jednostki samorządu terytorialnego – uzasadniał wojewoda. – Ponadto zawarta w ustawie definicja gospodarstwa domowego odnosi się zarówno do gospodarstwa jednoosobowego, jak i do prowadzonego wspólnie z małżonkiem i innymi osobami.
W konsekwencji rada nie może ograniczać kręgu uprawnionych do wynajmowania od gminy lokali wyłącznie do rodzin. Rada gminy zdefiniowała ponadto w uchwale pojęcie „osób niemających zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych”.
Postanowienia uchwały podjęte bez upoważnienia ustawowego są nieważne
W ocenie organu nadzoru zdefiniowanie tego pojęcia w uchwale stanowi wykroczenie poza ramy delegacji ustawowej, przewidzianej w art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Stanowisko to potwierdza orzecznictwo. Przykładowo wskazać można wyrok WSA we Wrocławiu z 21 grudnia 2006 r., który orzekł, że zakres upoważnienia mieszczącego się w tym przepisie nie daje podstaw do wyjaśnienia przez radę pojęcia „niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe” (IV SA/Wr 540/06). Wykraczanie przez radę poza zawarte w ustawie upoważnienie do wydania aktu prawnego jest niedopuszczalne.
Sygnatura akt: LEX-O.4131.3.1.20011.LP
Za: http://www.rp.pl/artykul/212825,740164-Nie-tylko-rodziny-maja-prawo-wynajac-mieszkanie-od-gminy.html
Gmina nie ma prawa skreślać z listy po odmowie przyjęcia trzech lokali
Gmina nie miała prawa przyjąć, że oczekujący na mieszkanie ma tylko trzy lokale do wyboru - orzekł sąd
Rada miasta ustaliła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Uchwała przewidywała m.in., że lokale będą przeznaczone dla mieszkańców o niskich dochodach, którzy nie posiadają innego lokalu. A dochód rodziny ubiegającej się o lokal powinien gwarantować możliwość płacenia czynszu.
Dodatkowo rada uchwaliła, że ubiegający się o najem mogą jedynie trzykrotnie odmówić przyjęcia lokalu, ale będzie to traktowane jako z rezygnacja z ubiegania się o mieszkanie z gminnego zasobu mieszkalnego i spowoduje skreślenie z listy osób oczekujących na takie mieszkanie.
Uchwałę zakwestionował prokurator rejonowy i wniósł skargę do sądu. Skrytykował zapisy, że miasto będzie wynajmować mieszkania jedynie osobom, które nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu. Zakwestionował wprowadzenie w uchwale nowej kategorii prawnej, czyli zdolności czynszowej osób ubiegających się o mieszkanie, a także - zapis mówiący o tym, że jeśli osoba oczekująca na mieszkanie trzy razy odmówi zawarcia umowy najmu to będzie to równoznaczne z tym, że rezygnuje z dalszego ubiegania się o mieszkanie z gminnego zasobu mieszkaniowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w wyroku z 2 czerwca 2011 r. (sygnatura akt: II SA/Go 239/11) uznał, że skarga jest zasadna.
Zgodnie ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy – przypomniał sąd w uzasadnieniu wyroku.
Mieszkańcem gminy jest każda osoba fizyczna mająca adres na terenie tej gminy. A zatem prawo do ubiegania się mieszkanie z gminnego zasobu ma każdy mieszkaniec gminy nie mający zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i mający niskie dochody. Ustawa nie wprowadza innych ograniczeń wyłączających możliwość zawarcia umowy najmu lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego - zwrócił uwagę WSA.
Natomiast wprowadzenie nowej kategorii prawnej w postaci – najogólniej rzecz ujmując – zdolności czynszowej osób (rodzin) ubiegających się o najem powoduje, że z prawa uzyskania najmu lokali gminnych będą mogły skorzystać osoby nienajuboższe, kosztem osób o najniższym dochodzie w rodzinie, z natury rzeczy nieposiadających zdolności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
Sąd uznał, że przewidziane w uchwale skreślenie z listy osób oczekujących na mieszkanie z gminnego zasobu mieszkaniowego na skutek trzykrotnej odmowy zawarcia umowy najmu jest niczym nieuzasadnionym pozbawieniem prawa do uzyskania lokalu najbardziej odpowiedniego. Zapis taki faktycznie wymusi na uprawnionym przyjęcie trzeciego spośród zaproponowanych przez gminę lokali.
Takiego władztwa nad obywatelem nie przyznaje gminie żaden z obowiązujących przepisów, w szczególności ustawy o ochronie praw lokatorów - stwierdził sąd.
Podstawa prawna:
- ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
Za: http://www.rp.pl/artykul/673232.html
3 komentarzy Gmina nie ma prawa skreślać z listy po odmowie przyjęcia trzech lokali
Miasto nie może samowolnie zmienić wniosku przydział mieszkania - wyrok WSA
Warszawianka wystąpiła do wydziału zasobów lokalowych w Warszawie o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Tymczasem miasto postanowiło przyznać jej lokal… socjalny. WSA uznał, że miasto nie może samowolnie zmienić wniosku mieszkanki
Miasto argumentowało, że kobieta ma niskie dochody i dlatego orzeczono o przyznaniu jej lokalu socjalnego. Osiągany przez nią dochód z 6 miesięcy przed rozpoznaniem wniosku kształtował się na “poziomie niedostatku”, a jest to podstawa do przyznania lokalu socjalnego, zgodnie z uchwałą miasta z 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dz. Urz. Mazow. Nr 132, poz. 3937).
Kobieta wezwała miasto do zmiany decyzji, a następnie zaskarżyła jej dotyczącą uchwałę (z listopada 2009 r.) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W uzasadnieniu skargi wskazała, że jej wniosek dotyczył zawarcia umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego, a mimo tego organ umieścił ją na liście osób zakwalifikowanych do najmu lokalu socjalnego. Miasto nie powinno zmieniać wniosku mieszkanki, nawet jeśli uznało, że ta nie kwalifikuje się do lokalu mieszkalnego, a spełnia warunki do lokalu socjalnego
WSA stwierdził przede wszystkim, że kobieta rzeczywiście występowała z wnioskiem dotyczącym zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, czyli na czas nieoznaczony. Tymczasem urzędnicy miejscy dowolnie rozpoznali wniosek przyznając lokal socjalny (gorszy, wynajmowany na czas oznaczony). Urzędnicy – za nią - bezpodstawnie określili przedmiot postępowania – orzekł sąd.
Organ administracji mając jasno sformułowane żądanie zawarcia umowy najmu lokalu nie może decydować za stronę o elementach stanu faktycznego i zadecydować za nią, z której podstawy prawnej rozpozna wniosek – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 października 2011 r.
Miasto nie powinno zmieniać żądania kobiety, nawet jeśli uznało, że ta nie kwalifikuje się do przyznania lokalu mieszkalnego, a spełnia warunki do uzyskania praw do lokalu socjalnego. Powinno za to sprawdzić czy spełnia lub nie warunki ubiegania się o wskazany przez nią typ lokalu.
Po rozpatrzeniu sprawy WSA uznał, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem i nie podlega wykonaniu. Zaszła więc sytuacja - stwierdził sąd - o której mowa w przepisie art. 91 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Wobec upływu terminu przewidzianego w art. 94 ust. 1 u.s.g. sąd nie mógł stwierdzić jej nieważności, a uprawniony był jedynie orzec o niezgodności tej uchwały z prawem, stosownie do art. 94 ust. 2 u.s.g.
Konsekwencją orzeczenia niezgodności uchwały z prawem jest to, że akt ten traci moc wiążącą od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Akt taki wywiera jednak skutki prawne aż do daty pozbawienia go mocy. To znaczy, że osoby ewentualnie poszkodowane mogą dochodzić zadośćuczynienia.
Orzeczenie WSA w tej sprawie nie jest prawomocne.
Podstawa prawna:
- ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.),
- ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).
Za: http://www.rp.pl/artykul/749384.html
Skomentuj Miasto nie może samowolnie zmienić wniosku przydział mieszkania - wyrok WSA
Lokatorzy bez umów najmu mogą trafić na bruk
W dniu 16 listopada 2011 r. wchodzi w życie nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów, która uderzy przede wszystkim w lokatorów zajmujących lokale bez umów najmu. Uchwalona w sierpniu nowelizacja odmawia nawet prawa do lokalu tymczasowego osobom eksmitowanym, jeśli nie mają one tytułu prawnego.
Przypomnijmy, że w obowiązującym dotychczas porządku prawnym, komornik wykonujący eksmisję musiał zawiesić egzekucję do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Miało to zastosowanie wobec osób, którym sąd nie zasądził lokalu socjalnego lub zamiennego w sprawie o eksmisję. Wynikało to z art. 1046 par. 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego.
W warunkach warszawskich, w przypadku mieszkań w komunalnym zasobie mieszkaniowym, oznaczało to, że komornik wskazywał pomieszczenie tymczasowe w hotelu robotniczym na ul. Przeworskiej. Eksmitowany trafiał tam na miesiąc, po czym mógł dalej sam opłacać koszt hotelu (około 30 zł na dobę). Oczywiście, rzeczy eksmitowanego nie mogły się pomieścić w pomieszczeniu hotelowym i były najczęściej wywożone na śmietnik. W rzeczywistości, władze lokalowe stosowały w ten sposób eksmisję na bruk – tyle że na raty. Teraz nie będzie nawet takiego krótkiego okresu łaski.
Znowelizowana ustawa wyklucza prawo do lokalu tymczasowego wobec osób, które zajęły lokal bez tytułu prawnego – a więc nie posiadają umowy najmu. Warto pamiętać, że bardzo wielu lokatorów mieszka w mieszkaniach komunalnych bez tytułu najmu – z tego względu, iż władze lokalowe często zaniedbywały legalizację pobytu np. wnuków pozostałych w lokalu po śmierci babci, lub nigdy nie wystawiły lokatorom umowy najmu, pomimo ważnego skierowania kwaterunkowego.
Aby nieludzka zmiana w prawie została łatwiej zaakceptowana, posłużono się pretekstem walki z patologią przemocy w rodzinie. Jednak ofiarami nowelizacji staną się nie tylko sprawcy przemocy i osoby wykraczające przeciwko porządkowi domowemu, ale także wszyscy ci, którzy z winy zaniedbań Gminy nie mają tytułu prawnego do zajmowanego lokalu.
No i oto mamy kolejny bubel prawny, który będzie skutkować kolejnymi tragediami ludzkimi.
Pełen tekst nowelizacji dostępny jest tutaj:
http://orka.sejm.gov.pl/opinie6.nsf/nazwa/3278_u/$file/3278_u.pdf
Czy osobom samowolnie zajmującym lokal przysługuje lokal socjalny w razie eksmisji?
Mieszkańcy, wobec których zostaje orzeczona eksmisja mają w pewnych warunkach prawo oczekiwać, że sąd orzekający o eksmisji przyzna im prawo do lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży wtedy na lokalnej Gminie. W szczególności, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów i osoby posiadającej status bezrobotnego.
Problem komplikuje się jednak, gdy sprawa dotyczy eksmisji osób, które nie miały nigdy umowy najmu do zajmowanego lokalu. Istnieje orzecznictwo Sądu Najwyższego, odmawiające takim mieszkańcom miana “lokatorów” i ochrony przed eksmisją na bruk osób wymienionych wyżej. Chodzi o uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r. – III CZP 66/01, OSNC 2002/9 poz. 109, w której Sąd odpowiada na pytanie:
,,Czy przepisy art. 14 ust. 4, art. 15 i art. 35 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) znajdują zastosowanie do osób, które nigdy nie były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy lokalu mieszkalnego, którego powództwo o opróżnienie lokalu dotyczy”?
Sąd Najwyższy odpowiedział, iż przepisy art. 14 i 15 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu tylko przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, a więc były najemcami lokalu lub osobami używającymi lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Na podstawie tego orzeczenia, sądy rejonowe mogą orzekać o braku uprawnienia do lokalu socjalnego dla osób, które samowolnie zajęły lokal, niezależnie od ich sytuacji materialnej. Eksmitowani znajdujący się w takiej sytuacji nie są jednak całkowicie bezbronni.
Pewne możliwości obrony daje im Art. 24 Ustawy o ochronie praw lokatorów, który stwierdza, iż prawo do lokalu socjalnego może przysługiwać nawet osobie samowolnie zajmującej lokal, jeśli przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Ten pogląd znajduje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r. - III CZP 41/03, OSNC z 2004 nr 7 poz. 105.
To orzeczenie Sądu Najwyższego może stanowić podstawę do odwołania od wyroku przed Sądem Rejonowym. Osoba odwołująca się od wyroku w pierwszej instancji będzie musiała przed sądem udowodnić, że eksmisja na bruk byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, co ma szanse powodzenia w sytuacji, gdy w rodzinie są małoletnie dzieci, lub osoby przewlekle chore, a utrzymujący rodzinę nie są w stanie osiągnąć wystarczających dochodów, by wynająć mieszkanie na wolnym rynku.
Skomentuj Czy osobom samowolnie zajmującym lokal przysługuje lokal socjalny w razie eksmisji?
Szablon odwołania od wyroku eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego
Podczas sprawy sądowej o eksmisję lokatorów z lokalu komunalnego, Sąd Cywilny może wydać nakaz opróżnienia, opuszczenia i wydania Miastu st. Warszawa dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego. Ważnym aspektem takiego wyroku jest przyznanie (lub nie) prawa do lokalu socjalnego eksmitowanym lokatorom. Odmowa przyznania lokalu socjalnego może w tej sytuacji równać się tzw. “eksmisji na bruk”. Sytuację pogarsza fakt, że Miasto Stołeczne Warszawa często występuje na takich sprawach jako interwenient uboczny, nakłaniając Sąd do odmowy przyznania lokalu socjalnego.
Jednak według Ustawy o ochronie praw lokatorów, Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego, lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, oraz osoby posiadającej status bezrobotnego.
Wyjątkiem jest sytuacja, w której lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego ma jeszcze tę zaletę, że z reguły opóźnia eksmisję do czasu przyznania przez Gminę lokalu socjalnego (jeśli tak postanowi Sąd). Ponieważ Gmina niechętnie przyznaje lokale socjalne, może to znacznie wydłużyć czas w którym lokatorzy będą mogli nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu.
Komitet Obrony Lokatorów coraz częściej dowiaduje się jednak o wyrokach sądów pierwszej instancji, które odmawiają prawa do lokalu socjalnego osobom uprawnionym. Gdy zaistnieje taka sytuacja, należy odwołać się od takiego wyroku do Sądu Okręgowego, korzystając z szablonu, który publikujemy poniżej.
Skomentuj Szablon odwołania od wyroku eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego
Kryterium dochodowe, a lokal zamienny w sytuacji zagrożenia budowlanego
Kryterium dochodowe określa maksymalny dochód, który uprawnia do najmu lokalu komunalnego lub socjalnego. Przekroczenie kryterium dochodowego wiąże się z odmową zakwalifikowania do najmu lokalu komunalnego. Jednak w sytuacji opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki budynku, kryterium dochodowe nie jest brane pod uwagę.
Art. 32 Ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. nakłada na Gminę obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego najemcy, który musi opróżnić lokal w związku z rozbiórką budynku. Wydział zasobów lokalowych właściwej gminy, aż do 2015 r., będzie musiał wskazać wysiedlanym lokatorom lokal zamienny.
Z kolei Art. 5 ust 1. Uchwały nr. LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. stwierdza, że minimum dochodowego warunkującego możliwość wynajęcia lokalu komunalnego, nie stosuje się do osób, którym Miasto na mocy ustawy zobowiązane jest zapewnić lokale zamienne.
Ponieważ miasto musi zapewnić lokale zamienne lokatorom wysiedlanym z powodu zagrożenia budowlanego, nie może ich obowiązywać kryterium dochodowe.
Skomentuj Kryterium dochodowe, a lokal zamienny w sytuacji zagrożenia budowlanego
Na jakich warunkach prywatny właściciel może eksmitować lokatora?
Eksmisja z lokalu, także w kamienicach zreprywatyzowanych, jest uregulowana przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. Działania kamieniczników są ściśle ograniczone prawem, a gdy prawo jest łamane, lokatorzy powinni ostro się temu sprzeciwić.
Jednym z przypadków jawnego złamania praw lokatorów są niedawne działania właścicielki kamienicy przy ul. Wilczej 43. Jej bezprawne działania polegały na włamaniu się do mieszkania i usunięciu rzeczy należących do lokatora, choć umowa najmu nie została wypowiedziana i nie przeprowadzono pozwu o eksmisję. Te działania były więc zupełnie bezprawne.
Jak wynika bowiem z Ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11), wypowiedzenie najmu musi – pod rygorem nieważności - nastąpić na piśmie, z podaniem przyczyny wypowiedzenia i z zachowaniem przynajmniej miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności.
W przypadku lokatora usuniętego przez panią Annę Ferguson, lokator zalegał jedynie za dwa okresy płatności i nie otrzymał pisemnego wypowiedzenia umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu w przypadku, gdy lokatorzy uiszczają na bieżąco czynsz, jest możliwe z zachowaniem 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia jeśli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Jednak właściciel musi w takim przypadku zapewnić lokal zamienny, czyli lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku.
Właściciel kamienicy nie może jednak twierdzić, że zamierza zamieszkać we wszystkich należących do niego lokalach jednocześnie. Zdarza się, że wielu lokatorów otrzymuje zawiadomienie o takiej treści od kamienicznika – łatwo to jednak podważyć przed sądem, jeśli lokatorzy udostępnią sobie dokumenty wysłane do każdego z nich przez właściciela kamienicy.
Jeżeli właściciel kamienicy nie zamierza dostarczyć lokalu zamiennego, termin wypowiedzenia umowy najmu wynosi 3 lata – również jedynie w przypadku, gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. W przeciwnym wypadku, musi zapewnić lokal zamienny.
Należy pamiętać, że nawet jeśli wszystkie warunki wypowiedzenia umowy najmu zostały spełnione, właściciel kamienicy nie ma prawa usunąć lokatora siłą nie mając nakazu eksmisji wydanego przez sąd.
5 komentarzy Na jakich warunkach prywatny właściciel może eksmitować lokatora?
Jak właściciele mieszkań mogą zapobiec podwyższeniu funduszu remontowego
Mieszkańcy domów reprywatyzowanych rzadko kiedy mają możliwość wykupienia swoich lokali. Choć postępowania reprywatyzacyjne toczyły się często już od 1948 r. (wtedy spadkobiercy właścicieli mogli składać tzw. „wnioski dekretowe” by uzyskać dzierżawę wieczystą gruntów zabranych na mocy Dekretu Bieruta), urzędnicy nie byli skorzy do udzielania takiej informacji.
Lokatorzy takich kamienic nie mieli jednak możliwości wykupu lokali znajdujących się w tych kamienicach. Najczęściej słyszeli, że odmowa sprzedaży lokali podyktowana jest „złym stanem technicznym budynku”, „istnieniem drewnianych stropów” lub innymi względami, które miały rzekomo blokować sprzedaż lokali.
W momencie reprywatyzacji budynku, nie wiadomo jednak kto znajduje się w gorszej sytuacji – ci, którzy mieli możliwość wykupienia swoich lokali i stali się członkami Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z nowym właścicielem kamienicy, czy lokatorzy, którzy nigdy nie wykupili lokali.
Dlaczego?
Otóż zwykli najemcy są chronieni przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, która m.in. zabrania wprowadzania podwyżek czynszu częściej niż raz na 6 miesięcy. Właściciele lokali nie płacą czynszu, ale płacą zaliczki na eksploatację i fundusz remontowy. A wysokość tych zaliczek nie jest w żaden sposób ograniczona. W jednym przypadku znanym Komitetowi Obrony Lokatorów, wysokość zaliczki na fundusz remontowy wynosił 3 tys. zł! Kamienicznicy, którzy przejęli większość udziałów w kamienicach w drodze reprywatyzacji, podnoszą fundusz remontowy uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, by sztucznie zadłużyć właścicieli lokali. Gdy dług będzie odpowiednio wysoki, właściciel kamienicy może zlicytować ich lokale.
Jest jednak sposób by uniemożliwić tego typu manipulacje spadkobiercom właścicieli. Gdy jakiś właściciel ma ponad 51% udziałów w nieruchomości, istnieje możliwość zmiany zasad głosowania we Wspólnocie Mieszkaniowej z głosowania udziałami na głosowanie według zasady 1 właściciel=1 głos.
W Art. 23 ust. 2a Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali istnieje następujący zapis:
„Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.”
Tak więc właściciele lokali w reprywatyzowanej kamienic mają szansę zablokować uchwały podwyższające fundusz remontowy i w ten sposób uchronić się przed znaczącą podwyżką funduszu remontowego i eksploatacyjnego.
Skomentuj Jak właściciele mieszkań mogą zapobiec podwyższeniu funduszu remontowego
Pozew o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu
Wcześniej, publikowaliśmy już informacje na temat walki z podwyżką czynszu u prywatnego właściciela: http://lokatorzy.info.pl/jak-walczyc-z-podwyzka-czynszu-u-prywatnego-wlasciciela/
Dziś publikujemy wzór pozwu, który można złożyć w Sądzie Cywilnym w ciągu 2 miesięcy od daty otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu.
