Przydatne informacje
Czy dozorcy, którzy stracili pracę zachowują prawo do swoich lokali służbowych?
Czy dozorcy, którzy stracili pracę po 1994 r. mają prawo do lokali służbowych?
Dozorcy, którzy pozostawali zatrudnieni w dniu wejścia w życie Ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszalnych i dodatkach mieszkaniowych, nabyli z mocy prawa prawo najmu lokalu na czas nieoznaczony. Wynika to wprost z art. 56 ust. 1 Ustawy o najmie lokali mieszkalnych, który stanowi, iż: „Najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony.”
Tak więc prawo najmu nie było w przypadku tych osób dłużej uzależnione od dalszego zatrudnienia na stanowisku dozorcy. Oznacza to, że nawet jeśli dozorcy utracili pracę po dacie wejścia w życie Ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszalnych i dodatkach mieszkaniowych (czyli po 12 listopada 1994 r.), nadal zachowują tytuł prawny do swojego lokalu.
Warto zauważyć, że lokale przyznawane dozorcom nie mogą być traktowane jako lokale zakładowe, gdyż w odróżnieniu od lokali zakładowych, przed datą 12 listopada 1994 r. były przyznawane na mocy decyzji administracyjnych, a nie umów cywilno-prawnych, jak lokale zakładowe. Nie można więc w przypadku lokali przeznaczonych dla dozorców stosować art. 58 Ustawy o najmie lokali mieszkalnych, uzależniając stosunek najmu od stosunku pracy, jak to ma miejsce w przypadku lokali zakładowych.
1 komentarz na temat Czy dozorcy, którzy stracili pracę zachowują prawo do swoich lokali służbowych?
Czy właściciel może odmówić rozwiązania umowy najmu?
Ustawa o Ochronie praw lokatorów zawiera przepisy chroniące lokatorów przed niespodziewanym wypowiedzeniem umowy najmu przez właściciela lokalu lub kamienicy. Brak w niej jednak przepisów regulujących sytuację, w której to najemca chciałby szybciej wypowiedzieć umowę najmu, spotykając się ze sprzeciwem ze strony właściciela.
Wraz z trudnościami w znalezieniu najemców skłonnych płacić wysokie koszty najmu, niektórzy właściciele próbują zmusić lokatorów do jak najdłuższego płacenia czynszu, nawet jeśli lokatorzy chcieliby się już wyprowadzić. Lokatorzy mogli podpisać umowy, które nie zawierają terminu wypowiedzenia i są bezterminowe. Może im się wydawać, że w związku z tym nie mogą wypowiedzieć umowy bez zgody właściciela, lub muszą przystać na wyznaczony przez niego termin wypowiedzenia.
Jednak w przypadku umów najmu, w których nie zostały sformułowane warunki wypowiedzenia, obowiązują zapisy Kodeksu Cywilnego.
Art. 673 Kodeksu Cywilnego stanowi, iż: jeżeli umowa najmu jest podpisana na czas nieoznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem. Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Z czasem pogląd ten uległ pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/2006) wywiódł, iż postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z “ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc.
Najem należy koniecznie wypowiedzieć na piśmie.
Skomentuj Czy właściciel może odmówić rozwiązania umowy najmu?
Formularz wniosku o udostępnienie informacji publicznej
Często lokatorzy potrzebują otrzymać informacje dotyczące budynku w którym mieszkają. Urzędnicy jednak często utrudniają dostęp do dokumentów z informacjami o kosztorysach przeprowadzonych remontów, z ekspertyzami technicznymi budynku i innych istotnych dla lokatora informacji. Lokatorzy mogą usłyszeć, że “nie są stroną” w danej kwestii, że informacje “są objęte prawami autorskimi” lub że obowiązuje “ochrona danych osobowych”.
Jednak Ustawa o dostępie do informacji publicznej z dnia 6 września 2001 r. daje prawo każdemu obywatelowi do wglądu do dokumentów publicznych, jakimi są dokumenty znajdujące się w posiadaniu Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami i innych organów publicznych.
Aby żądanie udostępnienia dokumentów było skuteczne, należy napisać wniosek na poniższym formularzu, zaznaczając dokładnie, o jaki dokument nam chodzi. Otrzymawszy taki wniosek, urzędnicy nie będą już mogli tak łatwo uchylić się od obowiązku udostępnienia nam informacji.
1 komentarz na temat Formularz wniosku o udostępnienie informacji publicznej
Jak reagować na odmowę przyznania lokalu socjalnego
Wydziały Zasobów Lokalowych często odmawiają prawa do lokalu socjalnego osobom, którym takie lokale przysługują, powołując się na „trudną sytuację mieszkaniową m. st. Warszawy”. Takie odpowiedzi urzędu łamią przepisy i należy się im sprzeciwić.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustala w art. 23 ust. 2 jedynie dwa kryteria warunkujące przyznawanie przez gminę lokali socjalnych: brak tytułu prawnego do lokalu, oraz fakt nie posiadania dochodów przekraczających wysokość określoną w uchwale rady gminy. Jeśli oba kryteria są spełnione, stawianie dodatkowych warunków przez Wydziały Zasobów Lokalowych jest bezprawne.
Niedopuszczalność żądania przez gminę spełnienia kryteriów pozaustawowych jako przesłanek zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego potwierdza jednoznacznie orzecznictwo sądów, jak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 22 stycznia 2008 r. sygn. akt IV SA/Wr 541/07: „Ustawowe kryteria, uprawniające wnioskodawcę do ubiegania się o zawarcie z gminą umowy najmu lokalu socjalnego ograniczają się wyłącznie do braku tytułu prawnego do lokalu i spełnienia określonego kryterium dochodowego. Wprowadzenie do uchwały innych wymogów w postaci konieczności poręczenia przez osoby trzecie zapłaty czynszu i innych należności związanych z najmem lokalu socjalnego są niedopuszczalne.”
Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Aktualnie obowiązująca Uchwała Nr. LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy umożliwia, na mocy Art. 16, po upływie okresu najmu lokalu socjalnego, zawarcie nowej umowy najmu tego samego lub innego lokalu. Warunkiem jest jedynie spełnienie kryterium dochodowego określonego w Art. 4 pkt. 2 Ustawy, z zastrzeżeniem Art. 5 ust. 3. Kwestia zatem ewentualnych roszczeń spadkobierców właścicieli do konkretnego budynku czy lokalu pozostaje bez wpływu na przesłanki zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego przez gminę.
Jeśli wobec budynku w którym znajduje się lokal socjalny toczy się postępowanie z wniosku spadkobierców, Gmina musi przekazać w najem lokal socjalny usytuowany w innym budynku. Obowiązek przyznania prawa najmu lokalu socjalnego wynika wprost z aktów prawnych obowiązujących w RP, w tym art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
W przypadku, gdy Wydział Zasobów Lokalowych uporczywie uchyla się od wykonania swoich obowiązków, należy wystąpić do Sądu Cywilnego z pozwem o orzeczenie przez Sąd tytułu prawnego do lokalu socjalnego.
10 komentarzy Jak reagować na odmowę przyznania lokalu socjalnego
Uchwała Rady m. st. Warszawy z dnia 9 lipca
UCHWAŁA NR LVIII/1751/2009 RADY MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWY z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.
Ważny dokument, który zawiera m.in. informacje o zasadach pierwszeństwa najmu dla wybranych grup lokatorów, oraz określa kryteria dochodowe kwalifikujące do najmu.
Zwrot kaucji wpłaconych przez lokatorów komunalnych
Sprawy waloryzacji kaucji mieszkaniowej nadal budzą wiele wątpliwości i są przedmiotem licznych sporów pomiędzy właścicielami a lokatorami.
W przeszłości różne były podstawy prawne żądania wpłacenia kaucji mieszkaniowej, której istotą było i jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. Nie zawsze podstawa do żądania wpłacenia kaucji wynikała z konkretnego zapisu ustawy. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynikało z kodeksowej zasady swobody umów.
Podstawę prawną obowiązującej zasady nominalizmu określa art. 358(1) § l Kodeksu cywilnego, stanowiący, że jeżeli przedmiotem zobowiązania od chwili jego powstania jest suma pieniężna, spełnienie świadczenia następuje przez zapłatę sumy nominalnej, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Przepis ten zawiera regułę prawną, w myśl której zapłata ma nastąpić w sumie nominalnej (to jest tej samej sumie, na jaką opiewał dług w chwili jego powstania), bez względu na to czy między chwilą powstania a chwilą wykonania zobowiązania doszło do obniżenia lub podwyższenia siły nabywczej pieniądza, mającego wpływ na jego wartość ekonomiczną. Zasada w nim przewidziana odnosi się do zobowiązań pieniężnych w sensie ścisłym, a więc takich, których przedmiotem od chwili powstania zobowiązania jest suma pieniężna.
Zwrot kaucji wpłaconych przez lokatorów komunalnych – czytaj dalej …
Skomentuj Zwrot kaucji wpłaconych przez lokatorów komunalnych
Bezpodstawne naliczanie długów przez ZGN
Komitet Obrony Lokatorów coraz częściej otrzymuje sygnały o nieprawidłowym naliczaniu zaległego czynszu dla lokatorów, którzy zasiedzieli swoje lokale zgodnie z art. 30 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Sprawa dotyczy lokatorów, którzy zamieszkiwali w swoich lokalach bez tytułu prawnego w latach 1991-2001. Na mocy Ustawy, zyskali oni automatycznie tytuł prawny do swoich lokali.
Artykuł Ustawy mówi, że w czynsz w wysokości 3% wartości odtworzeniowej (obecnie nieco powyżej 13 zł dla Warszawy) jest naliczany od dnia nawiązania umowy najmu.
Jednak Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami potrafią naliczać czynsz wstecz, za okres przed podpisaniem umowy najmu. Jest to nieprawidłowe i należy się od tej decyzji odwoływać. Poniżej, zamieszczamy wzór takiego odwołania:
Szablon wniosku o obniżkę techniczną czynszu
Od czasu wejścia w życie Uchwały Nr XLI/1272/2008 Rady m.st. Warszawy z dnia 2 października 2008 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta stołecznego Warszawy na lata 2008-2012, możliwe jest ubieganie się o obniżki stawki czynszu ze względu na wartość użytkową lokalu (obniżki techniczne).
Zniżka przysługuje najemcom lokali komunalnych (niestety nie socjalnych), którzy nie zalegają z czynszem, lub podpisali porozumienie w sprawie spłaty zaległości czynszowych. O zniżki mogą się również ubiegać osoby, które nie mają tytułu prawnego do lokalu, ale zajmowały go w latach 1991-2001, jeśli w tym czasie nie doszło do pozwu o eksmisję lub uznanie nieistnienia stosunku najmu.
Lista urzędów, gdzie można składać wniosek jest opublikowana na stronie: http://um.warszawa.pl/v_syrenka/czynsz/gdzie.php
Poniżej publikujemy wzór wniosku:
Niezależnie od obniżek technicznych, można wystąpić o obniżki z tytułu niskich dochodów.
Zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
W dniu 16 grudnia 2009 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116, dalej „ustawa spółdzielcza”), która wydłużyła termin, jaki musi upłynąć pomiędzy powiadomieniem lokatora przez spółdzielnię o zmianie wysokości czynszu, a datą jej wejścia w życie (Dz. U Nr 202, poz. 1550, dalej „nowelizacja”).
Nowelizacja jest konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego (dalej „TK”) z 17 maja 2006 r., który orzekł, że niedopuszczalne jest m.in. zróżnicowanie w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego (dalej „ustawa lokatorska”) i ustawie spółdzielczej terminów informowania lokatorów o podwyższeniu czynszu. Podkreślił również, że przepisy prawne muszą konsekwentnie tworzyć jednakowy poziom ochrony dla wszystkich lokatorów, określając pewne minimum standardu tej ochrony, niezależnie od tego czy stosuje się do nich przepisy ustawy lokatorskiej, czy ustawy spółdzielczej.
W związku z powyższym, przez nowelizację ustawy spółdzielczej dotychczasowy 14-dniowy termin powiadomienia o podwyżce czynszu zastąpiono okresem 3 miesięcznym, przy jednoczesnym pozostawieniu zwrotu „co najmniej” wskazującego, iż powyższy termin jest minimalnym i jest on kolejnym przejawem ochrony praw lokatorów.
Do czasu wprowadzenia nowelizacji spółdzielnie mieszkaniowe miały obowiązek poinformować o zmianie wysokości czynszu co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do ich wnoszenia, przy założeniu, iż nie mogło to nastąpić później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. W związku z tym, dotychczas w praktyce wyglądało to tak, iż w spółdzielniach obowiązywała zasada, zgodnie z którą opłaty wnosiło się z góry do 10 dnia każdego miesiąca i wystarczyło, aby spółdzielnia wypowiedziała umowę 25 dnia poprzedniego miesiąca, tj. z uwzględnieniem terminu dłuższego niż 14 dni.
Wydłużając termin do zawiadomienia o podwyżce czynszu, jednocześnie utrzymano dotychczasowy 14-dniowy termin w przypadku informowania lokatorów o zmianie wysokości opłat niezależnych od spółdzielni, tj. opłat za energię, gaz, wodę itp. Warto również podkreślić, iż podobnie jak było dotychczas, wszelkie zmiany wysokości zarówno czynszu, jak i pozostałych opłat niezależnych od spółdzielni wymagają, zgodnie z ustawą, uzasadnienia na piśmie.
Przedmiotowa nowelizacja stanowi ostatni etap w procesie zrównania praw lokatorów objętych ustawą lokatorską oraz tych, którzy objęci są przepisami ustawy spółdzielczej, zainicjowany wydaniem przez TK wyroku z 17 maja 2006 r.
http://wiadomosci.onet.pl/2099675,10,zmiana_ustawy_o_spoldzielniach_mieszkaniowych,item.html
Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest podstawowym aktem prawnym, z którym powinni się zapoznać wszyscy lokatorzy. Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Poniżej publikujemy tekst Ustawy, wraz z ostatnimi nowelizacjami i komentarzami dotyczącymi wyroków Trybunału Konstytucyjnego i uchylonymi przepisami.
