Przydatne informacje
Kryterium dochodowe, a lokal zamienny w sytuacji zagrożenia budowlanego
Kryterium dochodowe określa maksymalny dochód, który uprawnia do najmu lokalu komunalnego lub socjalnego. Przekroczenie kryterium dochodowego wiąże się z odmową zakwalifikowania do najmu lokalu komunalnego. Jednak w sytuacji opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki budynku, kryterium dochodowe nie jest brane pod uwagę.
Art. 32 Ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. nakłada na Gminę obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego najemcy, który musi opróżnić lokal w związku z rozbiórką budynku. Wydział zasobów lokalowych właściwej gminy, aż do 2015 r., będzie musiał wskazać wysiedlanym lokatorom lokal zamienny.
Z kolei Art. 5 ust 1. Uchwały nr. LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. stwierdza, że minimum dochodowego warunkującego możliwość wynajęcia lokalu komunalnego, nie stosuje się do osób, którym Miasto na mocy ustawy zobowiązane jest zapewnić lokale zamienne.
Ponieważ miasto musi zapewnić lokale zamienne lokatorom wysiedlanym z powodu zagrożenia budowlanego, nie może ich obowiązywać kryterium dochodowe.
1 komentarz na temat Kryterium dochodowe, a lokal zamienny w sytuacji zagrożenia budowlanego
Na jakich warunkach prywatny właściciel może eksmitować lokatora?
Eksmisja z lokalu, także w kamienicach zreprywatyzowanych, jest uregulowana przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. Działania kamieniczników są ściśle ograniczone prawem, a gdy prawo jest łamane, lokatorzy powinni ostro się temu sprzeciwić.
Jednym z przypadków jawnego złamania praw lokatorów są niedawne działania właścicielki kamienicy przy ul. Wilczej 43. Jej bezprawne działania polegały na włamaniu się do mieszkania i usunięciu rzeczy należących do lokatora, choć umowa najmu nie została wypowiedziana i nie przeprowadzono pozwu o eksmisję. Te działania były więc zupełnie bezprawne.
Jak wynika bowiem z Ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11), wypowiedzenie najmu musi – pod rygorem nieważności – nastąpić na piśmie, z podaniem przyczyny wypowiedzenia i z zachowaniem przynajmniej miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności.
W przypadku lokatora usuniętego przez panią Annę Ferguson, lokator zalegał jedynie za dwa okresy płatności i nie otrzymał pisemnego wypowiedzenia umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu w przypadku, gdy lokatorzy uiszczają na bieżąco czynsz, jest możliwe z zachowaniem 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia jeśli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Jednak właściciel musi w takim przypadku zapewnić lokal zamienny, czyli lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku.
Właściciel kamienicy nie może jednak twierdzić, że zamierza zamieszkać we wszystkich należących do niego lokalach jednocześnie. Zdarza się, że wielu lokatorów otrzymuje zawiadomienie o takiej treści od kamienicznika – łatwo to jednak podważyć przed sądem, jeśli lokatorzy udostępnią sobie dokumenty wysłane do każdego z nich przez właściciela kamienicy.
Jeżeli właściciel kamienicy nie zamierza dostarczyć lokalu zamiennego, termin wypowiedzenia umowy najmu wynosi 3 lata – również jedynie w przypadku, gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. W przeciwnym wypadku, musi zapewnić lokal zamienny.
Należy pamiętać, że nawet jeśli wszystkie warunki wypowiedzenia umowy najmu zostały spełnione, właściciel kamienicy nie ma prawa usunąć lokatora siłą nie mając nakazu eksmisji wydanego przez sąd.
29 komentarzy Na jakich warunkach prywatny właściciel może eksmitować lokatora?
Jak właściciele mieszkań mogą zapobiec podwyższeniu funduszu remontowego
Mieszkańcy domów reprywatyzowanych rzadko kiedy mają możliwość wykupienia swoich lokali. Choć postępowania reprywatyzacyjne toczyły się często już od 1948 r. (wtedy spadkobiercy właścicieli mogli składać tzw. „wnioski dekretowe” by uzyskać dzierżawę wieczystą gruntów zabranych na mocy Dekretu Bieruta), urzędnicy nie byli skorzy do udzielania takiej informacji.
Lokatorzy takich kamienic nie mieli jednak możliwości wykupu lokali znajdujących się w tych kamienicach. Najczęściej słyszeli, że odmowa sprzedaży lokali podyktowana jest „złym stanem technicznym budynku”, „istnieniem drewnianych stropów” lub innymi względami, które miały rzekomo blokować sprzedaż lokali.
W momencie reprywatyzacji budynku, nie wiadomo jednak kto znajduje się w gorszej sytuacji – ci, którzy mieli możliwość wykupienia swoich lokali i stali się członkami Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z nowym właścicielem kamienicy, czy lokatorzy, którzy nigdy nie wykupili lokali.
Dlaczego?
Otóż zwykli najemcy są chronieni przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, która m.in. zabrania wprowadzania podwyżek czynszu częściej niż raz na 6 miesięcy. Właściciele lokali nie płacą czynszu, ale płacą zaliczki na eksploatację i fundusz remontowy. A wysokość tych zaliczek nie jest w żaden sposób ograniczona. W jednym przypadku znanym Komitetowi Obrony Lokatorów, wysokość zaliczki na fundusz remontowy wynosił 3 tys. zł! Kamienicznicy, którzy przejęli większość udziałów w kamienicach w drodze reprywatyzacji, podnoszą fundusz remontowy uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, by sztucznie zadłużyć właścicieli lokali. Gdy dług będzie odpowiednio wysoki, właściciel kamienicy może zlicytować ich lokale.
Jest jednak sposób by uniemożliwić tego typu manipulacje spadkobiercom właścicieli. Gdy jakiś właściciel ma ponad 51% udziałów w nieruchomości, istnieje możliwość zmiany zasad głosowania we Wspólnocie Mieszkaniowej z głosowania udziałami na głosowanie według zasady 1 właściciel=1 głos.
W Art. 23 ust. 2a Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali istnieje następujący zapis:
„Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.”
Tak więc właściciele lokali w reprywatyzowanej kamienic mają szansę zablokować uchwały podwyższające fundusz remontowy i w ten sposób uchronić się przed znaczącą podwyżką funduszu remontowego i eksploatacyjnego.
Skomentuj Jak właściciele mieszkań mogą zapobiec podwyższeniu funduszu remontowego
Pozew o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu
Wcześniej, publikowaliśmy już informacje na temat walki z podwyżką czynszu u prywatnego właściciela: https://lokatorzy.info.pl/jak-walczyc-z-podwyzka-czynszu-u-prywatnego-wlasciciela/
Dziś publikujemy wzór pozwu, który można złożyć w Sądzie Cywilnym w ciągu 2 miesięcy od daty otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu.
1 komentarz na temat Pozew o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu
Jak sprawdzić, czy dom w którym mieszkasz jest objęty procesem reprywatyzacji?
Mieszkańcy kamienic w trakcie reprywatyzacji nie mają zazwyczaj możliwości dowiedzieć się, że ktoś stara się o ich zwrot. Te informacje są dokładnie ukrywane przed lokatorami. Często lokatorzy dowiadują się o reprywatyzacji dopiero wtedy, gdy proces zwrotu nieruchomości zostanie zakończony. Wtedy jest już zwykle za późno, by podjąć działania mające na celu weryfikację rzetelności procesu reprywatyzacji.
Znamy wiele przypadków, gdy urzędnicy Wydziałów Zasobów Lokalowych – mimo, iż wiedzą o toczącej się reprywatyzacji – odmawiają podania tej informacji lokatorom starającym się o wykup swoich lokali. Zamiast tego, lokatorzy są informowani, że odmawia się sprzedaży lokalu ze względu na jego “zły stan techniczny”, “drewniane stropy”, itp… (przepisów, które by zabraniały sprzedaży lokali w kamienicach z drewnianymi stropami nie cytują, gdyż ich nie ma). Zdarza się, że potem kamienice są sprzedawane w całości z pominięciem prawa do pierwokupu lokatorów, lub są reprywatyzowane.
Co zrobić, by uzyskać informację o toczącym się postępowaniu reprywatyzacyjnym?
Należy w tym celu złożyć wniosek do Biura Gospodarki Nieruchomościami, Wydziału Spraw Dekretowych
i Związków Wyznaniowych przy pl. Starynkiewicza. Wzór takiego wniosku poniżej:
Samo uzyskanie informacji o postępowaniu, które toczy się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym nie umożliwi jeszcze zidentyfikowania kamienicznika, który stara się o zwrot nieruchomości. Do tego celu potrzebny będzie wniosek złożony przez przynajmniej jednego właściciela lokalu w danej nieruchomości. Tak więc przynajmniej jeden lokator budynku będącego w trakcie reprywatyzacji musi posiadać tytuł własności lokalu. W innym przypadku, nie zostanie uznany za stronę i Samorządowe Kolegium Odwoławcze odmówi mu dostępu do dalszych informacji.
2 komentarzy Jak sprawdzić, czy dom w którym mieszkasz jest objęty procesem reprywatyzacji?
Co zrobić ze stronniczym sędzią?
Zdarza się, że podczas sprawy sądowej o eksmisję, lokatorzy mają do czynienia ze stronniczymi Sędziami, którzy nie respektują prawa eksmitowanych lokatorów do lokalu socjalnego i ignorują rażące przypadki łamania prawa przez właściciela. Zdarza się również, że sędziowie pozwalają sobie na poniżające względem lokatorów uwagi.
Lokatorzy nie są w takiej sytuacji bezbronni! Mając do czynienia z nierzetelnym i stronniczym sędzią, należy wysłać do odpowiedniego Sądu wniosek o wyłączenie sędziego z procesu, odpowiednio go motywując. Poniżej, wzór takiego pisma. Do wzoru należy dołączyć dokładny opis sytuacji i przytoczyć wypowiedzi Sędziego świadczące o jego stronniczości. Dobrze też, gdy oświadczenia w tej sprawie złożą również członkowie widowni którzy byli obecni na rozprawie.
“Odstępne” za opuszczenie lokalu
Czy właściciel mieszkania w kamienicy prywatnej powinien wypłacić odstępne za dobrowolne opuszczenie lokalu przez lokatora mającego najem trybu szczególnego? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?
Formalnie, nie ma czegos takiego jak “odstępne”. Jest pewna praktyka, ze właściciel kamienicy, który nie chce czekać np. 3 lat zanim wygaśnie umowa najmu, woli zaproponować lokatorom “odstępne” żeby sami zrezygnowali z najmu przed upłynieciem tego terminu. Niektórzy kamienicznicy stosują “bat”
zamiast “marchewki” i odłączaja media, podwyższają czynsze, itp.
Wysokość tzw. “odstępnego” jest czysto umowna, ale często słyszymy o kwotach rzędu 50-70 tys. zł.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury dotyczące reklam wielkoformatowych
Lokatorzy walczący z siatkami reklamowymi zasłaniającymi dostęp do światła i świeżego powietrza mogą powoływać się na Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 27.11.2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
Według rozporządzenia, na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, o ile nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania. Wyjątkiem jest wykonywanie robót budowlanych dotyczących elewacji tego budynku.
Poniżej, tekst rozporządzenia.
Skomentuj Rozporządzenie Ministra Infrastruktury dotyczące reklam wielkoformatowych
Jak nie dopuścić do eksmisji podczas odbywania kary więzienia i później
Jak nie dopuścić do utraty mieszkania? – czyli działania, które możesz podjąć zanim sprawa o eksmisję trafi do sądu
Jeśli mieszkałeś z rodziną, która teraz regularnie opłaca czynsz, to wszystko jest w porządku i prawdopodobnie o nic nie musisz się martwić. Mogło się jednak zdarzyć tak, że Twoja rodzina popadła w kłopoty finansowe (szczególnie jeśli to Ty byłeś głównym jej żywicielem) i powstały zaległości czynszowe lub jeśli mieszkałeś sam – Twoje mieszkanie stoi puste i nikt nie opłaca za nie czynszu.
Pamiętaj, że zaległości czynszowe mogą doprowadzić do eksmisji! Taka sytuacja dotyczy wszystkich rodzajów mieszkań. Niezależnie od tego, czy mieszkasz w mieszkaniu komunalnym, spółdzielczym lokatorskim, spółdzielczym własnościowym, hipotecznym czy innym, może dotyczyć Cię problem eksmisji z powodu nie wnoszenia opłat za mieszkanie.
Uwaga! Możesz się spotkać w zakładzie karnym z opiniami współosadzonych, że podczas Twojego pobytu w zakładzie karnym jesteś “chroniony” przed eksmisją, nie jest to jednak prawdą, nic przed eksmisją Cię nie chroni. Dlatego ważne jest, aby zrobić wszystko, co się da, zanim właściciel poda do sądu sprawę o eksmisję. Żeby temu przeciwdziałać możesz zrobić kilka rzeczy:
1. Przede wszystkim powinieneś podjąć decyzję, czy informujesz właściciela mieszkania gdzie aktualnie przebywasz. Jeśli tak to napisz pismo – poproś, aby korespondencja do Ciebie była kierowana na adres zakładu karnego. Jeśli czynsz nie jest opłacany – wyjaśnij, dlaczego tak się dzieje i napisz, co zrobisz, aby ten stan rzeczy zmienić.
2. Porozmawiaj z wychowawcą na temat możliwości podjęcia pracy w zakładzie karnym. Jeśli uda Ci się otrzymać płatną pracę, poproś, aby zarobione pieniądze (lub ich część) były wysyłane z zakładu na poczet Twojego czynszu.
3. Możesz złożyć wniosek o dodatek mieszkaniowy. Dodatek mieszkaniowy jest to częściowe dofinansowanie państwa do czynszu. Pomoc ta przysługuje osobom mającym trudną sytuację materialną i spełniającym warunki do uzyskania tej pomocy.
Podstawowe warunki jakie należy spełnić, aby uzyskać dodatek mieszkaniowy, to określone w przepisach dochody i metraż zajmowanego mieszkania.
Zwróć się do Urzędu Gminy o odpowiedni wniosek, wypełnij go i wyślij. Obecnie dodatek mieszkaniowy może być przyznany nawet, jeśli już doszło do zadłużenia mieszkania.
4. Jeśli masz zaufaną osobę, o której wiesz, że nie zniszczy Ci mieszkania, możesz rozważyć podnajem lub wynajem. Pamiętaj jednak, że jeśli jesteś najemcą mieszkania komunalnego to musisz zwrócić się do właściciela mieszkania, czyli gminy o wyrażenie zgody na takie rozwiązanie.
5. Istnieje również Fundusz Pomocy Postpenitencjarnej. Środki z tego Funduszu mogą być przeznaczane na okresową dopłatę do bieżących zobowiązań czynszowych za lokal mieszkalny, do którego osadzony ma tytuł prawny. Jeśli więc jesteś najemcą lokalu komunalnego czy socjalnego albo głównym lokatorem mieszkania spółdzielczego, możesz wystąpić do dyrektora zakładu z wnioskiem o okresową pomoc w opłacaniu czynszu, powołując się na Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie Funduszu Pomocy Postpenitencjarnej. Do wniosku powinieneś dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku, uzasadniające przyznanie pomocy w opłacaniu czynszu.
Co robić, jeśli pozew o Twoją eksmisję trafił do sądu?
Pamiętaj, że procedura zmierzająca do eksmitowania z mieszkania, zależy od tego, jaki rodzaj mieszkania zajmujesz (np. komunalne, spółdzielcze, prywatne/hipoteczne) i od tego, jaki masz tytuł prawny do tego lokalu (np. najemca, właściciel, członek spółdzielni).
Generalną zasadą jest to, że eksmitować można osobę, która nie posiada tytułu prawnego do lokalu, to znaczy nie jest oficjalnym najemcą mieszkania, członkiem spółdzielni posiadającym prawo do lokalu, bądź właścicielem (współwłaścicielem) mieszkania.
Wyjątek od tej zasady, stanowią sytuacje, gdy powodem eksmisji jest stosowanie przemocy wobec osób wspólnie zamieszkujących, bądź też rażące zakłócanie porządku domowego.
Na przykład, aby kogoś eksmitować z mieszkania komunalnego, zakładowego, bądź wynajmowanego od prywatnego właściciela, najpierw właściciel danego lokalu powinien wypowiedzieć umowę najmu. Ustawa ściśle określa, w jakich sytuacjach i w jakim terminie właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, np. w przypadku zaległości czynszowych termin wypowiedzenia będzie wynosił 1 miesiąc.
Aby wyeksmitować osobę posiadającą prawo do mieszkania spółdzielczego lokatorskiego (członka spółdzielni), spółdzielnia musi wcześniej pozbawić taką osobę członkostwa w spółdzielni. Jedną z częstszych przyczyn wykluczenia jest zaleganie z opłatą czynszu.
Jeśli dowiedziałeś się, że sprawa o twoją eksmisję już trafiła do sądu
Napisz do właściciela mieszkania (administracji, spółdzielni) i wyjaśnij, dlaczego doszło do zadłużenia, poproś o wycofanie pozwu i opisz, jakie masz realne możliwości na spłatę zadłużenia i regularne opłacanie bieżącego czynszu.
Zastanów się nad wszystkimi możliwościami opisanymi powyżej (podjęcie pracy w zakładzie, podnajem mieszkania, dodatek mieszkaniowy, pomoc z Funduszu Postpenitencjarnego).
Jeśli w mieszkaniu pozostała Twoja rodzina, napisz, z czego się utrzymują, jakie są ich dochody (pamiętaj, że jeśli Twoja rodzina znalazła się w naprawdę trudnej sytuacji finansowej, może zwrócić się o pomoc do Ośrodka Pomocy Społecznej).
Jeśli nie udało się wycofać pozwu o eksmisję z sądu i doszło do rozprawy
Postaraj się być na sprawie – skieruj do dyrektora zakładu karnego pismo z prośbą o dowiezienie Cię na sprawę lub o udzielenie przepustki na czas jej trwania.
Jeśli Twoja obecność w sądzie okaże się nie możliwa, musisz wiedzieć, że wyrok i tak zapadnie. Będzie to tzw. wyrok zaoczny. Ponieważ nie będziesz się mógł osobiście bronić, ważne jest, abyś napisał odpowiedź na pozew złożony przeciwko Tobie i dokładnie wyjaśnił, co doprowadziło do zadłużenia i jakie dotychczas kroki podejmowałeś, aby temu przeciwdziałać.
Jeśli w rodzinie jest osoba niepełnosprawna (lub jeśli Ty sam jesteś niepełnosprawny), małoletnia, obłożnie chora, bezrobotna, emeryt czy rencista spełniający kryteria do korzystania z pomocy społecznej, jeśli Twoja żona lub przyjaciółka spodziewa się dziecka – to koniecznie o tym napisz, gdyż wobec tych grup osób sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym mieszkaniu.
Wystąp o przyznanie Ci adwokata z urzędu. W tym celu musisz złożyć do sądu, do którego trafiła Twoja sprawa, wniosek o ustanowienie adwokata z urzędu (ewentualnie także o zwolnienie z kosztów sądowych). Jeśli sąd adwokata Ci nie przyzna (a nie ma takiego obowiązku) poproś, aby na sprawie reprezentował Cię ktoś z rodziny. Udziel tej osobie pisemnego pełnomocnictwa.
Na sprawie Ty lub reprezentująca Cię osoba, przedstawcie Twoje dochody (jeśli je obecnie masz) lub dochody rodziny, przedstawcie realne możliwości spłaty zadłużenia (dokładnie określcie wysokość miesięcznych rat), powiedzcie o tym co możecie jeszcze uczynić, aby z tej trudnej sytuacji wyjść (podjęcie pracy, zaciągnięcie pożyczki, uzyskanie dodatku, zasiłku celowego itp.), dostarcz zaświadczenie z zakładu karnego o przewidywanym końcu kary.
Jeśli wyrok o eksmisję twoją lub Twojej rodziny już zapadł
Pamiętaj, że możesz wnieść od tego wyroku apelację. W tym celu w ciągu 7 dni poproś sąd o przesłanie Ci uzasadnienia wyroku na piśmie. Następnie, w ciągu 21 dni będziesz mógł się od tego wyroku odwołać. Uważaj, aby nie przegapić tych terminów!
Jeśli przegapiłeś czas na odwołanie i wyrok eksmisyjny już się uprawomocnił można jeszcze wnieść powództwo przeciwegzekucyjne, które wstrzyma wykonanie eksmisji. Powództwo takie można jednak wnieść tylko w wyjątkowych sytuacjach. Podstawa powództwa przeciwegzekucyjnego może być zdarzenie, które miało miejsce po wydaniu wyroku eksmisyjnego np. jeśli gmina już po zapadnięciu wyroku zawarła z tobą ugodę dotyczącą spłaty zadłużenia w ratach.
Jeśli sąd nie przyznał Ci lokalu socjalnego, możesz zostać wyeksmitowany do tzw. pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie takie powinno nadawać się do zamieszkania, czyli zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. Powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu (ale dostęp do wody i ustęp mogą znajdować się poza budynkiem), oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, nie zawilgocone przegrody budowlane i zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
Często się zdarza, że lokatorzy są eksmitowani do hotelu robotniczego na czas określony. Następnie – po okresie kilku miesięcy – muszą już sobie radzić sami. To tzw. “eksmisja na bruk na raty”.
http://www.jakdochodzicpraw.pl/mieszkaniowe04.html
1 komentarz na temat Jak nie dopuścić do eksmisji podczas odbywania kary więzienia i później
Czy zarząd budynku może wieszać siatki reklamowe przesłaniające okna?
Poniżej publikujemy opinię prawną Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu miasta stołecznego Warszawy, opublikowaną na stronach Urzędu Miasta.
OPINIA PRAWNA
Dotyczy: oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w kontekście umieszczania na elewacji budynku przegród w postaci siatek reklamowych
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane określone zostało w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 06.156.1118 – t.j.), jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Odmianą własności jest współwłasność, która jest albo współwłasnością łączną albo współwłasnością w częściach ułamkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym do nieruchomości wspólnej należą np. ściany zewnętrzne budynku. Trudno natomiast za część wspólną budynku uznać okna, należą one bowiem do lokalu, którego właściciel korzysta w pełni z gwarantującej mu przez prawo ochrony w tym ochrony przed naruszeniem jego praw przez osoby trzecie. W tym kontekście inaczej traktować należy możliwość umieszczania siatek reklamowych na samych ścianach zewnętrznych budynku, a inaczej, gdy umieszczenie tych elementów powoduje zasłonięcie czy choćby częściowe przesłonięcie okien lokali stanowiących odrębną własność. Jako służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali nie stanowią bowiem przedmiotu współwłasności, o których decydować mogłaby wspólnota mieszkaniowa.
Warto w tym miejscu na marginesie wspomnieć o stanowisku Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym w orzeczeniu z dnia 31.08.2005 r. (OSK 1962/04), zgodnie z którym nawet prawo przysługujące najemcy lokalu stanowi skuteczny czynnik hamujący właścicielskie prawo swobodnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co tylko podkreśla gramatyczną i celowościową wykładnię art.32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, iż prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi być wykazane w dacie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jednocześnie wskazać należy, iż stosownie do treści art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. 00.80.03 – j.t.), sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz. Jednakże art. 22 ust. 1 cytowanej ustawy ogranicza działanie zarządu do kwestii zarządu zwykłego, przy czym ust. 3 tegoż przepisu wymienia przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Przedmiotowe uregulowanie nie daje jednoznacznej odpowiedzi, co oznacza sformułowanie, iż zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a w każdym razie nie wyklucza działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych.
W wyroku z dnia 13.12.1999 r. (sygn. akt IV SA 1996/97) NSA stwierdził, że „nie podziela stanowiska, iż we wszystkich sytuacjach za członków Wspólnoty Mieszkaniowej działa wyłącznie Wspólnota, a w szczególności jej zarząd. Jeśli członek WM wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym, w której może wystąpić także Wspólnota”.
Powyższe skłania do wniosku, iż w przedstawionej sytuacji tj. gdy umieszczenie reklam powoduje zasłonięcie okien indywidualnych lokali, wymagana jest zgoda właścicieli tychże lokali. W pozostałym zakresie tj, gdy zamierzeniem budowlanym objęta jest nieruchomość wspólna oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone przez wspólnotę uznać należy za wystarczające.
Argumentację powyższą odnieść należy również do spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z art. ust. 6 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Ponadto art. 26 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Anna Łaba
Radca Prawny
Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego
Urząd miasta stołecznego Warszawy
Skomentuj Czy zarząd budynku może wieszać siatki reklamowe przesłaniające okna?
