Zwrot kaucji wpłaconych przez lokatorów komunalnych

Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!

Sprawy waloryzacji kaucji mieszkaniowej nadal budzą wiele wątpliwości i są przedmiotem licznych sporów pomiędzy właścicielami a lokatorami.
W przeszłości różne były podstawy prawne żądania wpłacenia kaucji mieszkaniowej, której istotą było i jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. Nie zawsze podstawa do żądania wpłacenia kaucji wynikała z konkretnego zapisu ustawy. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynikało z kodeksowej zasady swobody umów.

Podstawę prawną obowiązującej zasady nominalizmu określa art. 358(1) § l Kodeksu cywilnego, stanowiący, że jeżeli przedmiotem zobowiązania od chwili jego powstania jest suma pieniężna, spełnienie świadczenia następuje przez zapłatę sumy nominalnej, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Przepis ten zawiera regułę prawną, w myśl której zapłata ma nastąpić w sumie nominalnej (to jest tej samej sumie, na jaką opiewał dług w chwili jego powstania), bez względu na to czy między chwilą powstania a chwilą wykonania zobowiązania doszło do obniżenia lub podwyższenia siły nabywczej pieniądza, mającego wpływ na jego wartość ekonomiczną. Zasada w nim przewidziana odnosi się do zobowiązań pieniężnych w sensie ścisłym, a więc takich, których przedmiotem od chwili powstania zobowiązania jest suma pieniężna.

Zasada nominalizmu w okresie występowania dużej inflacji prowadzi do uprzywilejowania dłużników ze szkodą dla wierzycieli. W tym okresie wartość nabywcza pieniądza maleje, prowadząc do sytuacji, w której spełnione świadczenie nie odpowiada początkowej wartości długu. Gwałtowne procesy inflacyjne lat osiemdziesiątych i rygorystyczna zasada nominalizmu zmusiły ustawodawcę do wprowadzenia zmian w Kodeksie cywilnym dopuszczających możliwość waloryzacji świadczeń pieniężnych, mających na celu przywrócenie sumie pieniężnej, będącej przedmiotem zobowiązania, pierwotnej siły nabywczej pieniądza w razie jej zmiany, i to zarówno w postaci możliwości dokonywania waloryzacji umownej (art. 358(1) § 2 stanowi, że strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości), jak i waloryzacji sądowej (art. 358(1) § 3 stanowi, że w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie).

Możliwość stosowania waloryzacji sądowej została przy tym rozciągnięta także na zobowiązania powstałe przed dniem wejścia w życie wspomnianej nowelizacji Kodeksu cywilnego, tj. przed l października 1990 r. Zgodnie bowiem z art. 12 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321), do zobowiązań pieniężnych powstałych od 30 października 1950 r., jeszcze nie-przedawnionych i niewykonanych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się art. 358(1) § 3 Kodeksu cywilnego tylko do świadczeń w części nie wykonanych. Sąd Najwyższy wyjaśnił zaś w uchwale z dnia 3 października 1990 r. III CZP 49/90, “że waloryzacja sądowa jest dopuszczalna także do świadczeń pieniężnych z zobowiązań powstałych przed l października 1990 r. jeżeli okoliczności uzasadniające waloryzację nastąpiły po dniu powstania tego zobowiązania.”.
Zgodnie z kodeksową koncepcją waloryzacji, jeżeli w okresie pomiędzy powstaniem zobowiązania pieniężnego a jego wykonaniem nastąpiła zmiana siły nabywczej pieniądza, wierzyciel powinien otrzymać (wyższą lub niższą) sumę pieniędzy inną od tej, na jaką pierwotnie opiewało zobowiązanie. Waloryzacja, szczególnie sądowa, wymaga wystąpienia istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza. Nieznaczne wahania wartości pieniądza są bowiem zjawiskiem typowym, a ryzyko ich wystąpienia ciąży na wszystkich stronach stosunku zobowiązaniowego.

Odstępstwem od kodeksowej zasady nominalizmu jest możliwość dokonania waloryzacji. Waloryzacja ma na ogół miejsce z inicjatywy ustawodawcy, na zasadach i według mierników przyjętych przez niego. Ponadto, przy braku takiego uregulowania, cywilnoprawne świadczenia pieniężne mogą być waloryzowane na podstawie: umowy, a więc waloryzacji umownej, i konstytutywnego orzeczenia sądowego. Ogólnie można powiedzieć, że waloryzacja umowna polega na zastrzeżeniu przez strony umowy, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Jednak ustawodawca wprowadza także istotne ograniczenia swobody stron w tym zakresie. I tak w zakresie najmu lokali wprowadza w art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 773, z późn. zm.) takie ograniczenie. Powołany przepis stanowi, że świadczenie pieniężne za odpłatne używanie lokalu ustala się w pieniądzu polskim. Inne ustalenie, łącznie z zastrzeżeniem klauzul waloryzacyjnych, jest niedopuszczalne i uważa się za niezastrzeżone.

W sytuacji, gdy nastąpiła istotna zmiana siły nabywczej pieniądza, sąd na żądanie zainteresowanego może zwaloryzować zobowiązanie pieniężne, zmieniając treść stosunku zobowiązaniowego. Jeżeli istnieją przesłanki do dokonania waloryzacji zobowiązania, to sąd może ingerować w stosunek prawny łączący strony i dokonać zmian zarówno co do wysokości świadczenia jak i co do sposobu jego spełnienia. W stosunku więc do kaucji mieszkaniowych, zastosowanie znajduje w zasadzie waloryzacja ustawowa i waloryzacja sądowa, Możliwość waloryzacji umownej została przez ustawodawcę w zakresie umów zawartych pod rządami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego całkowicie wyłączona.
Wynajmujący lokal mieszkalny może zatem, na podstawie art. 6 ust. l ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uzależnić zawarcie umowy najmu lokalu, z wyjątkiem lokalu socjalnego i zamiennego oraz w związku z zamianą lokalu, od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Przy czym wysokość tej kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 i art. 36 ust. l ustawy, w wypadku opróżnienia lokalu mieszkalnego lub nabycia jego własności przez najemcę kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu lub nabycia przez najemcę jego własności po pomniejszeniu o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wcześniejsze żądanie zwrotu kaucji jest niezgodne z przepisami, a ewentualne powództwo sądowe w tej sprawie winno być oddalone.

Ustawa wyłączyła jednak waloryzację kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 r., w tym bowiem przypadku nie przewiduje się waloryzacji ustawowej, a zastosowanie zaś waloryzacji sądowej budzi wiele wątpliwości. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. l, kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

Tak więc, waloryzacja kaucji mieszkaniowej zależy od okresu, w jakim kaucja ta została wpłacona. Obowiązują w tym zakresie trzy okresy wpłacenia kaucji.
Pierwszy okres, pod rządami aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy kaucja została wpłacona po 10 lipca 2001 r. W tym wypadku podstawą zwrotu i waloryzacji kaucji jest art. 6 ust. 3 i 4 ustawy. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej, niż kaucja pobrana. Przed zwrotem kwoty kaucji, po jej zwaloryzowaniu, wynajmujący może potrącić z niej przysługujące mu należności z tytułu najmu lokalu.

Drugi okres wpłacenia kaucji to czas obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 120, poz. 787, z późn. zm.), a więc od dnia 12 listopada 1994 r. do dnia 9 lipca 2001 r. Wysokość kaucji wpłacanej pod rządami tej ustawy ustalona była w odniesieniu do wartości odtworzeniowej lokalu. Kaucja nie mogła jednak wynosić więcej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W związku z art. 36 ust. 2 aktualnie obowiązującej ustawy, kaucja wpłacona w tym okresie podlega zwrotowi w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej obowiązującej w dniu jej zwrotu. Zgodnie zaś z art. 9 ust. 8 ustawy, wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia l m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia l m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłasza w dzienniku urzędowym województwa co 6 miesięcy w drodze obwieszczenia wojewoda. Tak więc, kaucja wpłacona w tym okresie podlega zwrotowi po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej obowiązującej w dniu jej zwrotu.
Trzeci okres czasowy wpłacenia kaucji, od którego uzależniona jest możliwość i sposób jej waloryzacji, to okres przed dniem 12 listopada 1994 r. l tak wspomniano już, że cyt. art. 36 ust. l aktualnie obowiązującej ustawy nie przewiduje waloryzacji kaucji. Pod rządami ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 87, poz. 30, z późn. zm.) najemca zajmujący lokal w budynku pozostającym w zarządzie lub użytkowaniu jednostki gospodarki uspołecznionej albo w budynku, w którym najem lokali mieszkalnych następuje na podstawie decyzji o przydziale, był obowiązany do wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, istniejących w dniu jego opróżnienia. Kaucja ta nie mogła przekraczać 50-krotnej miesięcznej stawki czynszu i podlegała oprocentowaniu, którego wysokość ustalił Prezes Narodowego Banku Polskiego. Rada Ministrów określiła różne zniżki co do maksymalnego pułapu wysokości kaucji.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o o zmianie Kodeksu cywilnego w art. 36 ust. l nie przewiduje waloryzacji kaucji, wskazując jedynie tryb zwrotu kaucji wpłaconej w tym okresie i stanowi, iż kaucja wpłacona w okresie przed 12 listopada 1994 r. pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Nie oznacza to jednak, że najemca nie ma możliwości żądania ustalenia kwoty zwracanej kaucji na drodze waloryzacji sądowej.

Podstawę prawną do takiej właśnie waloryzacji stanowi cyt. już art. 358(1) § 3 Kodeksu cywilnego. Zwrócenie kaucji według zasady nominalizmu, a więc przez zapłatę nominalnej sumy pieniężnej, bez uwzględnienia zmiany siły nabywczej pieniądza, byłoby krzywdzące dla najemcy, co potwierdził także Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z 3 października 2000 r. sygn. akt K 33/99. Stwierdził na gruncie nieobowiązującego już art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, iż art. 62 ustawy w zakresie, w jakim wyłącza możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej, jest niezgodny z Konstytucją. Stwierdził ponadto w uzasadnieniu, że przewidziane w art. 62 oprocentowanie kaucji stanowiące jedyny sposób zapewnienia zwracanej kaucji realnej wartości prowadzi wręcz do naruszenia istoty prawa majątkowego najemców.

Obecnie obowiązująca regulacja w zakresie zwrotu kaucji (art. 36 ust. l ustawy) nie zawiera już możliwości oprocentowania kaucji. Dopuszczono tym samym w tym zakresie możliwość stosowania właściwych przepisów Kodeksu cywilnego jako ustawy ogólnej. Dopuszczalne jest zatem zastosowanie waloryzacji sądowej, w tym wypadku zwracający kaucję nie jest zobowiązany ani nawet uprawniony dokonać sam waloryzacji, może jej dokonać wyłącznie sąd na wniosek strony po przeprowadzeniu postępowania sądowego. Stosunek prawny powstający przez wniesienie kaucji posiada wszystkie cechy pozwalające na dokonanie przez sąd waloryzowania świadczenia będącego treścią zobowiązania. Kaucja pieniężna wpłacona przy zawieraniu umowy najmu powoduje powstanie zobowiązania pieniężnego, co umożliwia waloryzację sądową. Stanowisko to znajduje uzasadnienie w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy podjął bowiem w dniu 26 września 2002 r. uchwałę III CZP 58/02, w której stwierdził, że uregulowanie zwrotu kaucji w art. 36 ust. l ustawy nie wyłącza możliwości dokonania waloryzacji sądowej wierzytelności o zwrot kaucji. Przyjąć zatem należy, że kaucja wpłacona w chwili zawierania umowy najmu lokalu stanowi od chwili powstania tego zobowiązania świadczenie pieniężne, o jakim mowa w art. 358(1) Kodeksu cywilnego, a zatem podlega waloryzacji sądowej w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po jej wpłaceniu.

Najemca może żądać waloryzacji przed jej przyjęciem. Przyjęcie oferowanego świadczenia (kaucji) powoduje wygaśnięcie zobowiązania, co uniemożliwia żądanie waloryzacji. Nie można bowiem żądać waloryzowania treści stosunku, który już nie istnieje, bowiem spełnienie świadczenia powoduje jego wygaśnięcie. Jednak nie zawsze takie spełnienie świadczenia będzie właściwym wykonaniem zobowiązania. Waloryzacja sądowa zawsze ma charakter indywidualny, a sąd, badając wysokość zwaloryzowanej kwoty bierze pod uwagę interesy obu stron i zasady współżycia społecznego. Nie ma generalnego katalogu mierników wartości, miernik taki sąd po rozważeniu okoliczności konkretnej sprawy oznaczy według uznania sędziowskiego w konkretnej sprawie. Wydanie przez sąd wyroku, w którym waloryzuje kaucję, ma charakter konstytutywny, co oznacza, że najemca może żądać odsetek dopiero od chwili wydania wyroku.

Reasumując należy stwierdzić, że obowiązują trzy następujące podstawy prawne waloryzacji zwracanej kwoty kaucji mieszkaniowej.

1. Podstawą waloryzacji kaucji mieszkaniowej wpłaconej w okresie od dnia 12 listopada 1994 r. do dnia 9 lipca 2001 r., jest cyt. przepis art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

2. Podstawą waloryzacji kaucji mieszkaniowej wpłaconej w okresie po dniu 9 lipca 2001 r., jest cyt. przepis art. 6 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

3. Podstawą waloryzacji kaucji mieszkaniowej wpłaconej w okresie przed dniem 12 listopada 1994 r., jest cyt. przepis art. 358(1) § 3 Kodeksu cywilnego-

Jerzy Krzekotowski

Tekst pochodzi ze strony: http://lex.pl/czasopisma/mip/kaucje.html