Jak wypowiedzieć wcześniej umowę najmu?
Choć najczęściej piszemy o tym, jak walczyć z wypowiedzeniami umów najmu, zdarzają się też przypadki odwrotne. Jest tak, gdy lokatorzy podpisali umowę najmu na czas określony, ale chcieliby z niej zrezygnować we wcześniejszym terminie ponoszenia dodatkowych kosztów. Powiemy tu, jak sobie poradzić z tym problemem w przypadku wynajmowania pokoju w mieszkaniu z wieloma najemcami.
Umowy najmu na czas określony, co do zasady, mogą zostać wypowiedziane przed upłynięciem terminu tylko na warunkach określonych w umowie. A te warunki są często bardzo niekorzystne dla lokatorów. W tym artykule omówimy rodzaj umowy najmu, który występuje często w najmie indywidualnych pokojów w mieszkaniach. W razie wypowiedzenia umowy najmu przez lokatora, warunkiem jest:
Znalezienie na swoje miejsce kolejnego najemcy, który zgodzi się zawrzeć umowę najmu na takich samych warunkach
Dodatkowo, nieraz obecna jest klauzula o następującej treści:
W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy nastąpiło z przyczyn zależnych od Najemcy, Wynajmujący może obciążyć Najemcę karą umowną w wysokosci równowartości czynszu, jaki Najemca byłby zobowiązany uiszczać do końca okresu, na jaki umowa została zawarta.
Najem pokoju w mieszkaniu z wieloma obcymi osobami, ze współdzieloną łazienką, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, jest w oczywisty sposób zagrożeniem dla zdrowia lokatorów w dobie epidemii COVID-19.
Aby ograniczyć ryzyko kosztów w razie wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, należy wysłać wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu według poniższego wzoru listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Potwierdzenie odbioru (tzw. “zwrotka”, żółta kartka otrzymywana zwrotnie z podpisem odbiorcy) należy zachować, gdyż będzie to stanowić ważny dowód sądowy w razie, gdyby wynajmujący próbował rościć sobie prawo do opłat czynszowych po wypowiedzeniu umowy najmu przez lokatora.
Oto wzór wypowiedzenia umowy najmu:
Istnieje też możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem sądowego rozwiązania umowy najmu z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków (a taka z pewnością wystąpiła wraz z wybuchem epidemii COVID-19). Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt.
2 Komentarzy na temat Jak wypowiedzieć wcześniej umowę najmu?
Co dla lokatorów oznaczają przepisy ustawy o COVID-19?
[Aktualizacja informacji prawnych na dzień 28 marca 2020 po wprowadzeniu poprawek przez Sejm]
Źródło: http://orka.sejm.gov.pl/Druki9ka.nsf/0/0ED4D419861EFC71C12585370038D29C/%24File/299.pdf
Rządowa “Ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19” zawiera zapis dotyczący najemców. Omówimy tu przypadki, których dotyczy.
Na wstępie należy zaznaczyć, że w projekcie nie ma w ogóle mowy o tym, by odciążyć najemców z opłat czynszowych, których mogą nie być w stanie pokryć z powodu nagłej utraty źródeł dochodów. Rząd kompletnie nie ma nic do zaoferowania w tej kwestii. Projekt Ustawy reguluje jednak możliwość wypowiedzenia umów najmu do końca czerwca 2020 r. i stwarza możliwość przedłużenia umów najmu, które wygasałyby przed tym terminem.
Co jeśli umowa najmu miała wygasnąć w trakcie epidemii?
Paragraf projektu dotyczący tej kwestii brzmi następująco:
Art. 31s. 1. W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy [o COVID-19] upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Jednak, zgodnie z ust. 3 przepisu, nie ma on zastosowania:
do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy [o COVID-19] był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc […]
Jeśli więc ktoś miał choćby miesięczne zadłużenie przed wejściem w życie Ustawy, umowa najmu nie zostanie przedłużona.
Co jeśli właściciel zamierza wypowiedzieć umowę w czasie epidemii?
Ta kwestia jest regulowana przez poniższy artykuł:
Art. 31t. 1. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
WAŻNE: Wśród wyjątków od tej zasady nie ma możliwości wypowiadania umowy najmu z powodu zwłoki zapłaty czynszu i innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, (czyli Art. 11 ust. 2 pkt 2. Ustawy o ochronie praw lokatorów) po wejściu w życie ustawy.
Przepisy oznaczają, że zadłużenie za miesiące kwiecień, maj i czerwiec może spowodować wypowiedzenie umowy najmu dopiero po dniu 30 czerwca 2020 r.
Co jeśli umowa najmu została wypowiedziana przed epidemią?
Ten przypadek jest regulowany przez następujący przepis:
Art. 31u. 1. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy [o COVID-19], a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Od tego przepisu są jednak znaczące wyjątki, które powodują, że będzie on bezużyteczny dla lokatorów, którzy nie są w stanie opłacać czynszu z powodu nagłej utraty dochodów:
Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
Art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów określa m.in. warunki wypowiedzenia umowy najmu z tytułu zadłużenia za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Tak więc lokatorzy, którzy popadli w zadłużenie już przed epidemią i została im wypowiedziana umowa najmu, a ich sytuacja nadal jest bardzo trudna z powodu utraty dochodów i braku możliwości spłaty zadłużenia, będą całkowicie pozbawieni ochrony.
Jak widać, przepisy proponowane przez rząd w niedostatecznym stopniu chronią lokatorów, którzy nagle utracili źródło dochodów. Właściciele lokali oraz Gminy będą mogły uruchamiać procedury eksmisyjne już teraz, albo najpóźniej w dniu 1 lipca 2020 r. Czy w tym czasie będą przeprowadzane egzekucje komornicze? To już będzie zależało od decyzji Sądów Rejonowych, które mogą podjąć decyzję o wstrzymaniu czynności terenowych przez komorników.
Projekt Ustawy przeszedł drugie czytanie w Sejmie w dniu 27 marca 2020 r. i ma w najbliższym czasie trafić pod obrady Senatu.
1 komentarz na temat Co dla lokatorów oznaczają przepisy ustawy o COVID-19?
Apel o wakacje czynszowe – list otwarty KOPL do władz miasta
Do:
Prezydent m.st. Warszawy Rafał Trzaskowski
Rada m.st. Warszawy
Biuro Polityki Lokalowej
Wszyscy jesteśmy świadomi faktu, jak wiele osób w Polsce nadal pracuje na tzw. umowach śmieciowych. Ich sytuacja jest obecnie bardzo ciężka. Wśród nich są osoby o niskich i bardzo niskich dochodach, które zostały w obecnych okolicznościach zmuszone do powstrzymania się od pracy, bez żadnej rekompensaty, na okres dwóch tygodni, który może się przedłużyć.
Ponieważ wiele z tych osób nie posiada żadnych oszczędności, bo i tak ledwo wiązały koniec z końcem, nawet 2-tygodniowy okres bez wynagrodzenia może spowodować, że w kwietniu nie będą miały możliwości dokonać opłat za czynsz. Komitet Obrony Praw Lokatorów obawia się, że najemcy w mieszkaniowym zasobie miasta stołecznego Warszawy popadną w zadłużenie, którego nie będą w stanie spłacić, przez co wzrośnie zagrożenie wypowiedzeniami umów najmu i w konsekwencji eksmisjami.
W związku z powyższym, apelujemy o wprowadzenie okresu wakacji czynszowych dla lokatorów, którzy utracili istotną część swojego miesięcznego dochodu z powodu zamknięcia miejsca pracy związanego z epidemią koronawirusa. Apelujemy do władz m. st. Warszawy o podjęcie odpowiednich kroków, aby pomóc tym najemcom, którzy znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji.
Warunki wakacji czynszowych mogłyby być następujące:
- Anulowanie opłat czynszowych (lub odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, jeśli Gmina pobiera takie opłaty) za kwiecień 2020 r. na podstawie wniosku o zwolnienie z opłat.
- Prawo do starania się o zwolnienie z opłat za kwiecień 2020 r. przysługiwałoby:
a. lokatorom pracującym na umowie zlecenie lub umowie o dzieło
b. lokatorom, którzy nie mogą świadczyć pracy z powodu zamknięcia miejsca pracy z powodu decyzji pracodawcy podyktowanej epidemią koronawirusa
c. lokatorom, którzy prowadzą działalność gospodarczą, spełniającym kryteria dochodowe, których dochody w marcu b.r. zmniejszyły się o co najmniej 25% - Z powodu prawdopodobnego zamknięcia Wydziałów Obsługi Mieszkańców termin składania wniosków zostałby przedłużony do końca kwietnia 2020 r.
Mamy nadzieję, że władze Warszawy będą w stanie stanąć na wysokości zadania i wspomóc mieszkańców znajdujących się obecnie w naprawdę ciężkiej sytuacji materialnej i życiowej.
Komitet Obrony Praw Lokatorów
1 komentarz na temat Apel o wakacje czynszowe – list otwarty KOPL do władz miasta
