English | Deutsch
Zdjęcie pochodzi z blogu warszawa78.blox.pl

Publicystyka

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów - informator (część 1)

March 7, 2018 - 8:31 am

Trwają prace nad Ustawą o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Ustawa została w dniu 5 marca przegłosowana przez komisję w Senacie i prawdopodobnie zostanie ostatecznie przyjęta przez Parlament.

Ponieważ „Gazeta Wyborcza” opublikowała wczoraj „Informator” bez podania niektórych ważnych szczegółów i z komentarzami z którymi nie możemy się się zgodzić, przedstawiamy krótkie streszczenie naszym zdaniem najważniejszych dla lokatorów zmian. Dziś publikujemy pierwszą część.

1. Podwyżka limitu czynszu w zasobach gminy i w publicznym zasobie mieszkaniowym

Obecnie obowiązuje górny limit czynszu w wysokości 3% stawki odtworzeniowej, który jest rzadko stosowany. Każda gmina ustala poziom czynszów, ale są one zazwyczaj niższe niż 3% i stawka rynkowa. Jeśli średni miesięczny dochód najemcy jest wyższy niż kryterium dochodowe określone w uchwale rady gminy, czynsz zostaje podwyższony. W Ustawie wprowadza się taki zapis: „Podwyższony czynsz nie może być wyższy od czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal nie wchodził do mieszkaniowego zasobu gminy”. Ustalono także limit 8% stawki odtworzeniowej. W obecnej chwili w Warszawie ten wskaźnik wynosi ok. 38 zł za metr.

Komentarz: Komitet Obrony Praw Lokatorów był obecny na Komisjach Sejmowych i Senackich i ostro krytykował zarówno proponowany algorytm, tak jak i górny limit stawki czynszowej. Niestety naszych uwag nie uwzględniono. Decyzja ta, mocno wspierana przez Ministra Infrastruktury Kazimierza Smolińskiego (z poparciem wszystkich opcji politycznych) oznacza, że poziom czynszów w mieszkalnictwie komunalnym może przekroczyć poziom czynszów w TBS-ach (obecnie w Warszawie to ok. 20 zł za metr) i Mieszkania Plus (w Warszawie ma to być ok. 30 zł za metr).

Wczoraj w Senacie zwróciliśmy uwagę na rażącą dysproporcję pomiędzy kryterium dochodowym dla TBS-ów (obecnie w Warszawie to ponad 7 tys. zł dochodu na osobę), a kryterium obowiązującym przy kwalifikacji do zamieszkania w mieszkaniach komunalnych. (W Mieszkaniu Plus nie ma żadnego górnego limitu.) To w praktyce oznacza, że osoba zarabiająca np. 5 tys. w TBS-ach zapłaci 20 zł za metr, a osoba, która poprawi swój stan materialny i zacznie zarabiać 5 tys. w zasobie komunalnym zapłaci 38 zł. A nie ma żadnej gwarancji, że dla takich osób będą dostępne miejsca w TBS-ach.

2. Sposób naliczania podwyżek czynszu i częstotliwość sprawdzania

Ustawa zakłada, że weryfikuje się dochód nie częściej niż co 2,5 roku. Kto przekracza kryterium dochodowe będzie mieć podwyższony czynsz zgodnie z algorytmem zdefiniowanym w Ustawie.

Komentarz: Ponieważ algorytm jest skomplikowany, musimy go przedstawić w odrębnym tekście. Jest on bardzo niekorzystny dla lokatorów z niskimi dochodami – czyli np., zarabiających pomiędzy minimalną a średnią pensją. Ten sposób podwyższenia czynszu będzie dotyczyć tylko nowych umów i nie od razu. Proponowana  poprawka do projektu, zakładająca ujednolicenie częstotliwości sprawdzania dochodów została zignorowana. To oznacza w praktyce, że jedna gmina może sprawdzać co 5 lat, a inna co 2,5.

Według kalkulacji Komitetu jak i Biura Polityki Lokalowej m.st. Warszawy, czynsz może zostać znacznie podwyższony i przekraczać czynsze w TBS-ach i zasobach Mieszkanie Plus.

3. Eksmisja z powodu nieopłacenia mediów

W Ustawie dodano możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela a pobieranych przez właściciela tylko w przypadku gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów.

W najbliższych dniach, opublikujemy więcej informacji o podwyżkach oraz innych zmianach w Ustawie.

Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów - informator (część 1)

Czy do Mieszkania Plus dopłacimy więcej niż do mieszkań komunalnych?

February 25, 2018 - 9:55 pm

Dopłaty do Mieszkania Plus w Warszawie mogą sięgnąć nawet do 8 zł za metr. Tymczasem dopłaty do mieszkań komunalnych w 2017 r. (naszym zdaniem zawyżone!) wynosiły 4,7 zł.

W ciągu ostatnich dni kilkukrotnie publikowaliśmy informacje o dopłatach do zasobów Mieszkanie Plus. Dokładne ustalenia dotyczące poziomu dopłat nie zostały jeszcze dokonane. Możemy więc jedynie komentować to, co zostało opublikowane w prasie. Jak podano, dopłaty do Mieszkania Plus w Warszawie mogą wynosić nawet 400 zł za 50-metrowe mieszkanie. To 8 zł za metr. Dla porównania, dopłaty do istniejących zasobów komunalnych wynoszą obecnie 4,7 zł i będą spadać w kolejnych latach (w związku z zakończeniem kosztownych rewitalizacji).

Nie da się tego pozostawić bez komentarza. Niepokój budzą zarówno same założenia programu Mieszkanie Plus, jak i całej ideologii kierującej polityką mieszkaniową w Polsce.

Nieraz w ciągu ostatnich 6-7 lat konfrontowaliśmy się z ideologią niezwykle rozpowszechnioną wśród polityków (niezależnie od opcji), biznesmenów, oraz zwolenników wolnego rynku. Ludzie wyznający tę ideologię pragną stygmatyzować mieszkalnictwo komunalne i prowokować społeczny opór wobec rozwiązań tego typu. Jednym z głównych argumentów zawsze było twierdzenie, że mieszkalnictwo komunalne „nie jest opłacalne”, że nie pokrywa kosztów swojego utrzymania i że trzeba do niego dopłacać.

Opierając się na tej ideologii, instytucje państwowe, przede wszystkim Ministerstwo Infrastruktury, od lat starały się uchwalić nowe prawo zmierzające do zwiększenia rentowności mieszkalnictwa komunalnego.

Z ust Sekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury Kazimierza Smolińskiego słyszymy, że „nie ma społecznego przyzwolenia” na dotowanie mieszkalnictwa komunalnego. Musimy więc zapytać: czy jest społeczne przyzwolenie na przeznaczanie znacznie większych środków z publicznej kasy na fundowanie zysków deweloperów realizujących inwestycje dla bardziej zamożnych mieszkańców?

Pytanie należy postawić właśnie teraz, gdy dyskusja na ten temat trwa w Sejmie (choć podejrzewamy, że decyzja została już dawno podjęta w sposób nieformalny).

Przedstawimy sytuację na podstawie przykładu Warszawy ponieważ dobrze znamy sytuację w tym mieście. Tak się składa, że Laura i Jakub z Komitetu Obrony Praw Lokatorów aktywnie uczestniczyli pod koniec 2017 r. w opiniowaniu Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2018-2022. W tym celu odwiedziliśmy posiedzenia Komisji ds. Rozwoju Gospodarczego przy Radzie Warszawy. Zaprezentowane zostały stanowiska różnych organizacji. Ewa Kościuch-Manandhar z organizacji Warszawiak na Swoim zaprezentowała bardzo cenne analizy. To jest stowarzyszenie, które ma trochę inne cele niż Komitet, choć widać, że wiele uwag było wspólnych.

Zarówno to stowarzyszenie, jak i wiele innych bardzo poważnie traktują kwestię gospodarowania nieruchomościami w Warszawie. Ich zdaniem koszty administrowania i remontowania nieruchomości przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami są zawyżone. Strona społeczna od lat podnosi kwestię kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi i wskazuje na to, że można to robić taniej i bardziej efektywnie. To istotna kwestia zważywszy, że Miasto od lat twierdzi, że zasoby komunalne nie są rentowną formą mieszkalnictwa. Jednak dobre gospodarowanie tymi nieruchomościami mogłoby się przyczynić do zmniejszenia kosztów utrzymania i związanego z tym marnotrawstwa publicznych pieniędzy. Te środki mogłyby zostać wykorzystane na inne cele. Ten temat może posłużyć za kanwę do innego artykułu. Na chwilę obecną niech wystarczy stwierdzenie, że kwestia dopłacania do mieszkalnictwa publicznego jest ulubionym tematem polityków i przedstawicieli Miasta, choć prawdziwe przyczyny zawyżonych kosztów utrzymania nie są przez nich nawet rozpoznane.

W Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2018-2022 czytamy:

„Celem prowadzonej polityki czynszowej jest dążenie do zmniejszenia różnicy pomiędzy kosztami utrzymania zasobu mieszkaniowego a dochodami z czynszu.”

Jak napisaliśmy wyżej, społecznicy i Miasto różnią się w ocenie rzeczywistych kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego. Także wiarygodność użytych danych nie jest oczywista. Jednak przy założeniu, że statystyki kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego w porównaniu do dochodów z czynszu są prawidłowe i przy założeniu, że Miasto nie ma żadnego interesu w tym, aby wykazywać mniejszą różnicę, niż w rzeczywistości, warto wskazać na statystyki Biura Polityki Lokalowej.

Na stronie 68 Wieloletniego Programu Gospodarowania czytamy:

Średni koszt utrzymania zasobu mieszkaniowego miesięcznie […] kształtuje się w latach 2013-2017 od 8,47% zł/m2 w 2013 r. do 10,18 zł/m2 w 2017 roku. W porównaniu ze średnimi dochodami z czynszu, dane te kształtują się następująco:

wykres-doplaty1

Jak należy to rozumieć? Niskie dochody z czynszów wynikają z rozmaitych obniżek technicznych, a wysokie koszty utrzymania zasobów tłumaczy się m.in. faktem, że zawierają koszt remontów i znacznie wzrosły od 2013 roku.

Tak więc opierając się na tych statystykach można stwierdzić, że Miasto (czyli my, podatnicy) dopłacamy do mieszkań dla najuboższych w Stolicy maksymalnie 4,7 zł za metr. Należy pamiętać, że Miasto planuje redukcję kosztów utrzymania lokali do 2022 roku. Planowane docelowe koszty utrzymania mają wtedy wynieść 9,4 zł za metr (czyli o 78 gr mniej niż dziś). Dodajmy, że do 2022 r., nowi lokatorzy zarabiający powyżej kryterium dochodowego będą płacić wyższy czynsz. Więc bardzo możliwe, że w 2022 roku dopłaty do mieszkalnictwa komunalnego będą wynosić nawet mniej niż 4 zł za metr (choć nie można tego dokładnie przewidzieć).

Niech czytelnik zastanowi się nad tymi danymi. Mieszkalnictwo komunalne i socjalne, to zasoby dla ludzi o dochodach mniejszych, niż przeciętne. Przy obecnie obowiązujących kryteriach dochodowych, dwie osoby zarabiające najniższe wynagrodzenie nie będą mogły nawet kwalifikować się do najmu takiego mieszkania.

Co innego Mieszkanie Plus. Założeniem tego programu ma być spełnienie potrzeb lepiej zarabiających. Nie ma ustalonego limitu dochodowego, a tylko „preferencje”. Osoby mieszkające w Warszawie i zarabiające 3000 zł, albo nawet 4000 zł z parą dzieci są potencjalnymi beneficjentami.

Nie chcemy powiedzieć, że ci ludzie nie zasługują na tanie mieszkania, nawet z dopłatą. Zależy nam na tym, by każdy miał dach nad głową i aby była pomoc dla osób, których nie stać na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Trzeba jednak spojrzeć na liczby.

Osoba naprawdę mało zarabiająca może liczyć na 4,7 zł dopłaty z metra. Bez prawa do przekształcenia mieszkania we własność i z mniejszymi prawami w zakresie dokwaterowywania innych członków rodziny (za udostępnienie lokalu członkom rodziny bez zgody właściciela może grozić wypowiedzenie umowy najmu, nawet w sytuacji ratowania bliskiej osoby po eksmisji, rozwodzie, utracie zdrowia, itp.).

A teraz weźmy jako przykład osobę, która zarabia najprawdopodobniej dwa razy tyle. Czy jest zasadne dopłacać do tego zasobu nawet do 8 zł za metr? Żeby później był to zasób prywatny? A, co najważniejsze, żeby fundusze inwestycyjne mogły płacić wyższe dywidendy inwestorom.

Sprawy prezentowane są więc tak: nie ma „społecznego przyzwolenia” na finansowanie ludzi najbiedniejszych, bo rzekomo Polacy są z natury oszustami i mieszkają tam sami „bogaci”. Nie szkodzi, że brak danych na ten temat, bo przecież Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje możliwości sprawdzania dochodów osób już posiadających komunalne umowy najmu. Natomiast będą sprawdzane dochody nowych lokatorów – tych, których mieli dochody bardzo niskie (bo nieco wyższe, niż 1600 zł od osoby). Ci, którzy będą przekraczać kryteria dochodowe zapłacą więcej - nawet do 8% stawki odtworzeniowej (obecnie w Warszawie ok. 38 zł za metr). Z drugiej strony będą wprowadzone dopłaty może nawet dwukrotnie wyższe (bo była mowa nawet o 8 zł za metr) dla osób bardziej zamożnych. Nie chcę nazwać ich „bogatymi”, ale prawdę mówiąc, jeśli przedstawiciele rządu twierdzą, że mieszkańcy zasobów komunalnych są „bogaci”, dlaczego nie korzystają z tego słowa, by opisać ludzi, którzy zarabiają więcej? Oczywiście dopłaty są tak naprawdę po to, aby wypłacić dywidendy inwestorom i deweloperom (czy oni są bogaci?).

Taką politykę musimy niestety nazwać po imieniu: to korzystanie z pieniędzy publicznych, aby zadowolić deweloperów i klasę średnią aspirującą do posiadania własności. Wykorzystywanie budżetu by zwiększyć majątek klasy średniej i naprawdę bogatych i przenoszenie kosztów na ludzi najmniej zamożnych to już esencja nieakceptowalnej społecznie polityki.

Gdy atakujemy rządzącą ideologię, często traktuje się nas jak kogoś, kto „nie rozumie zasad gospodarki” i „żąda czegoś nierealnego”. „Skąd mają być pieniądze na budowę tyle mieszkań komunalnych?” „Jak możemy utrzymywać zasoby komunalne, jeśli nie ma środków z czynszu?” - mówią. Warto tu podkreślić, że wiele razy słyszeliśmy to samo z ust urzędników czy od osób zajmujących się polityką mieszkaniową, w tym od Joanny Erbel. Według nich, jeśli jest więcej droższych zasobów mieszkaniowych typu TBS czy Mieszkanie Plus, dochody pochodzące z tych zasobów będą mogły zostać wykorzystane na budowę nowych zasobów dla najuboższych.

W zasadzie zgadzamy się, że tak powinno być. Przeznaczanie pieniędzy z bardziej „zyskownych” form mieszkalnictwa na rozwój infrastruktury dla potrzebujących wydaje nam się normalne. Jednak ostatnie wiadomości przekazywane przez Resort pokazują, że ten segment (Mieszkanie Plus lub w terminologii programu Mieszkania 2030, segment D), najprawdopodobniej nie przyniesie budżetowi nic oprócz kosztów. Dla jednego mieszkania w tej kategorii, dopłaty mogą równać się dopłatom nawet za 2 mieszkania komunalne. A zyski zostaną odprowadzone m.in. do osób prywatnych.

2 komentarzy Czy do Mieszkania Plus dopłacimy więcej niż do mieszkań komunalnych?

Ustawa reprywatyzacyjna a kwestia wyceny nieruchomości

February 23, 2018 - 6:13 pm

Podczas toczącej się dyskusji o problemach związanych z Ustawą reprywatyzacyjną Komitet Obrony Praw Lokatorów podkreślał, że wycena nieruchomości powinna zostać sporządzona na podstawie odpowiadającej 20% wartości nieruchomości w dacie przejęcia nieruchomości po wojnie, a nie na podstawie aktualnej wartości budynku.

Jednak słuchając różnych wypowiedzi medialnych na ten temat można odnieść wrażenie, że nie wszystkie są oparte na faktach, a przede wszystkim na samym tekście projektu Ustawy. Mamy nadzieję, że niedługo uda nam się uzyskać odpowiedzi na wszelkie wątpliwości dotyczące tego projektu.

Trzeba jednak jasno stwierdzić, że zapowiedź kalkulowania wartości nieruchomości według ceny na dzień przyjęcia nieruchomości znajduje się w projekcie Ustawy od samego początku.

Art 14 projektu brzmi:

Art. 14. 1. Wartość nieruchomości przejętej, w tym wartość budynków, ich części, w tym lokali oraz innych urządzeń stanowiących część składową nieruchomości albo przejętych wraz z nieruchomością przejętą, ustala się według jej stanu na dzień przejęcia, z uwzględnieniem istniejących w tym dniu części składowych nieruchomości oraz obciążeń, w tym ciężarów wieczystych…

Z powyższego wynika, że punktem odniesienia wyceny wartości nieruchomości powinien być dzień jej przejęcia. Projekt także zakłada, że jeśli wartość obciążeń jest równa lub wyższa od wartości nieruchomości w dniu przejęcia, rekompensata nie zostanie wypłacona.

Parę dni temu przekazaliśmy informacje pochodzące od innego stowarzyszenia, w którym mowa jest o innym przepisie Ustawy:

2. Wartość nieruchomości przejętej oblicza się według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny, jednak wartość obciążeń, o których mowa w ust. 1, oblicza się według ich wartości w chwili przejęcia nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości w dniu przejęcia.

Warto podkreślić, że taki zapis istniał w projekcie Ustawy od samego początku. Informacje o tym, jakoby ten zapis został dodany do Ustawy później są więc nieprawdziwe.

Jednak od paru tygodni, od czasu odesłania projektu do dopracowania przez Jacka Sasina, krążą pogłoski o tym, że zmieniono zasady wyliczenia wartości nieruchomości. Nie mogliśmy dotrzeć do żadnych oficjalnych dokumentów, które by o tym świadczyły. Trafiliśmy jednak na pewne uwagi dotyczące m.in. definicji wartości i sposobu wyceny. Wiemy też nieoficjalnie, że były naciski z różnych stron, aby wartość nie była kalkulowana według stanu na dzień przejęcia.

Ponieważ Art. 14 ust. 2 może być rozumiany inaczej i taka interpretacja może się wydawać sprzeczna z intencją pierwszego punktu, warto dopracować język Ustawy i obecne w niej definicje, zwłaszcza dotyczące wartości i sposobu wyceny. Ustalenie wartości nieruchomości nigdy nie będzie zadaniem łatwym. Należy więc usunąć wszelkie wątpliwości.

Dopóki propozycje zmian nie zostaną przedstawione w oficjalnym dokumencie, trudno komentować na ich temat. Możemy tylko podkreślić, że sposób wyceny oparty na dacie przejęcia, w brzmieniu Art. 11 ust. 1 wydaje się nam klarowny. Będziemy się starać uzyskać więcej informacji o trwających pracach nad Ustawą, zwłaszcza w kwestii sposobu wyceny nieruchomości.

Warto też zwrócić uwagę na brak rozwiązań, które mogłyby pomóc rozwiązać problemy reprywatyzacyjne w innych miastach, np. Krakowie i Łodzi. Lokatorzy w tych miastach również cierpią z powodu dzikiej reprywatyzacji.

Duża Ustawa reprywatyzacyjna jest potrzebna. Popieramy rozwiązania takiej, jak zakaz zwrotu nieruchomości w naturze. Wprowadzenie takiego prawa jest absolutnie niezbędne z punktu widzenia lokatorów. Wprowadzone rozwiązania powinny regulować tę kwestię na terenie całego kraju i mamy nadzieję, że pojawią się rozwiązania w tym zakresie.

1 komentarz na temat Ustawa reprywatyzacyjna a kwestia wyceny nieruchomości

Rząd nie chce dopłacać najuboższym. Ale deweloperom już tak

February 21, 2018 - 4:35 pm

Polityka mieszkaniowa w Polsce idzie w bardzo złym kierunku. Rząd od dwóch lat przekonuje, że pomoże ludziom niezamożnym dzięki programowi Mieszkanie Plus. Aby uzyskać czynsze nieco niższe, niż te obowiązujące na wolnym rynku, rząd przekonywał, że koniecznie należy zmniejszyć ochronę praw lokatorów i ułatwić eksmisje na bruk w tzw. najmie instytucjonalnym.

Teraz okazuje się, że program nie przyniesie deweloperom spodziewanych zysków, więc trzeba im dopłacić z publicznych pieniędzy, aby zachęcić ich do budowy.

Odkąd mówimy o prawach lokatorów nieraz słyszeliśmy z ust polityków, że nie ma społecznego przezwolenia na dopłaty do mieszkalnictwa komunalnego. Jak się dowiadujemy od “autorytetów”, ludzie nie chcą płacić za rzekomo „bogatych” mieszkańców lokali komunalnych. Więc postanowiono budować mniej mieszkań komunalnych, weryfikować dochody i podnosić czynsze dla tzw. “bogatych”, czyli osób zarabiających najniższą krajową.

Politycy chcą nas przekonać, że przęcietny Kowalski nigdy nie zgodzi się na dofinansowanie mieszkalnictwa komunalnego. Ale rzekomo nie będzie mieć nic przeciwko oddawaniu terenów publicznych inwestorom i dopłacaniu do czynszu ludziom o wiele bardziej zamożnym, niż lokatorzy komunalni i sponsorowaniu prywatnych biznesmenów z publicznych pieniędzy.

Zamiast korzystać z publicznej kasy, by nabijać kabzę prywatnemu biznesowi i przyznawać ulgi osobom, które stać na stawki komercyjne, może warto byłoby zmienić plany dotyczące przyszłości mieszkalnictwa w Polsce i przestać wygaszać mieszkalnictwo komunalne. Mieszkalnictwo komunalne jest nadal bardzo potrzebne i może być o wiele tańsze, jeśli zlikwidujemy korupcję i marnotrawstwo wszechobecne w administracji zasobów publicznych. Już niejeden tytuł prasowy pisał o tym, że czynsze w mieszkaniach komunalnych są wyższe od opłat we wspólnotach mieszkaniowych. Winę za ten fakt ponoszą skorumpowani i rozrzutni urzędnicy. Nie ma żadnych realnych powodów, żeby koszty utrzymania nieruchomości publicznych były tak wysokie.

Koszty będą niestety tylko rosnąć. Ile będzie kosztować samo zatrudnienie armii urzędników do sprawdzania dochodów i kalkulacji nowych czynszów?

Mieszkalnictwo w Polsce idzie niestety w złym kierunku i najwyższy czas na zmiany!

1 komentarz na temat Rząd nie chce dopłacać najuboższym. Ale deweloperom już tak

Wysiedlenia na stałe czy na czas remontu?

February 13, 2018 - 11:16 pm

Jak już pisaliśmy, lokatorzy obszarów rewitalizowanych na Pradze obawiają się, że nie będą mogli powrócić do swoich mieszkań po zakończeniu remontu. Ich obawy potwierdzają wskazania lokali zamiennych w odległych dzielnicach (Bemowo).

Dzielnica nalega, by lokatorzy wypełniali wnioski o lokale zamienne. Nie bardzo wiadomo dlaczego, skoro Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na Gminę obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego na czas remontu i przywrócenia lokatorów do wyremontowanego lokalu.

Niepokoju lokatorów nie uśmierzają niejasne pisma od Burmistrza dzielnicy Praga-Północ. W jednym z nich czytamy:

“Sprawa zostanie skierowana na posiedzenie Zarządu Dzielnicy Praga-Północ [...] o wskazanie innego lokalu mieszkalnego na czas trwania remontu w budynku przy ul. Siedleckiej 25 w Warszawie.”

a dalej:

“[...] budynek przy ul. Siedleckiej 25 został przeznaczony do generalnego remontu i zachodzi konieczność wykwaterowania na stałe jego mieszkańców”

Jakie są więc zamierzenia Zarządu Dzielnicy? Wykwaterować na stałe, czy wysiedlić tylko na czas trwania remontu? Lokatorzy muszą to wiedzieć!

Poniżej treść pisma Zarządu Dzielnicy:

siedlecka25

1 komentarz na temat Wysiedlenia na stałe czy na czas remontu?

Sejm uchwalił zmiany. Deweloperzy się cieszą. Niezamożni lokatorzy zapłacą

February 8, 2018 - 10:34 pm

Wszystkie partie uchwaliły dziś skrajnie niekorzystne dla lokatorów mieszkań komunalnych zmiany. Ustawa o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw jest przedstawiana jako sposób zachęty do budowy mieszkań dla osób potrzebujących, ale także wprowadziła nowelizację Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wśród zmian jest możliwość wypowiadania przez Gminy umów najmu osób do 75 roku życia za to tylko, że zajmują zbyt duży metraż. Gminy będą też sprawdzać regularnie dochody lokatorów i będą mogły podwyższać czynsz lokatorom przekraczającym kryterium dochodowe (kryteria są w większości Gmin skrajnie niskie) w niektórych przypadkach nawet o całą wysokość różnicy między dochodem, a kryterium dochodowym. Ustawa zawiera zapis, który może być nadużywany, który pozwala wypowiadać umowy najmu i odmówić pomocy mieszkaniowej osobom których „sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych we własnym zakresie”. Niejasne sformułowanie tego punktu z pewnością będzie prowadzić do nadużyć.

Komitet Obrony Praw Lokatorów kilkukrotnie zgłaszał uwagi do tego projektu. Niektóre zostały uwzględnione, ale czasem w nieco innej formie, niż proponowano. Nasze największe obawy budzą zapisy o wypowiedzeniu umów z powodu nadmetrażu oraz formuła obliczania podwyżek u osób przekraczających kryterium dochodowe. Naszym zdaniem, formuła nie jest sprawiedliwa, gdyż największe podwyżki odczują np. pary zarabiające od 1700 do 2500 złotych brutto. Komitet stoi na stanowisku, że jakakolwiek podwyżka jest sprawiedliwa tylko wtedy, gdy jest progresywna i wyższa dla osób zamożnych. Nie uważamy osób zarabiających niewiele więcej niż pensja minimalna za osoby „zamożne”.

Pomimo, że wielu członków komisji sejmowych wyraziło poparcie dla wprowadzenia zmian tych przepisów, partyjna dyscyplina Prawa i Sprawiedliwości wzięła górę i posłowie PiSu odrzucili wszystkie poprawki korzystne dla lokatorów. Choć przeprowadzono dyskusję np. w kwestiach dotyczących eksmisji na bruk (dozwolonych w najmie instytucjonalnym), zmiany zostały odrzucone głosami PiS, a wszystkie partie (z wyjątkiem pojedynczych posłów) głosowały za przyjęciem Ustawy.

Podczas prac nad Ustawą słyszeliśmy niestety bardzo wiele niedoinformowanych opinii zarówno ze strony prasy, jak i z ust przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury. Sekretarz Stanu Kazimierz Smoliński twierdził, że w mieszkaniach komunalnych mieszkają osoby zarabiające 10 tys. i że „nie ma społecznego przyzwolenia na to”. Sekretarz Stanu nie miał oczywiście żadnych danych na poparcie tych „informacji”, gdyż cykliczna weryfikacja dochodów lokatorów komunalnych nie została jeszcze wprowadzona. Jednak nawet dane GUS wystarczyłyby do ustalenia, że jedynie kilka procent pracowników zarabia takie kwoty, a najczęściej zarabiane są pensje w wysokości niewiele przewyższającej najniższe wynagrodzenie.

Nowelizacja Ustawy nie pozwala na weryfikację dochodów starych najemców, więc nawet jeśli w przeszłości były takie przypadki, nie będzie względem nich żadnych zmian, wbrew głośnym zapowiedziom, że „mieszkania mają nie być dla bogatych”. Umowy najmu osób bogatych nie zostaną zresztą wypowiedziane, ale ich czynsz zostanie podwyższony (choć nie będzie to dla nich tak dotkliwe, jak podwyżki, które dotkną o wiele biedniejsze osoby).

Komitet Obrony Praw Lokatorów, co do zasady, zgadza się z poglądem, że osoby lepiej zarabiające powinny płacić więcej (np. podatków). Ale całkowicie nie zgadzamy się z formułą przyjętą przez Sejm. Od lat zwracamy uwagę na fakt, że kryteria dochodowe w różnych miastach – np. w Warszawie – są bardzo niskie. Np. dwie osoby zarabiające minimalne wynagrodzenie są uważane za „bogate”. Kryterium dochodowe w Warszawie w gospodarstwie wieloosobowym wynosić będzie bowiem wkrótce 1643 zł na osobę.

Jesteśmy bardzo krytycznie nastawieni wobec postawy Ministerstwa, które uważa, że tylko ograniczenie praw lokatorów zachęci deweloperów do budowy domów. Miasta mają być dla ludzi, a polityka nie musi być robiona pod dyktando biznesu.

Deweloperzy, co zrozumiałe, bardzo entuzjastycznie przyjęli nowelizację. Michał Cebula z HRE Think Tank skomentował: „dodatkowe środki na inwestycje w nowe lokale socjalne, jakie otrzymają dzięki temu programowi samorządy, stworzy dodatkowy strumień zleceń dla lokalnych firm budowlanych”.

PAP także skomentował, że Gminy będą mogły wynająć lub podnająć w ramach najmu socjalnego każdy lokal spełniający wymogi ustawowe, co powinno zmniejszyć niedobór lokali socjalnych.

Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki dodał, że „możliwość zakupu lokali przez gminy na wolnym rynku to dobre rozwiązanie”.

Komitet Obrony Praw Lokatorów uważa, że wraz z tą Ustawą, wraz z wcześniej przegłosowanym programem Mieszkanie +, doszliśmy już do etapu komercjalizacji najmu społecznego. Beneficjantami tych zmian rzeczywiście mogą być osoby o średnich dochodach pod warunkiem, że ich sytuacja materialna nie ulegnie nagłemu pogorszeniu, bo Mieszkanie + zakłada podpisanie zgody na eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. W całej sferze mieszkalnictwa zmniejszono ochronę lokatorów, co niestety uderzy przede wszystkim w ludzi niezamożnych, szczególnie w bardzo szeroką warstwę społeczną nie posiadającą stabilnych dochodów.

Cały proces uchwalania nowelizacji trwał ponad rok. Nasza organizacja komentowała wszystkie wersje projektu i choć niektóre punkty naszej krytyki zostały wzięte pod uwagę, w końcu uchwalono niekorzystne rozwiązania, które poprzednie ekipy rządowe próbowały uchwalić już od 8 lat. Nowe wersje projektu zostały zgłoszone i uchwalone w ekspresowym tempie, bez ponownych konsultacji, choć znacznie się różniły od pierwowzorów. Dziękujemy tym posłom, którzy jednak starali się złagodzić ciosy wymierzone w lokatorów i którzy przypomnieli o istnieniu eksmisji na bruk w najmie instytucjonalnym.

Musimy zintensyfikować pracę nad edukowaniem opinii publicznej i mediów o realnej sytuacji lokatorów. Stygmatyzacja lokatorów komunalnych jako „bogatych nierobów żyjących z naszych pieniędzy” jest tak perfidna i tak rozpowszechniona jak fala fałszywych antysemickich twierdzeń, jakoby „Żydzi kradli kamienice” (nawet jeśli dawno nie żyją i mieliby 140 lat i więcej). Próba zmiany tego nastawienia jest bardzo ciężką pracą.

Uchwalenie Ustawy w takim kształcie jest skutkiem pewnego toku myślenia, który ma mniej wspólnego z rzeczywistością, a więcej z założeniami doktrynalnymi. Mityczni „bogaci lokatorzy” stają się kolejnym symbolicznym wrogiem Zielonej Wyspy, gdzie nie wolno mówić o biedzie, bo lepiej ulegać fantazjom, że co drugi Polak to cwaniak, starający się żyć na koszt innych.

W takiej smutnej rzeczywistości się znaleźliśmy. Nasze serca codziennie pękają, gdy ofiary antyspołecznej polityki mieszkaniowej trafiają do nas i płaczą z rozpaczy, a my musimy im mówić: „Niestety. Takie są przepisy. Politycy mieli Was w dupie”.

3 komentarzy Sejm uchwalił zmiany. Deweloperzy się cieszą. Niezamożni lokatorzy zapłacą

Lokatorzy z ul. Ząbkowskiej 12 boją się o swoją przyszłość

February 3, 2018 - 5:06 pm

zabkowska12Od prawie roku trwa budowa nowej inwestycji pod adresem Ząbkowska 14. Z powodu budowy zaczęły się problemy, takie jak pękanie ścian w kamienicy pod numerem 12. Kamienica frontowa przeszła rewitalizację w 2001 roku i przed budową była w stosunkowo dobrym stanie. Lokatorzy starali się alarmować i doprowadzić do zabezpieczenia zabytkowej kamienicy na czas trwającej po sąsiedzku budowy. Niestety nic nie zostało zabezpieczone i w miarę postępów budowy sytuacja sąsiedniej kamienicy stawała się coraz gorsza. Nie wiadomo dlaczego nie zatrzymano prac pod numerem 14, ale kiedy nie wiadomo o co chodzi…

Jak się dowiadujemy, Dzielnica postanowiła wypowiedzieć lokatorom umowy najmu. Zdaniem lokatorów problemy budowlane dotyczą tylko części kamienicy. Nikt ich jednak nie poinformował, jaki jest zakres problemów budowlanych wykrytych przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Lokatorzy obawiają się teraz (prawdopodobnie słusznie), że Dzielnica wysiedli ich i że nie będą mogli już wrócić do wyremontowanych lokali.

Komitet Obrony Praw Lokatorów pragnię zwrócić uwagę na problemy lokatorów związane z rewitalizacją, remontami oraz gentryfikacją Pragi. Jest jasne, że nie ma dość zasobów mieszkaniowych w naszej dzielnicy (ani w całej Warszawie), aby starczyło na lokale zamienne dla wszystkich wysiedlanych lokatorów. Oprócz tego, według Ustawy o ochronie praw lokatorów, każdy lokator ma prawo wrócić do wyremontowanego lokalu/budynku. Na Pradze widać przykłady bardzo szybkich remontów zabytkowych kamienic wykonywanych przez prywatne firmy. Oczekujemy więc, że Miasto będzie w stanie wykonać prace remontowe równie szybko, nie zakłócając życia lokatorów.

W momencie, gdy lokatorzy niejednej kamienicy wymagającej pilnych remontów czekają na przydział lokalu zamiennego, Dzielnica zamierza pod przymusem wysiedlić lokatorów innych kamienic, aby przeprowadzić w nich rewitalizację. Wielu lokatorów woli pozostać w swoich mieszkaniach lub otrzymać gwarancję powrotu do swojego wyremontowanego lokalu.

Komitet Obrony Praw Lokatorów domaga się podjęcia działań zmierzających do zapewnienia lokatorom możliwości powrotu, gdy tego chcą i zaprzestania wysiedleń, szczególnie w obecnej sytuacji głodu mieszkaniowego w Dzielnicy.

Skomentuj Lokatorzy z ul. Ząbkowskiej 12 boją się o swoją przyszłość

Ucierpią znowu biedni

February 1, 2018 - 11:35 pm

biurokrataArtykuły w prasie opisują rządową ofensywę przeciw “bogatym lokatorom”. W związku z tym warto doprecyzować co, według przyjętej przez prasę definicji, oznacza słowo “bogaty”.

Obecne kryterium dochodowe uprawniające do zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego w Warszawie wynosi 1643 zł na osobę. Osoby zarabiające więcej nie kwalifikują się. Ta kwota stanowi jedynie 78% najniższej krajowej.
Według projektu rządowego, para lokatorów zarabiająca minimalne wynagrodzenie będzie musiała dopłacać do czynszu komunalnego kwotę 914 złotych dlatego, że jest “zbyt bogata”.

Zdecydowanie nie zgadzamy się z tą narracją. Rząd nie stara się “ocalić mieszkań dla naprawdę potrzebujących”. Osoba zarabiająca kwotę 1650 zł nie jest bogata i jest osobą potrzebującą. Fakty są takie, że przez fatalną politykę mieszkaniową ostatnich rządów mieszkania komunalne są dobrem decyfytowym. Będzie niestety jeszcze gorzej, bo Miasto Stołeczne Warszawa planuje jedynie dalej uszczuplać zasób tego typu mieszkań. Zamiast starać się poprawić sytuację przez program budownictwa na właściwym poziomie, urzędnicy miejscy są jedynie w stanie produkować tanią propagandę o tym, że rzekomo ograniczenia mają jedynie dosięgnąć “bogatych”.

Niestety prawda jest taka, że ucierpią przede wszystkim osoby o niskich dochodach.

Skomentuj Ucierpią znowu biedni

Projekt nowelizacji Ustawy mocno uderza w pracujących lokatorów

January 27, 2018 - 4:57 pm

Niektóre tytuły prasowe ogłaszają, że „bogaci będą płacić więcej”. Chodzi o nowelizację Ustawy o ochronie praw lokatorów. Według projektu, który w czwartek 25 stycznia b.r. miał swoje pierwsze czytanie w Sejmie, osoby które przekraczają kryterium dochodowe będą musiały płacić wyższy czynsz. Propozycja sprowadza się do konfiskaty części dochodu przekraczającej kryterium dochodowe. Wbrew temu, co sugerują tytuły prasowe, uderzy to przede wszystkim w pracujących biednych.

Komitet Obrony Praw Lokatorów od wielu lat walczy z niekorzystnymi propozycjami zmian w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Lista niekorzystnych dla lokatorów projektów obejmowała projekt Ministerstwa Infrastruktury z kwietnia 2011 r., projekt Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej maja 2012 r., projekt Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa z listopada 2016 r.

Projekty wprowadzały znaczące ograniczenia bezpieczeństwa mieszkaniowego najemców zasobów komunalnych i zmierzały do większej dowolności w orzeczeniach o eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego (czyli eksmisji na bruk). M.in. dzięki naszym protestom, wyżej wymienione projekty zostały porzucone i nie weszły w życie. Jednak wiele z zawartych w nich pomysłów powracało w nowych projektach. Jest tak także w przypadku nowego projektu nowelizacji o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw z dnia 6 grudnia 2017 r.

Najnowszy projekt nowelizacji miał właśnie swoje pierwsze czytanie w Sejmie w czwartek 25 stycznia. Pierwsza wersja tej nowelizacji została poddana pod konsultacje społeczne w lutym 2017 r. Komitet Obrony Praw Lokatorów przeprowadził wtedy krytykę tego projektu zarzucając mu m.in.:

  • Wprowadzenie lokatorskich „umów śmieciowych”, krótkookresowych umów nie dających żadnego poczucia pewności i stałego miejsca zamieszkania,
  • Nieprzemyślane propozycje podwyższenia czynszu o całą kwotę dochodu przekraczającą kryterium dochodowe, sprowadzające się do konfiskaty zwiększonego dochodu,
  • Zwiększenie stanu niepewności przez wymuszenie rotacji zasobów, bez liczenia się z potrzebami lokatorów, ich realnymi możliwościami zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych i centrum życiowego, wokół którego toczy się ich życie rodzinne i zawodowe,
  • Brak realnego rozwiązania dla biednych pracujących, których nie stać na komercyjne formy najmu, ale którzy osiągają zbyt wysoki dochód, by kwalifikować się do pomocy mieszkaniowej,
  • Pryncypialnie błędne założenie, że zasób mieszkaniowy ma przynosić zysk, a nie stanowić formę pomocy dla mieszkańców Gminy, gwarantowaną przez Konstytucję.

Tekst naszego stanowiska można przeczytać tu.

W raporcie z konsultacji do projektu ustawy, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa formalnie odrzuciło większość uwag organizacji społecznych. Jedną z niewielu uwzględnionych uwag był nasz sprzeciw wobec ograniczania zapisów Art. 691 Kodeksu Cywilnego dotyczących wstępowania w najem osób najbliższych po śmierci głównego najemcy lokalu. Napisaliśmy w naszych uwagach:

“Wprowadzenie zapisu, że osobom pozostającym po śmierci głównego najemcy może być proponowany inny lokal wprowadza element niepewności i dodatkowego stresu dla lokatorów, którzy mogli zamieszkiwać dany lokal przez całe życie i utracili osobę bliską.”

W nowej wersji projektu, która została odczytana w Sejmie, skreślono pierwotny zapis, który brzmiał:

“18a. W przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego stosunek najmu wygasa. Osoby zamieszkujące lokal, a nie będące jego współnajemcami, mają obowiązek jego opuszczenia w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci najemcy”

Projekt przewidywał konieczność składania nowych wniosków przez najbliższą rodzinę zmarłego najemcy, pozbawiając ich uprawnień wynikających z Kodeksu Cywilnego. Tego zapisu w najnowszej wersji projektu Ustawy nie ma, co uważamy za pozytywną zmianę i jesteśmy wdzięczni, że nasza uwaga została uwzględniona.

Inną ważną zmianą jest rezygnacja z czasowości umów najmu komunalnego, czyli “lokatorskich umów śmieciowych”. W pierwotnej wersji Ustawy przewidywano wprowadzenie najmu komunalnego na okres nie krótszy niż 5 lat i nie dłuższy niż 10 lat. Z tego zapisu również zrezygnowano - co jest bardzo korzystne dla lokatorów, gdyż zachowają poczucie pewności i stabilności względem swojego miejsca zamieszkania.

Pozostał jednak inny, bardzo niekorzystny zapis, polegający na konfiskacyjnym podwyższaniu czynszu w razie otrzymania podwyżki wynagrodzenia przez lokatorów. Jak pisaliśmy w naszej opinii:

“Skutkiem weryfikacji, w przypadku przekroczenia kryterium dochodowego, będzie de facto konfiskata całości dochodu gospodarstwa domowego przekraczającego pułap określony w uchwale gminy. Taka groźba będzie zniechęcała lokatorów do podejmowania działań zmierzających do poprawy sytuacji bytowej oraz, z drugiej strony, zachęcała do czynności takich jak nieujawnianie części uzyskiwanych dochodów.”

Jedynym ograniczeniem wysokości czynszu przewidzianym w projekcie jest mglisty zapis: “Czynsz po podwyższeniu o kwotę nadwyżki nie może przekroczyć czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu właściciel takiego lokalu mieszkalnego, gdyby lokal ten nie wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy”. Zważywszy na to, że nie ma żadnych ustawowych ograniczeń wysokości czynszu w zasobie prywatnym, zapis ten nie daje żadnej ochrony.

Ustawa nie rozwiązuje też wielu innych problemów, takich jak brak określenia standardów technicznych jakie powinny spełniać lokale socjalne, bardzo niskie normy metrażowe na osobę i brak realistycznych kryteriów dochodowych, które wykluczają pomoc dla tzw. biednych pracujących osiągających dochód minimalnie przekraczający najniższą pensję krajową.

Niestety projekt nowelizacji Ustawy stanowi kolejny atak na lokatorów pracujących i zarabiających bardzo niewiele. Przypomnijmy, że w Warszawie 2-osobowe gospodarstwo osób otrzymujących najniższą pensję krajową uważane jest za zbyt „bogate”, aby otrzymać lokal komunalny. Różnica między czynszem regulowanym, a nieregulowanym spowoduje, że nie będzie się opłacało pracować na pełnym etacie, gdyż to spowoduje jedynie pogorszenie sytuacji materialnej rodziny. Mamy nadzieję, że Posłowie odrzucą ten fatalny pomysł i zajmą się wreszcie myśleniem o poprawie sytuacji lokatorów, a nie obmyślaniem nowych metod odebrania im dachu nad głową.

Komitet Obrony Praw Lokatorów

1 komentarz na temat Projekt nowelizacji Ustawy mocno uderza w pracujących lokatorów

Puste obietnice praskiej rewitalizacji

January 14, 2018 - 1:37 pm

Zarówno Miasto jak i politycy samorządowi nieraz zapewniali mieszkańców Pragi, że rewitalizacja nie będzie związana z gentryfikacją dzielnicy. Obiecywali, że mieszkańcy będą mogli „powrócić” do swoich mieszkań i nie będą wypędzani do innych dzielnic. Tak było na początku. Potem śpiewka się zmieniła i mówiono już, że na terenie dzielnicy pozostaną tylko ci, którzy złożą wniosek o odpowiedniej treści. Jednocześnie, Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami zaczęły nachodzić lokatorów, domagając się podpisania przez nich wniosków o lokale zamienne, grożąc konsekwencjami w postaci przeniesienia lokatorów do najgorszych lokali w razie niezłożenia wniosków. To pozwoliło urzędnikom twierdzić w wywiadach dla prasy, że mieszkańcy „sami składają wnioski o nowe mieszkania i wcale nie chcą pozostać na terenie dzielnicy”.

Zdajemy sobie sprawę, że są też osoby, które chcą się wyprowadzić, ale przychodzi do nas coraz więcej mieszkańców, którzy nie chcą opuścić swoich lokali i są wciąż nachodzeni i straszeni – nawet eksmisją na bruk, jeśli nie zgodzą się na inny lokal docelowy. Okazuje się – jak już alarmowaliśmy – że plany rewitalizacji praskich kamienic często przewidują zmianę układu mieszkań, co powoduje, że lokatorzy nie mogą do nich wrócić. Wiele z tych zmian nie jest koniecznych i niewykluczone, że ich jedynym celem jest trwałe wysiedlenie lokatorów.

W związku z tym musimy wznowić działania zmierzające do obrony lokatorów dotkniętych rewitalizacją. Dołącz do nas. Brońmy razem naszych mieszkań!

Skomentuj Puste obietnice praskiej rewitalizacji

Top