Zmiany w TBSach i Społeczne Grupy Mieszkaniowe – WSL opiniuje projekty rządowe
Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!
Możliwość wykupu lokali TBS, ograniczenie wydatków z budżetu na społeczne budownictwo mieszkaniowe i nowa formuła „najmu z dochodzeniem do własności” – to najważniejsze założenia 2 projektów przygotowanych przez Ministerstwo Infrastruktury: założeń do nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz projektu założeń do ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych. Oba projekty zostały w lipcu skierowane do konsultacji społecznych. Wśród organizacji, które otrzymały projekt do zaopiniowania znalazło się także Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów.
Przeczytaj:
Uwagi WSL do projektu założeń do ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych
Uwagi WSL do Projektu założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
Uwagi zostały przesłane do ministerstwa 1 sierpnia, a opracowano je przy współpracy z Karolem Kretkowskim i Katarzyną Rakowską, którym w tym miejscu pragniemy podziękować za wsparcie merytoryczne.
Oba projekty mają stanowić realizację celów określonych w dokumencie rządowym „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku” – przede wszystkim zmierzać do „wprowadzenia efektywnych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na wynajem oraz budownictwie własnościowym”. W opinii WSL cel ten nie zostanie osiągnięty przy założeniach przyjętych przez resort infrastruktury, dlatego też oba projekty zostały zaopiniowane negatywnie przez Stowarzyszenie.
SGM
Społeczne grupy mieszkaniowe mają stanowić nową formę „najmu z docelowym dochodzeniem do własności”. Wynajmując mieszkanie w formule SGM, lokatorzy mają wnosić wkład finansowy w wysokości 50% wartości, a następnie spłacać resztę mieszkania w ratach (płaconych niezależnie od czynszu i opłat za media). Do momentu spłacenia 100% wartości lokalu, mieszkanie ma być użytkowane na zasadach najmu, przy obowiązywaniu przepisów o tzw. „najmie okazjonalnym” – czyli bez ochrony przed eksmisją na bruk. Po spłacie całości mieszkania w budynku powstawać ma wspólnota mieszkaniowa. Inwestycje w formule SGM będą mogły być prowadzone przez „wszystkie podmioty uprawnione do budowy i wynajmu nowych lokali mieszkalnych”.
W projekcie SGM wątpliwości budzi przede wszystkim fakt, że nie jest to forma wspierania budownictwa mieszkań na wynajem, ale kolejna inicjatywa skoncentrowana na rozwoju indywidualnej własności mieszkań. Tym samym, nierozwiązane zostają problemy osób i rodzin, które nie osiągają dochodów pozwalających na sfinansowanie 100% wartości mieszkania i stania się właścicielami. Konieczność wniesienia na wstępie wkładu własnego w wysokości 50% wartości mieszkania oznacza, że dostęp do SGM będzie ograniczony jedynie do tych osób, które posiadają albo znaczne oszczędności, albo zdolność kredytową. Jest więc to rozwiązanie sprofilowane dla zamożniejszych grup społecznych i niedostosowane do problemów osób nisko- i średnio-zarabiających, które nie mogą sobie pozwolić na kupno lub najem mieszkania po cenach rynkowych. Ponadto, formuła SGM zakłada zastosowanie kontrowersyjnych zasad „najmu okazjonalnego”, w myśl których nie obowiązuje ochrona przed eksmisją na bruk.
TBS
Radykalne zmiany czekają TBSy. Ministerstwo planuje m.in.:
– zezwolenie na wykup mieszkań wybudowanych w latach 1995-2009;
– zniesienie nadzoru rządu i władz samorządowych nad działalnością TBSów oraz zawężenie katalogu form prawnych towarzystw jedynie do spółek kapitałowych;
– wprowadzenie umów najmu na czas określony oraz zniesienie „czynszu regulowanego”;
– radykalną zmianę zasad finansowania budownictwa społecznego: system preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego funkcjonujący do maja 2009 r. ma zostać zastąpiony przez kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego udzielane na zasadach zbliżonych do rynkowych (brak ujemnej kapitalizacji odsetek, maksymalne dofinansowanie w wysokości 50% kosztów inwestycji, roczne oprocentowanie nominalne na poziomie 6%);
– oparcie inwestycji TBS na wsparciu udzielanego z Funduszu Dopłat – udzielanego do poziomu 30% kosztów inwestycji, z określonymi rocznymi maksymalnymi limitami wydatków budżetu państwa na ten cel.
Możliwość wykupu mieszkań została zawarta w poselskim projekcie zmiany ustawy o niektórych formach budownictwa mieszkaniowego, który został przegłosowany przez posłów pod koniec lipca, natomiast pozostałe zmiany są próbą całkowitego przeformułowania koncepcji budownictwa społecznego w Polsce. WSL zwraca uwagę, że dla rozwoju społecznego budownictwa czynszowego oraz sektora społecznego mieszkalnictwa czynszowego konieczne jest w pierwszym rzędzie zwiększenie zaangażowania finansowego budżetu państwa – niedostateczne dofinansowanie było jedną z głównym przyczyn dla których TBSy nie stały się znaczącym inwestorem a rozmiary sektora społecznych mieszkań czynszowych wciąż pozostają na poziomie niższym niż społeczne zapotrzebowanie. Niedostateczne finansowanie występowało już w systemie kredytów z KFM, a obecne zmiany – zmierzające do dalszego ograniczania jego poziomu, jeszcze bardziej pogłębią kryzys sektora budownictwa społecznego.
Nie do przyjęcia są także rozwiązania z zakresu regulacji stosunku najmu – zniesienie czynszu regulowanego oraz wprowadzenie umów najmu na czas określony. Obecnie, czynsz w zasobach TBS nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej, wg. propozycji Ministerstwa ograniczenie to ma być zniesione i zastąpione zasadami ustalana czynszów z ustawy o ochronie praw lokatorów, z pominięciem możliwości zaliczenia do czynszu „godziwego zysku” a TBSy mają uzyskać prawo do dowolnego różnicowania stawek czynszu w swoich zasobach. Projekt zakłada także wprowadzenie umów najmu na czas określony, które zastąpić mają okresową weryfikację dochodów najemców TBS. Przekroczenie ustawowych progów kryteriów dochodowego będzie się więc wiązało z koniecznością opuszczenia mieszkania, a nie jak dotychczas – z koniecznością opłacania wyższego czynszu.
W zakresie regulacji stosunków najmu, WSL krytycznie oceniło założenia Projektu, stwierdzając, że zmiana zasad ustalania czynszu może prowadzić do dalszego ograniczania dostępności tej formy pomocy mieszkaniowej, a przyjęcie modelu umów na czas określony bez dookreślenia zasad opuszczania lokalu i procedur eksmisyjnych oznacza znaczne ograniczenie prawa do ochrony lokatora przed eksmisją na bruk.
WSL zaapelowało do Ministerstwa o podjęcie alternatywnych środków zmierzających do faktycznego wsparcia sektora społecznych mieszkań czynszowych oraz zgłosiło wolę dalszej współpracy przy przygotowaniu obu aktów prawnych.
Jak możesz pomóc?
