Miesiąc zaległości i wypowiedzenie. Pół roku i wyprowadzka bez lokalu zamiennego. Właściciel wchodzący do mieszkania bez sądu i odcinający media bez konsekwencji. Tak wyglądałoby prawo lokatorskie według posłów Konfederacji. Rada Ministrów oceniła ten projekt negatywnie i zaleciła przerwanie prac nad nim. Mamy nadzieję, że Sejm zrobi to samo.
Co zaproponowała Konfederacja
26 lutego 2026 r. osiemnastu posłów Konfederacji, w tym Krzysztof Bosak, Sławomir Mentzen i Przemysław Wipler, złożyło w Sejmie projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, Kodeksie postępowania cywilnego i Kodeksie karnym (druk nr 2447). Projekt reprezentuje poseł Ryszard Wilk.
Autorzy piszą, że chodzi o „poprawę ochrony prawa własności”, „ograniczenie nadużywania praw przez lokatorów” i o to, by rynek najmu urósł, a czynsze spadły. Przepisy z projektu mówią jednak co innego. Prawie każdy z nich odbiera lokatorom jakąś ochronę, a żaden nie daje ani jednego nowego mieszkania.
Najważniejsze propozycje:
- Wypowiedzenie umowy już po jednym miesiącu zaległości. Dziś właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy lokator zalega za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
- Wypowiedzenie „na potrzeby własne” bez lokalu zamiennego, z półrocznym terminem. Ta sama zasada objęłaby mieszkanie dla dorosłych dzieci, rodziców i innych osób, wobec których właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Projekt usuwa trzyletni okres wypowiedzenia, sankcje dla właściciela, który po wypowiedzeniu wcale się nie wprowadzi, oraz obowiązek wskazania, kto ma w lokalu zamieszkać.
- Koniec ustawowej ochrony przed podwyżkami czynszu w zasobach prywatnych. Art. 8a dotyczyłby wyłącznie gmin.
- Automatyczna odmowa lokalu socjalnego każdemu, kto zalega z opłatami za trzy okresy.
- Były najemca potraktowany jak sprawca przemocy. Ktoś, komu umowa wygasła ponad trzy miesiące temu, straciłby prawo do lokalu socjalnego, ochronę przed eksmisją zimą i prawo do pomieszczenia tymczasowego. To ta sama sytuacja prawna, w jakiej dziś są osoby eksmitowane za przemoc w rodzinie albo za zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.
- Noclegownia w dowolnej gminie województwa. Komornik mógłby wywieźć eksmitowanego nawet na drugi koniec województwa.
- Fikcja doręczenia pism z sądu i od komornika wysłanych na „ostatni adres”, także długo po wygaśnięciu umowy.
- Bezkarność dla właściciela, który przestaje płacić za media w zajmowanym lokalu albo wchodzi do mieszkania zajmowanego bez tytułu prawnego.
Rząd: „zbyt daleko idące”, sprzeczne z Konstytucją
2 września 2026 r. premier przekazał Marszałkowi Sejmu stanowisko Rady Ministrów. Wniosek jest jednoznaczny. Rząd „negatywnie ocenia” projekt i wyraża „opinię o braku akceptacji dla prowadzenia dalszych prac legislacyjnych”.
Uzasadnienie jest równie mocne. Rząd pisze, że projekt ma na celu „pozbawienie ochrony najbardziej wrażliwych lokatorów” przed eksmisją na bruk i naraża ich na bezdomność, a przyjęcie tych rozwiązań „mogłoby prowadzić do naruszenia godności człowieka” i byłoby sprzeczne z Konstytucją.
Jeden miesiąc długu to nie nadużycie, tylko życie
Konfederacja przedstawia lokatora zalegającego z czynszem jako kogoś, kto „nie chce uczciwie płacić”. Rząd przypomina rzecz oczywistą: w czasie wieloletniego najmu każdemu może przydarzyć się choroba, utrata pracy albo kryzys rodzinny. Obecna zasada trzech okresów ma chronić ludzi, którzy przejściowo znaleźli się w trudnej sytuacji, przed natychmiastową utratą dachu nad głową.
Rząd zauważa też, że skrócenie terminu przyniosłoby skutek odwrotny do zamierzonego. Byłoby więcej wypowiedzeń, więcej spraw eksmisyjnych i więcej egzekucji, a więc jeszcze bardziej zakorkowane sądy. Właściciele mają już wiele narzędzi ochrony: kaucję do dwunastokrotności czynszu, rejestry dłużników (BIG, Krajowy Rejestr Zadłużonych), a przede wszystkim najem okazjonalny i instytucjonalny, które pozwalają na eksmisję bez procesu.
Projekt jest przy tym wewnętrznie niespójny. W jednym przepisie wystarczy miesiąc zwłoki, w drugim mowa jest o trzech. Rząd to odnotował.
„Potrzeby własne” jako furtka do pozbycia się lokatora
Konfederacja w uzasadnieniu twierdzi, że znalezienie nowego mieszkania w ciągu sześciu miesięcy „nie jest sprawą niemożliwą”. Każdy, kto w ostatnich latach szukał mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, wie, jak to brzmi.
Rząd ocenia te zmiany jako „z całą pewnością zbyt daleko idące”. Usunięcie obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego, a do tego sankcji dla właściciela, który się nie wprowadzi, i obowiązku wskazania, kto ma zamieszkać, otwiera drogę do fikcyjnych wypowiedzeń. Wystarczy powiedzieć, że mieszkanie jest potrzebne „dla syna”, a po wyprowadzce lokatora wynająć je drożej. Rząd pisze wprost o „obawie o instrumentalne traktowanie lokatorów”. Przypomina też orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego: eksmisja bez rzeczywistej ochrony przed bezdomnością narusza godność człowieka, a zakaz jej naruszania ma charakter bezwzględny.
Bez ochrony przed podwyżkami
Projekt ograniczyłby art. 8a ustawy do mieszkań gminnych. Najemcy prywatnych mieszkań straciliby prawo do kwestionowania podwyżek przekraczających 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a okres wypowiedzenia czynszu skróciłby się z trzech miesięcy do jednego. Rząd ocenia to jako „bezzasadne i zbyt daleko idące” i wskazuje na wątpliwości co do zgodności z konstytucyjną zasadą równości (art. 32). Ochrona najemcy zależałaby wtedy wyłącznie od tego, kto jest właścicielem mieszkania. Projekt, jak pisze rząd, „w żaden sposób nie chroni najemcy przed gwałtownym czy nieuzasadnionym” wzrostem czynszu.
Najemca po wygaśnięciu umowy to nie przestępca
Najbardziej cyniczny pomysł w projekcie to postawienie osoby, której po prostu skończyła się umowa najmu, w jednym rzędzie ze sprawcami przemocy domowej i osobami, które zajęły lokal bez tytułu prawnego. Taka osoba straciłaby ochronę przed eksmisją w okresie od 1 listopada do 31 marca, prawo do lokalu socjalnego i prawo do pomieszczenia tymczasowego.
Rząd nazywa to zrównanie „zupełnie nielogicznym”. Ktoś, komu wygasła umowa, pozostaje lokatorem w rozumieniu ustawy, a sąd ma obowiązek zbadać jego sytuację. Brak prawa do pomieszczenia tymczasowego to w obecnym prawie sankcja za naganne zachowanie, a nie za to, że minął termin z umowy. Rząd przypomina też, że eksmisja na bruk jest dziś „w ogóle niedopuszczalna” jako „wysoce niehumanitarna”.
Tak samo rząd ocenia automatyczne odbieranie prawa do lokalu socjalnego osobom z zaległościami. Ochrona lokatorska ma działać dokładnie odwrotnie, niż chce Konfederacja: lokal socjalny przysługuje właśnie temu, kto popadł w długi z biedy.
Samosądy zamiast sądów
Dwie zmiany w Kodeksie karnym są najgroźniejsze. Pierwsza wyłącza odpowiedzialność właściciela, który przestaje płacić za media w zajmowanym lokalu. Druga wyłącza odpowiedzialność za naruszenie miru domowego, gdy właściciel wchodzi do mieszkania zajmowanego przez osobę „bez tytułu prawnego”.
Rząd odpowiada bez ogródek: „od rozpoznawania sporów są sądy, a nie samosądy”. Takie przepisy mogłyby służyć do nielegalnych eksmisji i prowadzić do niebezpiecznych konfrontacji, zwłaszcza tam, gdzie samo istnienie tytułu prawnego jest sporne. Rząd przypomina, że nienaruszalność mieszkania gwarantuje art. 50 Konstytucji, a art. 193 Kodeksu karnego, jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego, chroni wolność i spokój mieszkańców, a nie prawo własności. Rząd zauważa też, że rezygnacja właściciela z płacenia rachunków przerzuciłaby koszty na wspólnoty, spółdzielnie i dostawców mediów.
Wywózka na drugi koniec województwa
Według projektu komornik mógłby usunąć eksmitowaną osobę do noclegowni w dowolnej gminie tego samego województwa. Rząd wskazuje, że to sprzeczne z logiką ustawy, która każe szukać miejsca w „pobliskiej miejscowości”, i z konstytucyjnym obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności (art. 75). Wyższe koszty takiej egzekucji i tak ostatecznie poniósłby dłużnik, czyli osoba, która właśnie straciła dach nad głową.
Fikcja doręczenia i projekt pisany na kolanie
Rząd zwraca też uwagę, że doręczenia w sądzie i u komornika reguluje Kodeks postępowania cywilnego, a nie ustawa o najmie. Rozszerzenie fikcji doręczenia mogłoby zachęcać właścicieli do świadomego podawania nieaktualnego adresu lokatora, tak by ten nie dowiedział się o sprawie przeciwko sobie. Do tego projekt nie ma żadnych przepisów przejściowych. Nie wiadomo, czy nowe zasady objęłyby trwające umowy i toczące się postępowania.
Eksmisja to nie rozwiązanie
Odpowiedzią na problemy mieszkaniowe nie może być jednak przerzucenie całego ryzyka na najemców, czyli stronę słabszą, która na rynku mieszkaniowym nie ma żadnej siły negocjacyjnej. Projekt Konfederacji nie buduje mieszkań, nie skraca kolejek do lokali komunalnych i nie przyspiesza sądów. Przyspiesza tylko drogę z mieszkania do noclegowni.
Jako Komitet Obrony Praw Lokatorów codziennie widzimy, co oznacza wypowiedzenie umowy dla rodziny z dziećmi, dla osoby starszej czy dla kogoś, kto właśnie stracił pracę. Dlatego popieramy stanowisko rządu i apelujemy do posłanek i posłów o odrzucenie projektu z druku nr 2447 w całości.
Będziemy uważnie śledzić dalsze prace w Sejmie. Nie zgadzamy się także na „kompromisowe” osłabianie ochrony lokatorów, choćby przez skracanie okresu wypowiedzenia przy wypowiedzeniu na potrzeby własne. Prawo do mieszkania to nie przywilej, który można zawiesić po jednym spóźnionym przelewie.
Źródła: poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (druk nr 2447, 26 lutego 2026 r.) wraz z uzasadnieniem; Stanowisko Rządu wobec poselskiego projektu ustawy (druk nr 2447), przekazane Marszałkowi Sejmu 2 września 2026 r.
Dodaj komentarz