Co dla lokatorów oznaczają przepisy ustawy o COVID-19?

Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!

[Aktualizacja informacji prawnych na dzień 28 marca 2020 po wprowadzeniu poprawek przez Sejm]

Źródło: http://orka.sejm.gov.pl/Druki9ka.nsf/0/0ED4D419861EFC71C12585370038D29C/%24File/299.pdf

Rządowa “Ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19” zawiera zapis dotyczący najemców. Omówimy tu przypadki, których dotyczy.

Na wstępie należy zaznaczyć, że w projekcie nie ma w ogóle mowy o tym, by odciążyć najemców z opłat czynszowych, których mogą nie być w stanie pokryć z powodu nagłej utraty źródeł dochodów. Rząd kompletnie nie ma nic do zaoferowania w tej kwestii. Projekt Ustawy reguluje jednak możliwość wypowiedzenia umów najmu do końca czerwca 2020 r. i stwarza możliwość przedłużenia umów najmu, które wygasałyby przed tym terminem.

Co jeśli umowa najmu miała wygasnąć w trakcie epidemii?

Paragraf projektu dotyczący tej kwestii brzmi następująco:

Art. 31s. 1. W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy [o COVID-19] upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Jednak, zgodnie z ust. 3 przepisu, nie ma on zastosowania:

do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy [o COVID-19] był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc […]

Jeśli więc ktoś miał choćby miesięczne zadłużenie przed wejściem w życie Ustawy, umowa najmu nie zostanie przedłużona.

Co jeśli właściciel zamierza wypowiedzieć umowę w czasie epidemii?

Ta kwestia jest regulowana przez poniższy artykuł:

Art. 31t. 1. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

WAŻNE: Wśród wyjątków od tej zasady nie ma możliwości wypowiadania umowy najmu z powodu zwłoki zapłaty czynszu i innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, (czyli Art. 11 ust. 2 pkt 2. Ustawy o ochronie praw lokatorów) po wejściu w życie ustawy.

Przepisy oznaczają, że zadłużenie za miesiące kwiecień, maj i czerwiec może spowodować wypowiedzenie umowy najmu dopiero po dniu 30 czerwca 2020 r.

Co jeśli umowa najmu została wypowiedziana przed epidemią?

Ten przypadek jest regulowany przez następujący przepis:

Art. 31u. 1. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy [o COVID-19], a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Od tego przepisu są jednak znaczące wyjątki, które powodują, że będzie on bezużyteczny dla lokatorów, którzy nie są w stanie opłacać czynszu z powodu nagłej utraty dochodów:

Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów określa m.in. warunki wypowiedzenia umowy najmu z tytułu zadłużenia za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Tak więc lokatorzy, którzy popadli w zadłużenie już przed epidemią i została im wypowiedziana umowa najmu, a ich sytuacja nadal jest bardzo trudna z powodu utraty dochodów i braku możliwości spłaty zadłużenia, będą całkowicie pozbawieni ochrony.

Jak widać, przepisy proponowane przez rząd w niedostatecznym stopniu chronią lokatorów, którzy nagle utracili źródło dochodów. Właściciele lokali oraz Gminy będą mogły uruchamiać procedury eksmisyjne już teraz, albo najpóźniej w dniu 1 lipca 2020 r. Czy w tym czasie będą przeprowadzane egzekucje komornicze? To już będzie zależało od decyzji Sądów Rejonowych, które mogą podjąć decyzję o wstrzymaniu czynności terenowych przez komorników.

Projekt Ustawy przeszedł drugie czytanie w Sejmie w dniu 27 marca 2020 r. i ma w najbliższym czasie trafić pod obrady Senatu.

Jak możesz pomóc?