Propozycje nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów
W dniu 20 stycznia KOPL spotkał się po raz drugi z Podsekretarzem Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, aby omówić założenia nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów. Podczas poprzedniego spotkania przedstawiłyśmy i omówiłyśmy listę naszych postulatów. Część z nich została uwzględniona, jednak nie wszystkie. Projekt jest nadal w fazie prac i może ulec zmianom w trakcie procesu legislacyjnego. Nie został jeszcze skierowany do konsultacji, a gdy to nastąpi, prześlemy nasze pełne uwagi. Możemy jednak odnieść się do niektórych zgłoszonych pomysłów, które są już poruszane w prasie, a także opisać dyskusję, która miała miejsce w Ministerstwie.
Obniżenie kar za przekroczenie kryteriów dochodowych
Jedną z kwestii, z którą KOPL walczy od samego początku, jest algorytm przyznawania podwyżek czynszów po weryfikacji dochodów. Obecny system jest bardzo niesprawiedliwy i oznacza, że za nawet nieznaczne przekroczenie kryteriów dochodowych można dostać znaczną podwyżkę czynszu, a nawet zapłacić więcej niż w TBS-ach. Na szczęście Ministerstwo podziela naszą krytykę i proponuje inny sposób naliczania podwyżek czynszów, który uważamy za bardziej sprawiedliwe. To jedna z proponowanych pozytywnych zmian i mamy nadzieję, że zostanie ona zatwierdzona w procesie legislacyjnym. Będzie to realna ulga dla wielu rodzin z najmem komunalnym.
Jednak jedną ze zmian jest to, że wszyscy najemcy będą weryfikowani, a nie tylko nowi najemcy. Weryfikacja będzie musiała odbywać się co najmniej raz na trzy lata. W rzeczywistości może się to okazać nieco trudne. Na przykład Warszawa miała problem ze sprawdzeniem nawet ułamka całkowitej liczby umów – od wprowadzenia weryfikacji zweryfikowano ich mniej niż 6000, a teraz liczba ta będzie ponad dziesięciokrotnie większa. Koszty biurokracji mogą przewyższyć wszelkie spodziewane korzyści finansowe.
300% kary umownej?
Niestety, nie każdy pomysł zawarty w nowelizacji jest dobry. Złym pomysłem jest narzucanie kary umownej w wysokości 300% czynszu osobom, które nie mają tytułu najmu. Wywołało to bardzo długą dyskusję. Wspominałyśmy, że w przeszłości walczyłyśmy z 200% kara umowną nałożoną na warszawskich najemców i ostatecznie doprowadziłyśmy do jej zlikwidowania. Od lat obserwujemy, że ponawiane są próby karania najemców, którzy są postrzegani jako „nieuczciwi”. Każdy, kto stracił swój tytuł najmu, ma zostać ukarany. Wiemy jednak, że wiele przypadków to po prostu bicie leżącego. Na przykład, jeśli ktoś ma trudności finansowe i nie może zapłacić dotychczasowego czynszu, czy logiczne jest oczekiwanie, że będzie w stanie płacić trzy razy więcej? Wspominałyśmy o wielu sytuacjach, w których taka kara byłaby bardzo niesprawiedliwa – na przykład znamy wiele przypadków, w których rodzic zaciągnął ogromny dług, a dzieci podpisały umowę o jego spłacie. Sądzą, że miasto przywróci im później tytuł najmu, ale zazwyczaj tego nie robi, więc lokatorzy pozostają bez tytułu prawnego. Czy te osoby powinny zostać ukarane, jeśli spłaciły dług lub próbują go spłacić? Uważamy, że Ministerstwo zrozumiało nasz punkt widzenia, przynajmniej w niektórych przypadkach, ale nadal chce wprowadzić kary, aby zniechęcić ludzi do życia w takich warunkach. Sądzimy jednak, że Ministerstwo rozważy niestosowanie tej kary, przynajmniej wobec tych, którzy spłacają długi.
Uważamy, że niektóre z naszych argumentów mogą zostać wzięte pod uwagę, ponieważ Ministerstwo dostrzega problemy, na które zwróciłyśmy uwagę. Niemniej są to propozycje Gmin, które lobbują za wprowadzeniem tej kary.
Na tym właśnie polega problem neoliberalnego podejścia do praw lokatorów – zamiast dostrzegać, gdzie ich prawa są słabo chronione, projektodawcy koncentrują się na różnych formach kar, aby utwierdzić się w błędnym przekonaniu, że większość ludzi jest niecywilizowana. Zamiast skupić się na pomocy w rozwiązaniu kryzysu mieszkaniowego poprzez zwiększenie zasobów mieszkaniowych, koncentrują się na wyrzucaniu ludzi z mieszkań komunalnych lub nakładaniu na nich wyższych opłat, aby więcej zarobić i zachęcić ich do opuszczenia lokali.
Takie podejście do lokatorów mieszkań komunalnych i innych lokatorów utrzymuje się od lat, a towarzyszy mu zarówno zorganizowana kampania promująca tę ideę i lobbowanie za przepisami korzystniejszymi dla właścicieli, jak i ogólne negatywne wobec lokatorów nastawienie promowane w przestrzeni publicznej i mediach.
W związku z tym różne rządy albo wprowadzają te idee do swoich propozycji, albo uważają, że muszą priorytetowo traktować ten sposób myślenia przy wprowadzaniu jakichkolwiek zmian.
Kolejny ZŁY POMYSŁ
Kolejnym złym pomysłem, a zarazem krokiem w kierunku komercjalizacji mieszkań komunalnych i drastycznej redukcji zasobów mieszkaniowych, jest pomysł, aby gminy mogły wynajmować do 20% swoich zasobów po cenach komercyjnych! To naprawdę obrzydliwy pomysł, ponieważ mamy niedobór mieszkań. Oznacza to, że jeśli wynajmą taką liczbę mieszkań, będziemy mogli obserwować potencjalne 20-procentowe ZMNIEJSZENIE liczby dostępnych lokali miejskich. Zastanówmy się: czy Warszawa wynajmowałaby swoje mieszkania o niskim standardzie po cenach komercyjnych, czy wynajmowałaby nowsze i lepsze lokale? (Bo kto płaciłby ceny komercyjne za ruderę?) To realne zagrożenie, że najlepsze mieszkania – zamiast trafiać do potrzebujących zostaną wyeliminowane z zasobów mieszkaniowych.
Coś dobrego
Jest jeszcze kilka problematycznych pomysłów, ale dla zachowania równowagi, przejdźmy do jednego dobrego. Od lat spieramy się o potrzebę zniesienia kryterium metrażowego jako kryterium przydzielania mieszkań. Obecnie na przykład w Warszawie, jeśli singiel wynajmie mieszkanie większe niż 10 metrów kwadratowych dla jednej osoby – lub 14 metrów dla dwóch – wniosek zostanie potraktowanie odmownie, pomimo trudnej jego sytuacji finansowej. Duża część odmów w tym mieście wynika z przekroczenia limitu metrażowego.
Nie uwzględnia to rzeczywistych potrzeb mieszkańców i Ministerstwo się z tym zgadza. Mamy więc nadzieję, że nie będzie już można stosować tego kryterium, co wyeliminowałoby ogromny problem warszawiaków w kryzysie mieszkaniowym. Oczywiście nie lekceważymy możliwości Biura Polityki Lokalnej w znajdowaniu innych sposobów wykluczania. Jeśli zły pomysł wynajmu do 20 procent mieszkań komunalnych na zasadach komercyjnych przejdzie, zasób mieszkaniowy może zostać tak znacząco zredukowany, że po prostu poczują potrzebę zaostrzenia kryteriów.
Artykuł 691
Odniosę się do jeszcze jednego punktu, który jest poruszany w prasie i jest jednym z wiodących tematów w wyścigu o pozbycie się lokatorów. To eliminacja tzw. automatycznego dziedziczenia mieszkania po śmierci najemcy. Piszę „automatycznego” w cudzysłowie, ponieważ nie jest naprawdę automatyczne. Osoba musi mieszkać z najemcą w chwili śmierci, a przynajmniej w Warszawie już teraz próbują weryfikować majątek najemców, a czasami z różnych powodów odmawiają przeniesienia tytułu prawnego. (Napisaliśmy już wiele spraw sądowych o tym.)
W Ministerstwie wyraziłyśmy nasze obawy w tej sprawie i usłyszałyśmy liczne zapewnienia, że najemcy będą mogli ubiegać się o tytuł najmu po weryfikacji, nawet jeśli przekroczą kryteria dochodowe. Jesteśmy nieco sceptyczni, biorąc pod uwagę naszą lokalną sytuację, w której różne ZGN-y ignorują prawo, na przykład w kwestii przyznawania najmu osobom, które mieszkały w mieszkaniu ze zmarłym.
Podsumowując, widzimy co najmniej jedną pozytywną zmianę i jedną, która łagodzi poprzednią zmianę, ale widzimy również szereg bardzo problematycznych punktów, które są promowane. To prowadzi nas do wniosku, że prawo, które powinno chronić najemców, stało się punktem centralnym w mniejszym stopniu chroniącym najemców. Podczas gdy wielu najemców boryka się z realnymi problemami nadużyć ze strony właścicieli – takimi jak notoryczne kradzieże kaucji, czy bezprawne eksmisje – a lokatorzy lokali komunalnych borykają się z ogromnymi problemami ze znalezieniem przyzwoitego (lub jakiegokolwiek) mieszkania, nie ma żadnej próby przezwyciężenia tych problemów. Podczas gdy wiele z tych działań jest uzasadnianych hasłem „odzyskiwania mieszkań”, rzekomo po to, by oddać je „najbardziej potrzebującym”, postuluje się jednocześnie wynajem zasobu po cenach komercyjnych. Pytamy więc, w jaki sposób pomaga się potrzebującym wykorzystując mieszkania dla zysku?
Niestety wciąż pokutuje przekonanie, że osoby niezamożne są oszustami, a głównym celem polityki jest pozbycie się ludzi, ukaranie ich lub uzyskanie większych pieniędzy z czynszu.
LA
Skomentuj Propozycje nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów
Zmiany prawa w 2026 r.
W dniu 21 stycznia 2021 r., przedstawicielki Komitetu Obrony Praw Lokatorów spotkały się w Ministerstwie Rozwoju i Technologii z Ministrem Tomaszem Lewandowskim. Tematem spotkania była planowana nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Poniżej przedstawiamy główne założenia proponowanych zmian.
Nowy algorytm obliczania podwyżki czynszu
Podwyżki czynszów nie są nowym pomysłem. Teraz będą jednak dotyczyć wszystkich najemców! Dotychczas weryfikacja dochodów dotyczyła tylko nowo zawieranych umów.
W 2018 r. protestowałyśmy przeciwko weryfikacji dochodów najemców. Zmiany, wprowadzone przez rząd PiS, potężnie uderzały po kieszeni nowych najemców lokali komunalnych i faktycznie pozbawiały ich zachęty do poprawiania swojej sytuacji majątkowej. Podwyżki pensji w pracy w całości szły na podwyżki czynszów. Spowodowało to oczywiście zwiększenie się szarej strefy i praktyki ukrywania dochodów. Jedyną zaletą wprowadzonych wtedy zmian było to, że nie dotyczyły starych najemców, który podpisali umowy najmu przed 2019 r. Jednak nowi najemcy otrzymywali czasem podwyżki nawet o 1000 zł, tylko dlatego, że otrzymali premię w pracy.
Choć udało nam się na posiedzeniach Komisji Sejmowych doprowadzić do złagodzenia niektórych wyjątkowo drakońskich przepisów, bezsensowny algorytm obliczania podwyżek wszedł w życie w 2019 r. Proponowany obecnie projekt Lewicy łagodzi znacząco najgorsze efekty weryfikacji dochodów. Zaproponowany algorytm jest znacznie bardziej racjonalny. Dla nowych najemców będzie to zatem znacznie mniej dotkliwe, niż dotychczasowe zasady. Najbardziej negatywną częścią tych zmian jest fakt, że te zasady będą teraz dotyczyć WSZYSTKICH najemców na czas nieoznaczony!
Z nowych zasad weryfikacji dochodów będą wyłączone umowy na czas określony (najem socjalny), gospodarstwa domowe składające się wyłącznie z emerytów, gospodarstwa składające się wyłącznie z osób niepełnoletnich, które na 31 grudnia roku poprzedzającego weryfikację nie ukończyły 18 lat, renciści, oraz osoby, które zawarły z gminą umowę na mocy której w zamian za przekazanie na rzecz gminy prawa własności mieszkania lub spółdzielczego prawa do lokalu albo w zamian za wyremontowanie na własny koszt mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy przed zawarciem umowy najmu, uzyskały prawo do zawarcia umowy najmu mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy (czyli wzięły udział w tzw. “Eksperymencie mieszkaniowym”).
Kryterium Metrażowe
Jednym z naszych najdłużej formułowanych postulatów była likwidacja kryterium metrażowego. Kryterium to jest w Warszawie bardzo wykluczające i uniemożliwia wielu rodzinom potrzebującym uzyskanie pomocy mieszkaniowej. Uchwała Rady Warszawy wymaga od jednej osoby, by mieszkała na 10 m2, a od dwóch osób, na 14 m2 (powierzchnia pokoi). Jeśli mają choćby 50 centymetrów więcej, nie otrzymają pomocy mieszkaniowej! Nawet jeśli nie stać ich na obecnie wynajmowane mieszkanie. Zważywszy, że minimalna norma budowlana wynosi 25 m2 (powierzchnia całkowita), trudno się dziwić, że większość potrzebujących została skreślona z listy. Po prostu nie ma tak małych mieszkań!
Wielokrotnie Komitet Obrony Praw Lokatorów podejmował próby zmiany tego stanu rzeczy, przez negocjacje z władzami Warszawy, Radnymi i Biurem Polityki Lokalowej. Na próżno. Projekty uchwał w tej sprawie były umieszczane w zamrażarce przez Komisje Rady Warszawy.
Ale wygląda na to, że projekt Ustawy proponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zlikwiduje wreszcie tę nieracjonalną przeszkodę i zabroni Gminom stosowania kryterium metrażowego. Takie mamy przynajmniej zapewnienia pana Ministra Tomasza Lewandowskiego.
Likwidacja dziedziczenia najmu
Dziedziczenie najmu na podstawie umowy na czas nieokreślony było dotąd ograniczone do dzieci, rodziców, rodzeństwa i osób będących we wspólnym pożyciu. W 2001 r. usunięto z tej listy wnuki, co znacznie pogorszyło ich sytuację. Wnuki pozostawały po śmierci dziadków bez umowy najmu i były obciążone odszkodowaniem za bezumowne zajmowanie lokalu. W nowelizacji z 2018 r. udało nam się wykreślić dalsze zaostrzenie przepisów. Jednak wróciło one w obecnym projekcie nowelizacji.
Komitet stoi na stanowisku, że proponowana zmiana będzie skutkować tym, że osoby starsze, zamieszkałe w swoich domach przez całe życie nagle mogą utracić miejsce zamieszkania po utracie osoby bliskiej, która była głównym najemcą. Wyrzucenie osób starszych z ich domów z jakichkolwiek powodów jest często przeżyciem bardzo traumatycznym. W wielu przypadkach, jest to po prostu niehumanitarne. Często dzieci osób schorowanych i wiekowych zamieszkują z nimi, by poświęcić się opiece nad nimi i nie mogą przez to zapewnić sobie innego mieszkania na warunkach komercyjnych. Karanie takich osób za to, że poświęciły się opiece nad rodzicami jest zwyczajnie okrutne.
Projekt wprowadza wprawdzie zasadę, że lokatorom pozostałym po śmierci rodzica lub małżonka przysługuje roszczenie do najmu lokalu, ale Gmina może ich skierować do innego, gorszego lokalu. Wnuki, tak jak dotąd, pozostaną bez tytułu prawnego do lokalu i nadal będą zdani na łaskę i niełaskę Gminy.
Podwyżka odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu
Wedle projektu, odszkodowanie uiszczane przez osoby zajmujące lokal bezumownie będzie wynosić 300% czynszu, jaki obowiązywałby dla danego lokalu. Jest to zapis szkodliwy i niesprawiedliwy, rodem z przeszłości. Obecnie obowiązująca w Warszawie stawka odszkodowania wynosząca 100% czynszu jest wynikiem wieloletniej batalii, którą KOPL rozpoczął w 2012 r.
Jak pisałyśmy w 2014 r., “z danych miejskich przekazanych przez Biuro Polityki Lokalowej wynika, że […] zadłużenie za tzw. “bezumowne korzystanie z lokalu”, czyli karne opłaty nałożone na tych lokatorów, którzy utracili umowy najmu, np. wskutek braku możliwości płacenia dotychczasowego czynszu […] ponad dwukrotnie przekracza kwotę zadłużenia z normalnych czynszów.” Arykuł na temat sztucznego zadłużenia.
Ostatecznie, odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokali zostało zrównane z czynszem w wyniku spraw sądowych prowadzonych przez lokatorów. To miałoby zostać podważone przez najnowszy projekt nowelizacji.
Standardową praktyką Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami jest wypowiadanie umów zadłużonym lokatorom i odmowa przywracania umów po spłaceniu przez nich zadłużenia. Po wprowadzeniu odszkodowania w wysokości 300% osoby, które utraciły umowy najmu w wyniku zadłużenia nigdy nie będą w stanie wyjść ze spirali zadłużenia.
Podsumowanie
Od 2009 r., Komitet Obrony Praw Lokatorów walczy z próbami pogorszenia zasad najmu. Przez lata udało nam się zablokować wiele niekorzystnych zmian, jednak niektóre z nich weszły w życie. Pełną historię tych zmian opisałyśmy w artykule “Jak próbowano psuć ochronę lokatorów”.
Przez ponad 15 lat zmagałyśmy się z próbami przedstawiania lokatorów jako oszustów, jako przeszkód na drodze do rozwoju i jako obywateli drugiej kategorii. Jednocześnie koszty życia i najmu rosły bezlitośnie i kryzys wciąż narastał. Ustawodawcy jednak nie chcieli widzieć źródła problemu tam, gdzie faktycznie jest, czyli w porzuceniu przez Gminy obowiązku wspierania mieszkańców w ich potrzebach mieszkaniowych i w nakierowaniu polityki na realizację interesów deweloperów i spekulantów.
Obecne zmiany nadal prowadzone są w tym samym duchu, bardziej w kierunku “przykręcenia śruby” lokatorom, niż doprowadzenia do rozwoju mieszkalnictwa komunalnego. Jednak oprócz niekorzystnych dla lokatorów zmian, zapowiadają się też nowe przepisy, które mogą stanowić realizację niektórych z naszych postulatów.
Zenobia Żaczek
Skomentuj Zmiany prawa w 2026 r.
Lokatorski rok 2025 – podsumowanie
Wstęp
Rok 2025 pokazał jasno: zmiana rządu nie oznaczała zmiany kursu w polityce mieszkaniowej. Komitet Obrony Praw Lokatorów musiał bronić się przed propozycjami wywodzącymi się z obozu, który jeszcze niedawno głosił hasło „Mieszkanie prawem, nie towarem”.
Przeprowadzka siedziby
W czerwcu KOPL został wezwany do opuszczenia lokalu przy ul. Targowej 22. Organizacja pomagająca lokatorom zagrożonym eksmisją sama musiała się przenieść – symboliczny znak kruchości bezpieczeństwa mieszkaniowego. Nowa siedziba znajduje się przy ul. Wileńskiej 25, gdzie cotygodniowe dyżury odbywają się nadal w środy od 18:00 do 20:00.
Konfrontacja z Nową Lewicą
Głównym wydarzeniem roku była konfrontacja z propozycjami wiceministra Tomasza Lewandowskiego. Ministerstwo planowało powszechną weryfikację dochodową wszystkich lokatorów komunalnych, algorytm podwyżek czynszów mogący oznaczać wzrosty nawet o tysiąc złotych miesięcznie oraz likwidację automatycznego dziedziczenia umów najmu.
KOPL ostro skrytykował retorykę o „bogatych lokatorach komunalnych”, wskazując na brak danych potwierdzających masowość tego zjawiska oraz na fakt, że proponowane rozwiązania uderzą przede wszystkim w pracujących biednych.
Po proteście przed siedzibą klubu Lewicy i spotkaniu w Ministerstwie w sierpniu udało się wpłynąć na kształt propozycji. Ministerstwo zaczęło przesyłać projekty do konsultacji – pozytywna zmiana wobec dotychczasowej praktyki pomijania organizacji lokatorskich.
Najem senioralny – krytyka projektu
Projekt ustawy o najmie senioralnym spotkał się z krytyką KOPL. Dawałby on pierwszeństwo w dostępie do mieszkań komunalnych osobom już posiadającym własność, odchodząc od podstawowego celu budownictwa komunalnego – pomocy najbardziej potrzebującym.
Bezprawne eksmisje i firma EXMITER
KOPL kontynuował dokumentowanie działalności firmy EXMITER, zajmującej się pozaprawnymi eksmisjami na zlecenie właścicieli. Kluczowym problemem pozostaje bierność policji, która traktuje te sprawy jako cywilnoprawne, ignorując naruszenia prawa karnego. Sprawa została przekazana do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich – jednak bez stanowczej reakcji. Władze nadal pozostają bierne.
Kryterium metrażowe
Restrykcyjne normy metrażowe w dalszym ciągu wykluczają z dostępu do mieszkań komunalnych osoby, które najbardziej ich potrzebują – w tym samotne matki z dziećmi. KOPL od lat postuluje zniesienie tego kryterium lub wprowadzenie elastycznego systemu punktowego.
Dramatyczne przypadki
Rok przyniósł kolejne wstrząsające historie: eksmisję niepełnosprawnego mężczyzny z żoną dosłownie na ulicę w Szczytnej, 69-letniego emeryta z Wrocławia żyjącego w nieogrzewanym mieszkaniu bez toalety, rodziny bez ogrzewania w zreprywatyzowanych kamienicach na Pradze-Północ, młodych ludzi zajmujących pustostany z braku innych opcji.
Historia erozji praw 2001–2025
KOPL opublikował kompleksową analizę systematycznego osłabiania ochrony lokatorów od uchwalenia ustawy w 2001 roku. Dokument pokazuje ponadpartyjny konsensus neoliberalny – deregulacja była popierana przez wszystkie główne siły polityczne.
Budownictwo komunalne – przepaść między deklaracjami a rzeczywistością
Rząd zapowiedział budowę 25 tysięcy lokali komunalnych rocznie. Do września 2025 oddano około 5 tysięcy, podczas gdy deweloperzy wybudowali ponad 90 tysięcy mieszkań. Pojawiły się jednak pozytywne przykłady – nowe osiedla w Katowicach i Warszawie pokazują, że budowa jest możliwa przy odpowiedniej woli politycznej.
Działalność KOPL
Organizacja prowadziła bezpłatne porady prawne, pomagała w pisaniu pism, blokowała nielegalne eksmisje, interweniowała w sytuacjach kryzysowych. KOPL uczestniczył w Branżowej Komisji Dialogu Społecznego, dialogach eksperckich Fundacji Pole Dialogu oraz debacie o rewitalizacji Pragi. Udzielałyśmy wywiadów medialnych i uczestniczyłyśmy w debatach publicznych.
Komitet zachował niezależność polityczną, krytykując zarówno lewicę za faktyczne działania przeciw lokatorom, jak i prawicę za instrumentalne wykorzystywanie tematu przed wyborami prezydenckimi.
Wnioski
Mimo zmiany władzy fundamentalne problemy pozostają: chroniczny niedobór mieszkań komunalnych, systematyczne osłabianie ochrony, demonizacja lokatorów, bezkarne bezprawie, wykluczające kryteria dostępu. Udało się częściowo wpłynąć na kształt propozycji ministerialnych i nagłośnić problem bezprawnych eksmisji, ale droga do traktowania mieszkania jako prawa, nie towaru, pozostaje daleka.
Komitet Obrony Praw Lokatorów, styczeń 2026
Skomentuj Lokatorski rok 2025 – podsumowanie
