Dziedziczenie umowy najmu po śmierci najemcy

Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!

Jedną z częstych sytuacji, które zgłaszają lokatorzy, jest śmierć głównego najemcy i niepewność pozostałych mieszkańców lokalu. Lokatorzy często nie wiedzą, czy powinni składać wniosek o lokal od Gminy i czy umowa najmu ze zmarłym najemcą nadal obowiązuje.

Sprawę tę w sposób jasny reguluje Art. 691 Kodeksu Cywilnego:

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W zakres osób uprawnionych do “odziedziczenia” umowy najmu wchodzą osoby, które stale zamieszkiwały w lokalu i są: małżonkiem, partnerem, dziećmi lub innymi osobami objętymi obowiązkiem alimentacyjnym (także rodzice, gdyby zmarłym najemcą był syn lub córka). Osoby te stają się stroną istniejącej umowy najmu, a umowa ta nie wygasa. To bardzo istotny aspekt tej sprawy. Oznacza to, że nie ma konieczności zawierania nowej umowy najmu i występowania do Urzędy Dzielnicy z wnioskiem o najem lokalu. Umowa najmu przysługuje wyżej wymienionym osobom z mocy prawa, a więc nie wymaga żadnych dodatkowych czynności. Urząd Dzielnicy jest zobowiązany do przepisania istniejącej umowy najmu – na dotychczasowych warunkach – na nowego głównego najemcę.

Czasem zdarza się jednak, że Urzędy Dzielnicy odmawiają przeniesienia umowy najmu. Podawane są przy tym różne przyczyny: brak zgłoszenia zamieszkania osoby, jakiekolwiek donosy i podejrzenia, że dana osoba nie zamieszkiwała w lokalu, rzekoma możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób… Jednak Urząd Dzielnicy nie prawa wprowadzać żadnych dodatkowych warunków uznania najmu, niż te przewidziane w Kodeksie Cywilnym.

W razie gdyby pisemne wezwanie do uznania istnienia umowy najmu z nowym najemcą zostało odrzucone przez Urząd Dzielnicy, należy złożyć pozew do Sądu Cywilnego o uznanie istnienia stosunku najmu między nowym najemcą, a Miastem stołecznym Warszawa. Wzór takiego pozwu prezentujemy poniżej.

Aby skutecznie wywalczyć prawo do umowy najmu, należy do pozwu załaczyć kopię wskazania najmu lokalu, którą otrzymał zmarły najemca, jego umowę najmu, oraz akt zgonu. Potwierdzeniem istnienia umowy najmu zmarłego najemcy może też być zeznanie pracownika Urzędu Dzielnicy (można tu wezwać na świadka pracownika ZGN lub Wydziału Zasobów Lokalowych z którym miał kontakt zmarły). Każdy wezwany świadek musi mieć podany właściwy adres doręczenia. W przypadku urzędnika, będzie to adres urzędu, w którym pracuje.

Konieczne jest też udowodnienie przez Powoda (a więc nowego najemcę, który pozostał w lokalu po śmierci poprzedniego najemcy), że stale zamieszkiwał z najemcą do chwili jego śmierci. Ustawa nie precyzuje przy tym, co oznacza “stale” i jaki to musi być okres. “Stałe zamieszkiwanie” nie musi oczywiście oznaczać zakazu opuszczania lokalu. Czasowe przebywanie poza lokalem w celach zarobkowych lub urlopowych nie powoduje, że nie można uznać tego za “zamieszkiwanie”. Okres wspólnego zamieszkania i tworzenia jednego gospodarstwa domowego powinien zostać udokumentowany dokonywaniem opłat za usługi dostarczane na adres lokalu (np. telewizja kablowa, usługi telekomunikacyjne). Korespondencja otrzymywana na nazwisko lokatora na adres lokalu będzie dobrym dowodem w sądzie. Podobnie zeznania sąsiadów, którzy mogą zaświadczyć, że w okresie przed śmiercią głównego najemcy Powód faktycznie zamieszkiwał w lokalu.

Oto wzór pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu po zmarłym najemcy:

Jak możesz pomóc?