Nożyce legislacyjne tną dalej

Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!

Po niedawnej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów już szykuje się następna, która te prawa jeszcze bardziej ograniczy

Jeszcze rynek nie przetestował skutków noweli ustawy o ochronie praw lokatorów, która wyjęła spod ochrony “najemców okazjonalnych”, a już w przygotowaniu są kolejne ograniczenia ochrony najemców mieszkań. Stowarzyszenia właścicieli czekają na te zmiany, organizacje lokatorów biją na alarm, ostrzegając przed falą eksmisji na bruk. Konflikt interesów wydaje się nie do załagodzenia bez zaangażowania większych publicznych pieniędzy.

Skrócenie okresu wypowiedzenia najemcy wysokości czynszu i innych opłat z trzech do dwóch miesięcy, z dwóch do miesiąca terminu na zakwestionowanie przez najemcę tej podwyżki, możliwość podwyższania czynszu nawet co miesiąc (dotąd – raz na pół roku), zwolnienie właściciela z obowiązku informowania lokatorów o przyczynach podwyżki opłat wynikających z przyczyn odeń niezależnych oraz przyznanie mu prawa do wypowiedzenia najmu z wyprzedzeniem rocznym, a nie jak dotąd – trzyletnim. Takie m.in. zmiany w przepisach dotyczących najmu proponuje Ministerstwo Gospodarki.

Główny problem – czynsz

– Głównym problemem dla właścicieli jest nagminne niepłacenie przez lokatorów czynszu – twierdzi Lidia Skrzypczak, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości “Kamienica” z Poznania. Zaległości te dotyczą – w jej ocenie – około 30 do 40 proc. najemców i w skrajnych przypadkach sięgają nawet 80 tys. złotych. Najczęściej nie płacą najemcy w średnim wieku i młodzi, podczas gdy osoby starsze, na emeryturze, z reguły terminowo regulują rachunki.

– Co z tego, że uzyskałam wyrok eksmisji, jeśli muszę latami czekać na lokal socjalny od gminy? – pyta prezes Skrzypczak. – Przez ten czas lokator może mieszkać praktycznie za darmo, korzystając ze wszystkich mediów, a właściciel nie tylko nie ma zysku, ale musi jeszcze pokrywać opłaty eksploatacyjne – podkreśla. Zwraca też uwagę, że odcięcie niepłacącemu najemcy prądu, gazu, wody łączy się z niebezpieczeństwem zastosowania prowizorycznych podłączeń, groźnych dla innych lokatorów. Z kolei skierowanie roszczenia o zwrot należności czynszowych do gminy, która zwleka z przyznaniem lokalu zastępczego, wymaga wieloletniego procesu i z reguły kończy się tylko częściowym uwzględnieniem roszczenia. Głównym problemem dla lokatorów jest wysokość czynszu i brak lokali zamiennych.

– Gdy budynek przejął były właściciel, od razu podniósł czynsz o 100 procent. Rodzice są na emeryturze i nie stać ich na płacenie 1,5 tys. zł miesięcznie – opowiada Jarosław Ł. z Warszawy.

– Sytuacja lokatorów domów sprzedanych przez miasto w prywatne ręce jest lepsza, bo gmina musi im automatycznie przyznać lokal zamienny. W tragicznym położeniu są natomiast lokatorzy kamienic reprywatyzowanych, ponieważ nie nabywają automatycznie prawa do lokalu zamiennego – wyjaśnia Jakub Gawlikowski z warszawskiego stowarzyszenia Komitet Obrony Lokatorów.

W tym ostatnim przypadku umowa najmu podpisana z miastem przechodzi na nowego właściciela, a ten z reguły zaczyna od drastycznej podwyżki czynszu.
– Lokatorzy zazwyczaj nie wiedzą, że mają prawo odwołać się od podwyżki do sądu, a zanim się dowiedzą, często kończy się trzymiesięczny termin do zaskarżenia. Pomysł resortu gospodarki, aby skrócić ten termin do miesiąca, praktycznie pozbawi ich wszelkiej ochrony – ocenia Gawlikowski. Skrócenie dodatkowo terminu wymówienia lokalu z 3 lat do 1 roku postawi lokatorów czynszówek w sytuacji – jego zdaniem – beznadziejnej. Chodzi o kryterium dochodowe na poziomie 1,4 tys. zł na osobę w rodzinie. Wielu najemców ma dochody zbyt wysokie, aby uzyskać od miasta lokal zamienny, ale zbyt niskie, aby wynająć mieszkanie na rynku. W praktyce często eksmituje się takich ludzi do mieszkania rodziców, ale trudno uznać, by przymusowe dokwaterowanie rodzicom lokatorów w postaci np. rodziny syna było praktyką normalną w cywilizowanym państwie…

– Zmiany proponowane przez resort gospodarki dotyczyć będą nie tylko najemców mieszkań w zasobach prywatnych, ale także w budynkach komunalnych – zwraca uwagę Gawlikowski.

Nowela za nowelą

Kwestię najmu lokali mieszkalnych reguluje kompleksowo Ustawa o ochronie praw lokatorów z 8 czerwca 2001 roku. Jej ostatnia nowelizacja, ograniczająca ochronę lokatorów w wypadku tzw. najmu okazjonalnego, właśnie weszła w życie (8 stycznia br. podpis pod tym aktem złożył prezydent). Skąd zatem kolejne propozycje manipulowania przy najmie? I co ma do najmu mieszkań Ministerstwo Gospodarki?

– Te wstępne propozycje zmian w Ustawie o ochronie praw lokatorów znajdują się w zapisach art. 45 projektu Ustawy o ograniczeniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców – dowiedzieliśmy się w biurze prasowym resortu.
Projekt ustawy o ograniczeniu barier datowany na 12 października 2009 r. znajduje się na stronach Ministerstwa Gospodarki w “Pakiecie na rzecz przedsiębiorczości”. Trzeba przyznać, że gdyby nie poczta pantoflowa żadnemu z zainteresowanych środowisk nie przyszłoby do głowy szukać zmian w przepisach o ochronie lokatorów w tego rodzaju ustawie.

– Ten projekt trafił do bardzo nielicznych stowarzyszeń. My otrzymaliśmy go drogą okrężną od Stowarzyszenia Krakowska Grupa Inicjatywna Obrony Praw Lokatorów – wyjaśnia Jakub Gawlikowski z warszawskiego Komitetu Obrony Lokatorów.

– Ledwie zdążyliśmy przesłać do resortów gospodarki oraz infrastruktury swoje zastrzeżenia. Konsultacje społeczne prowadzone były tylko do końca roku 2009 – mówi Marek Jasiński, inny członek komitetu.

Biznes już konsultował

– To były dopiero prekonsultacje – podkreśla Magdalena Gawlas z biura prasowego MG. – Zdajemy sobie sprawę z wrażliwości społecznej na tego rodzaju zmiany.
Jak wrażliwy jest to projekt, świadczy fakt, że w ciągu zaledwie miesiąca “prekonsultacji” stowarzyszenia lokatorów zdążyły zaalarmować nawet posłów. Poseł Artur Górski (PiS) wystosował w tej sprawie interpelację do premiera Donalda Tuska.

– Te propozycje znacznie pogarszają ochronę prawną lokatorów. Obawiam się, że spowodują lawinę eksmisji na bruk i dramat wielu osób. Ten projekt dowodzi, że rząd nie liczy się z interesem ludzi niezamożnych, traktując ich jako obywateli drugiej kategorii – powiedział “Naszemu Dziennikowi” autor interpelacji.

Projekt Ustawy o ograniczeniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców był przedmiotem wstępnych konsultacji, których termin upłynął 15 stycznia. Uzyskane opinie i propozycje rozwiązań posłużą do dalszych prac nad projektem. – Zmodyfikowany projekt po przeprowadzeniu uzgodnień wewnątrzresortowych i zatwierdzeniu przez kierownictwo resortu zostanie skierowany do konsultacji społecznych i międzyresortowych – poinformowała Klaudia Claudel z Departamentu Regulacji Gospodarczych Ministerstwa Gospodarki.
W ramach wstępnych konsultacji projekt ustawy o ograniczeniu barier został przesłany drogą elektroniczną do partnerów społecznych, głównie organizacji biznesowych, takich jak: Business Centre Club, Polska Rada Biznesu, Związek Banków Polskich oraz NSZZ “Solidarność” i Krajowej Rady Spółdzielczości – dowiedzieliśmy się w resorcie gospodarki. Niestety, nie znalazła się w tym gronie żadna organizacja reprezentująca najemców mieszkań.

Życie testuje ustawy

Ostatnia nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów, która obowiązuje od tego roku, wprowadziła (a raczej przywróciła do polskiego prawa) instytucję “najmu okazjonalnego”, który polega na wynajęciu przez właściciela – osobę fizyczną, mieszkania służącego do własnych potrzeb na ustalony z góry okres z zastrzeżeniem, że nie prowadzi on działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przy najmie okazjonalnym ochrona praw lokatorów (długie terminy wypowiedzenia, ograniczenia podwyżek czynszu, ograniczenia eksmisji, prawo do lokalu zastępczego) została praktycznie wyłączona.

Warunkiem uznania najmu za “okazjonalny” jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Celem zmian było ograniczenie tzw. szarej strefy, czyli najmu bezumownego i nieopodatkowanego. Szacuje się, że obecnie bez umowy wynajmowanych jest ok. 200 tys. lokali. Zwiększenie ochrony właścicieli mieszkań przed osobami dewastującymi lokal lub uchylającymi się od płacenia ma stanowić dla nich zachętę do sformalizowania umów i wywiązywania się z obowiązków podatkowych. Tym bardziej że jednocześnie wprowadzony został dla wszystkich wynajmujących lokale – niezależnie od wysokości dochodów z najmu – zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc. (dotychczas po przekroczeniu progu 40 tys. zł rocznego dochodu ryczałt wzrastał do 20 proc.).

Praktyka pokaże, jak najem okazjonalny wpłynie na cały rynek najmu lokali mieszkalnych.

– Obawiamy się, że ograniczenie ochrony lokatorów przy najmie okazjonalnym zachęci posiadaczy kamienic czynszowych, wynajmujących “zawodowo” lokale, do obchodzenia przepisów chroniących najemców – mówi Jakub Gawlikowski z Komitetu Obrony Lokatorów.

Małgorzata Goss

Nasz Dziennik