Czy zarząd budynku może wieszać siatki reklamowe przesłaniające okna?
Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!
Poniżej publikujemy opinię prawną Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu miasta stołecznego Warszawy, opublikowaną na stronach Urzędu Miasta.
OPINIA PRAWNA
Dotyczy: oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w kontekście umieszczania na elewacji budynku przegród w postaci siatek reklamowych
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane określone zostało w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 06.156.1118 – t.j.), jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Odmianą własności jest współwłasność, która jest albo współwłasnością łączną albo współwłasnością w częściach ułamkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym do nieruchomości wspólnej należą np. ściany zewnętrzne budynku. Trudno natomiast za część wspólną budynku uznać okna, należą one bowiem do lokalu, którego właściciel korzysta w pełni z gwarantującej mu przez prawo ochrony w tym ochrony przed naruszeniem jego praw przez osoby trzecie. W tym kontekście inaczej traktować należy możliwość umieszczania siatek reklamowych na samych ścianach zewnętrznych budynku, a inaczej, gdy umieszczenie tych elementów powoduje zasłonięcie czy choćby częściowe przesłonięcie okien lokali stanowiących odrębną własność. Jako służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali nie stanowią bowiem przedmiotu współwłasności, o których decydować mogłaby wspólnota mieszkaniowa.
Warto w tym miejscu na marginesie wspomnieć o stanowisku Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym w orzeczeniu z dnia 31.08.2005 r. (OSK 1962/04), zgodnie z którym nawet prawo przysługujące najemcy lokalu stanowi skuteczny czynnik hamujący właścicielskie prawo swobodnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co tylko podkreśla gramatyczną i celowościową wykładnię art.32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, iż prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi być wykazane w dacie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jednocześnie wskazać należy, iż stosownie do treści art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. 00.80.03 – j.t.), sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz. Jednakże art. 22 ust. 1 cytowanej ustawy ogranicza działanie zarządu do kwestii zarządu zwykłego, przy czym ust. 3 tegoż przepisu wymienia przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Przedmiotowe uregulowanie nie daje jednoznacznej odpowiedzi, co oznacza sformułowanie, iż zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a w każdym razie nie wyklucza działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych.
W wyroku z dnia 13.12.1999 r. (sygn. akt IV SA 1996/97) NSA stwierdził, że „nie podziela stanowiska, iż we wszystkich sytuacjach za członków Wspólnoty Mieszkaniowej działa wyłącznie Wspólnota, a w szczególności jej zarząd. Jeśli członek WM wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym, w której może wystąpić także Wspólnota”.
Powyższe skłania do wniosku, iż w przedstawionej sytuacji tj. gdy umieszczenie reklam powoduje zasłonięcie okien indywidualnych lokali, wymagana jest zgoda właścicieli tychże lokali. W pozostałym zakresie tj, gdy zamierzeniem budowlanym objęta jest nieruchomość wspólna oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone przez wspólnotę uznać należy za wystarczające.
Argumentację powyższą odnieść należy również do spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z art. ust. 6 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Ponadto art. 26 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Anna Łaba
Radca Prawny
Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego
Urząd miasta stołecznego Warszawy
