Co dalej z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów (UD313)

W marcu opublikowaliśmy opinię KOPL do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów (UD313). Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało właśnie zestawienie uwag zgłoszonych w konsultacjach razem ze swoim stanowiskiem. Uwagi złożyły organizacje lokatorskie, związki zawodowe, samorządy, zarządcy zasobu komunalnego, spółdzielcy i osoby prywatne. Łącznie to ponad 500 uwag.

Wynik jest mieszany, podobnie jak sam projekt. Dwie sprawy, o które walczyliśmy najmocniej, rozstrzygnęły się po myśli lokatorów. W kilku innych projekt zmienił się na gorsze.

Kryterium metrażowe znika

Od lat wskazywaliśmy, że kryterium metrażowe zamyka drogę do mieszkania komunalnego wielu rodzinom, które mieszkają w złych warunkach albo nie stać ich na najem rynkowy. Projekt likwidował obowiązek określania w uchwałach gmin „warunków zamieszkiwania kwalifikujących do ich poprawy”. Poparliśmy tę zmianę.

Część samorządów nazwała ją „skrajnie niekorzystną” i domagała się przywrócenia metrażu jako podstawowego warunku pomocy mieszkaniowej. Ministerstwo odrzuciło ten postulat. O mieszkanie z zasobu gminy będą mogły się ubiegać także osoby, które dziś wynajmują lokal na rynku prywatnym, jeżeli spełniają kryterium dochodowe. Metraż będzie mógł być brany pod uwagę tylko pomocniczo. Odrzucono też wnioski o zniesienie ustawowych minimalnych progów dochodowych. Część gmin ustala je dziś tak nisko, że z pomocy wypadają ludzie, którzy w żaden sposób nie są w stanie samodzielnie wynająć mieszkania.

Dziedziczenie najmu zostaje

Najważniejszą sprawą w tych konsultacjach było prawo do wstąpienia w najem po śmierci bliskiej osoby (art. 691 Kodeksu cywilnego). Projekt chciał je wyłączyć dla mieszkań z zasobu publicznego. Osoba, która przez całe życie mieszkała z rodzicem i opiekowała się nim, miałaby jedynie roszczenie o zawarcie nowej umowy. Zależałoby ono od kryteriów dochodowych, terminów i dobrej woli gminy.

Ministerstwo z tego zrezygnowało. Art. 691 k.c. pozostaje w obecnym brzmieniu, a osoby bliskie nadal będą wstępować w najem z mocy prawa. Zestawienie uwag pokazuje, że był to wspólny sukces całego środowiska lokatorskiego, które w tej sprawie mówiło jednym głosem. Wskazywano na konstytucyjną ochronę rodziny, zaufanie obywateli do państwa i los opiekunów osób starszych. My przypominaliśmy, że to już piąta próba odebrania tego prawa od 2011 roku. Przywoływaliśmy też opinię Biura Studiów i Analiz Sądu Najwyższego, według której proponowana konstrukcja w ogóle nie osiągnęłaby zakładanego skutku prawnego.

Ta wygrana ma swoją cenę. Gmina będzie niezwłocznie weryfikować dochody osób, które wstąpiły w najem. Taka osoba złoży deklarację dochodową i oświadczenie majątkowe pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jeżeli przekroczy próg dochodowy, czynsz wzrośnie. Jeżeli w terminie nie złoży dokumentów, gmina będzie mogła wypowiedzieć jej umowę. Będziemy domagać się, żeby za formalne zaniedbanie, często w okresie żałoby, nie groziła utrata mieszkania.

300% odszkodowania znika, ale tylko dla byłych najemców

Sprzeciwialiśmy się też odszkodowaniu w wysokości 300% czynszu dla osób, które straciły tytuł do lokalu komunalnego. W praktyce chodzi zwykle o najemców, którzy popadli w zadłużenie, dostali wypowiedzenie i próbują spłacić dług. Przy potrójnym odszkodowaniu ich wpłaty szłyby na rosnące należności, a dług przestałby maleć. Znamy to z Warszawy sprzed około 2010 roku, gdy nawet połowa zadłużenia mieszkańców wynikała z odszkodowań za bezumowne zajmowanie lokalu.

Ministerstwo usunęło ten przepis. Argument był prosty i powtarzał się w wielu uwagach, także po stronie samorządowej: ktoś, kto nie był w stanie płacić zwykłego czynszu, nie zapłaci trzykrotności. Kto wcześniej mieszkał w lokalu na podstawie umowy najmu, zapłaci odszkodowanie w wysokości dotychczasowego czynszu.

Ministerstwo zapowiada jednak w zamian zmianę ogólnego przepisu, art. 18 ust. 2 ustawy. Dziś odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Po zmianie ma wynosić trzykrotność tego czynszu, chyba że ktoś zajmował lokal wcześniej na podstawie najmu albo umowy z najemcą. Ponadto właściciel nadal będzie mógł żądać odszkodowania uzupełniającego.

W praktyce oznacza to 300% dla osób, które zajęły pustostan. O to właśnie zabiegali w konsultacjach niektórzy zarządcy zasobu komunalnego. Formalnie ich postulat odrzucono, ale w rzeczywistości został spełniony.

Uważamy, że to błąd, z kilku powodów:

• Kim są osoby zajmujące pustostany. Zgłoszenia, które do nas trafiają, dotyczą najczęściej rodzin, które latami czekały w kolejce po mieszkanie komunalne, ludzi po eksmisji i osób w kryzysie bezdomności. Tymczasem mieszkania gminne stoją puste, bo gmina nie ma pieniędzy na remont albo pomysłu, co z nimi zrobić. Potrójne odszkodowanie nie sprawi, że tych ludzi będzie stać na rynek. Sprawi tylko, że po kilku miesiącach będą mieli dług, którego nie spłacą.
• Dług blokuje wyjście z sytuacji. Zadłużenie wobec gminy w praktyce utrudnia uregulowanie sytuacji mieszkaniowej, także wtedy, gdy sąd przyzna lokal socjalny. Ustawa przewiduje taką możliwość wobec osoby, która zajęła lokal bez tytułu, jeżeli przemawiają za tym zasady współżycia społecznego (art. 17 ust. 1a).
• Przepis nie ogranicza się do zasobu publicznego. Usunięty ust. 2a dotyczył tylko lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego. Art. 18 ust. 2 jest przepisem ogólnym, więc trzykrotność może dotyczyć również lokali prywatnych.
• Krąg objętych osób może być szerszy. Z zapowiedzianego brzmienia wynika, że trzykrotność mogłaby objąć nie tylko osoby, które zajęły pustostan, ale każdego, kto nie mieszkał w lokalu na podstawie najmu. Mogą to być np. byli właściciele po licytacji komorniczej, osoby, którym wygasło spółdzielcze prawo do lokalu, czy osoby korzystające wcześniej z mieszkania na podstawie użyczenia.
• Podstawa obliczenia jest niejasna. Nie wiadomo, czy „czynsz, jaki właściciel mógłby otrzymać” w lokalu gminnym oznacza stawkę z uchwały, czy stawkę rynkową. Od tego zależy, czy odszkodowanie będzie dotkliwe, czy rujnujące.

Będziemy postulować utrzymanie obecnego brzmienia art. 18 ust. 2, czyli odszkodowania w wysokości jednokrotności czynszu.

Odnotowujemy też, że ministerstwo odrzuciło najdalej idące propozycje wobec osób zajmujących lokale bez tytułu. W konsultacjach pojawił się pomysł, żeby gmina mogła w ciągu 30 dni usunąć taką osobę z lokalu z pomocą policji, bez wyroku sądu. Proponowano też karanie zajęcia lokalu z Kodeksu karnego, zniesienie ochrony posesoryjnej i odebranie sądom możliwości przyznania prawa do lokalu socjalnego. Ministerstwo uznało, że oznaczałoby to pozbawienie lokatora prawa do sądu.

Co zmieniło się na gorsze

• Wypowiedzenie przy rodzinie w lokalu. Gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę, gdy przez ponad 6 miesięcy w lokalu nie mieszka sam najemca, nawet jeżeli mieszkają w nim jego bliscy. Obecnie ten okres wynosi 12 miesięcy. Skróceniu sprzeciwialiśmy się m.in. ze względu na osoby długotrwale hospitalizowane i pracujące za granicą.
• Weryfikacja rencistów. Renciści tracą wyłączenie z weryfikacji dochodów. Wyłączeni pozostają emeryci i osoby, które otrzymują dodatek mieszkaniowy.
• Zasób uzupełniający. Pomysł wynajmowania do 20% nowych lokali na czas oznaczony, z wyższymi progami i czynszem, rozrósł się do osobnego „zasobu uzupełniającego gminy”. Krytyka tego rozwiązania nie ograniczała się do organizacji lokatorskich. Wątpliwości zgłaszali też eksperci od polityki miejskiej i część samorządów.
• Udostępnienie lokalu rodzinie. Oddanie lokalu do bezpłatnego używania, np. małżonkowi czy dorosłemu dziecku, ma obowiązkowo skutkować wypowiedzeniem umowy. Ministerstwo w jednym zdaniu, bez uzasadnienia, odrzuciło nasz argument o sprzeczności z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Co dalej:

Projekt czeka teraz dalsza droga przez Radę Ministrów, Sejm i Senat. Będziemy zabiegać o poprawki w sprawach, które wciąż pozostają otwarte, tak jak robiliśmy to przy poprzednich próbach nowelizacji. Jeżeli sprawa pustostanów lub odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu dotyczy Ciebie, skontaktuj się z nami.