Nowe zasady czynszowe po nowelizacji Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów

Nie radzisz sobie z urzędnikami lub prywatnym właścicielem i potrzebujesz naszej pomocy? Skontaktuj się z nami!

Przedstawiamy nowe zasady dotyczące podwyżek czynszów. Nowe zasady dotyczą tylko nowych umów – umów, które zostaną zawarte po wejściu w życie Ustawy, czyli po upływie 12 miesięcy od jej ogłoszenia. Ale uwaga! W niektórych okolicznościach może to też dotyczyć wieloletnich lokatorów.

Nowe umowy mogą być z nimi zawierane w różnych okolicznościach. Może tak się stać po rewitalizacji, gdy remont trwał dłużej niż rok i nowe umowy będą proponowane w nowym lokalu zamiennym lub w zrewitalizowanej kamienicy. Może tak się też stać (choć to niezgodne z przepisami) w przypadku dziedziczenia prawa do najmu po zmarłych najbliższych członkach rodziny. Jeśli ktoś stracił umowę najmu w wyniku zadłużenia i po spłacie zaległości odzyskuje umowę najmu, też oczywiście będzie to umowa na nowych warunkach. Naszym zdaniem w tych przypadkach nie ma powodu by umowa była zawierana na nowych zasadach, gdyż narusza to prawa nabyte lokatorów. Niemniej jednak (znając praktykę funkcjonowania urzędów) ten problem będzie z pewnością występować.

Gminy będą sprawdzać dochody, ale nie częściej niż co 2,5 roku. Propozycja, aby ujednolicić okres sprawdzania została zignorowana co oznacza, że jedna Gmina może dokonywać weryfikacji co 2,5 roku, inna co 10 lat (choć podejrzewamy, że niewiele Gmin będzie tak postępować). Ponieważ Gminy muszą podjąć stosowne uchwały i zorganizować proces weryfikacji w praktyce weryfikacja nastąpi dopiero za kilka lat.

Tym niemniej warto podać informacje już teraz, szczególnie biorąc pod uwagę niski poziom informacji podawanych na ten temat w mediach.

Każda Gmina ustala swoje kryterium dochodowe kwalifikujące mieszkańców do zawarcia umowy najmu. Nie ma więc możliwości stworzenia jednej, obejmującej cały kraj, symulacji podwyżek czynszu. Warto zaznaczyć, że symulacja wzrostu czynszu jest tylko wzorem. W dniu weryfikacji dochodu najprawdopodobniej będą już obowiązywać inne kryteria i inne wskaźniki maksymalnej wysokości czynszu. Skorzystamy z przykładu Warszawy, w oparciu o obecnie obowiązujące kryteria i wskaźniki.

Różne symulacje zostały przedstawione w komisjach sejmowych komisjach i różnych spotkaniach z udziałem władz samorządowych. Wykorzystamy tu symulację warszawskiego Biura Polityki Lokalowej, przedstawioną nam na spotkaniu, które odbyło się w dniu 6 marca b.r.. Ta symulacja jest najlepsza z dotąd nam przedstawionych, choć nie uwzględnia nowych kryteriów dochodowych obowiązujących od 1 marca (od tego dnia najniższa emerytura wzrosła bowiem o 29,80 zł, a kryterium dochodowe ustala się jako procent najniższej emerytury). Mimo to symulacja daje dobry przykład tego, czego możemy się spodziewać.

Poziom 8% stawki odtworzeniowej w Warszawie w skali roku obecnie wynosi 37,78 zł. Ta stawka zmienia się przez cały czas, ale używając jej jako przykładu, możemy ustalić jaki byłby maksymalny czynsz w mieszkaniach komunalnych przy użyciu dzisiejszych stawek.

W 30-metrowym mieszkaniu: 1133,40 zł
W 40-metrowym mieszkaniu: 1511,20 zł
W 50-metrowym mieszkaniu: 1889 zł
W 60-metrowym mieszkaniu: 2266.80 zł

Biuro Polityki Lokalowej używa w swojej symulacji przykładu 40-metrowego mieszkania.

Po naszej interwencji w Sejmie, rząd starał się „złagodzić” przepisy dotyczące konfiskacyjnej podwyżki czynszu stworzył nową formulę – ale zmiana dotyczy tylko gospodarstw jednoosobowych. Naszym zdaniem, sytuacja tych gospodarstw jest trochę uprzywilejowana. W najgorszej sytuacji znajdują się 2-osobowe gospodarstwa domowe.

Algorytm wygląda tak:

Nie napisano czy chodzi tu o dochody brutto, netto czy ubruttowione. Użyjemy tu przykładowo kwot brutto i netto, gdyż to będzie bardziej zrozumiałe dla czytelników.

Więc, przykładowo:

D = 6000 zł brutto (netto 4313,43 zł ) ÷ 2 = 3000 zł brutto na osobę (2151,70 zł netto)

Nowy czynsz = stary czynsz + suma nadwyżki.

W przypadku Warszawy maksymalny dochód od osoby w gospodarstwach wieloosobowych to 1983,14 zł brutto (1448,30 zł netto i 1600 zł ubruttowione). Maksymalny dochód na 2 osoby to 3966,28 zł brutto.

Różne sposoby liczenia (brutto,netto,ubruttowione) dają inne rezultaty i naszym zdaniem taka informacja powinna być bardziej przejrzysta dla lokatorów, bo często składając wnioski nie wiedzą jak liczyć swoje dochody.

Więc podajemy przykładowo kalkulację BPL-u, bo tak będzie najprościej:

Przy 40-metrowym mieszkaniu, maksymalny czynsz powinien wynosić 1511,21 zł

Dla 1 osoby:

Przy wyższych dochodach czynsze ustalają się na poziomie 37,78 zł, niezależne od tego, czy lokatorzy złożą wnioski czy nie.

Warto powiedzieć, że nawet przy bardziej korzystnym dla jednoosobowego gospodarstwa algorytmie, czynsz pochłania ponad 43,5% dochodu netto, czyli dochodu, który rzeczywiście pozostaje na opłacenie rachunków.

Wyliczenie dla 2-osobowego gospodarstwa:

Coś magicznego dzieje się, jeśli dodamy dziecko.

Rodzic + dziecko niepełnoletnie

Rodzic + 2 dzieci

Gospodarstwo wieloosobowe (np. 2 osoby dorosłe + dziecko)

Komitet Obrony Praw Lokatorów rozumie niektóre z argumentów o zasadności podwyższenia czynszu dla osób w naprawdę lepszej w porównaniu do innych lokatorów sytuacji finansowej, ale algorytm uderza najmocniej w osoby zarabiające nieco ponad pensję minimalną i wprowadza stawki wyższe, niż w TBS-ach lub w zasobach Mieszkanie +. Rozumiemy to jako próbę zmuszenia trochę lepiej zarabiających mieszkańców do przeniesienia się do Mieszkania Plus i TBS-ów.

Nawet gdybyśmy uważali to za zasadne, nie ma żadnych gwarancji, że w tych zasobach będą dostępne miejsca. Czy rząd pokryje różnicę czynszu osób czekających na mieszkania w innych zasobach?

Oprócz tego warto zaznaczyć, że już wiadomo, że nie będzie żadnych gwarancji regulowanych czynszów w zasobach Mieszkanie Plus. Będą tam obowiązywać komercyjne czynsze i brak ochrony przed eksmisją. Mieszkanie Plus okazało się pustą obietnicą. Zamiast mieć gwarantowane czynsze niekomercyjne, jedyne co otrzymujemy to mechanizm przekazywania działek należących do państwa deweloperom za darmo.

Biorąc pod uwagę wszystko powyższe Komitet zamierza podjąć działania mające na celu:

• usunięcie algorytmu podwyżek zawartego w ustawie
• przeciwdziałanie przekazywaniu działek Skarbu Państwa deweloperom czy funduszom inwestycyjnym jeśli nie będą przeznaczone na tanie budownictwo
• propagowaniu idei budownictwa komunalnego w Warszawie, a nie tylko na peryferiach

Oczywiście nie wiemy ile uda się zmienić, ale będziemy liczyć na Twoje wsparcie.