English | Deutsch
Zdjęcie pochodzi z blogu warszawa78.blox.pl

Porady prawne

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)

March 20, 2018 - 12:10 am

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)

Lokatorzy starzy i nowi

Po wejściu w życie nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów stanie się bardzo istotne, czy lokator posiada starą umowę najmu czy nową. Lokatorzy posiadający nową umowę najmu będą musieli przechodzić okresową weryfikację dochodów i będą mogli podlegać podwyżkom czynszów w razie przekroczenia kryterium dochodowego. Nowe umowy będą też mogły zostać rozwiązane z powodu przekroczenia kryterium metrażowego, co może się zdarzyć w wyniku rozwodu, śmierci osoby bliskiej lub wyprowadzenia się członka rodziny – np. dorosłego dziecka.

Ostrzegamy lokatorów, że nawet jeśli obecnie mają umowę najmu, w różnych sytuacjach mogą stracić ciągłość umowy i stać się „nowym lokatorem” - nawet jeśli mieszkali w mieszkaniu komunalnym przez całe życie.

Lokator z nową umową:

  • Musi poddać się okresowej weryfikacji dochodu w czasie określonym przez Gminę
  • Musi płacić podwyższony czynsz w razie przekroczenia kryterium dochodowego
  • Może otrzymać wypowiedzenie umowy najmu za nadmetraż

W jakich okolicznościach lokator z ważną umową może być zmuszony do podpisania nowej?

  • Umowa może zostać wypowiedziana z powodu zadłużenia. Po spłacie zadłużenia zawiera się nową umowę, nawet na ten sam lokal. Ciągłość umowy nie jest wtedy zachowana.
  • Następuje zamiana lokalu, w tym zamiana z powodu rewitalizacji
  • Jeśli umowa najmu jest zawierana z osobą, którą pozostała w mieszkaniu w momencie śmierci głównego najemcy (z wyjątkiem osób, który odziedziczyły umowę na podstawie art. 691 KC)

Naszym zdaniem, powinny powstać nowe przepisy umożliwiające zachowanie ciągłości najmu w pierwszych dwóch przypadkach. Także w przypadku zamiany lokali – co ma też miejsce z powodów niezależnych od lokatorów. Instytucja najmu komunalnego powinna być traktowana jako umowa pomocy mieszkaniowej, niezależna od konkretnego lokalu, a ciągłość najmu powinna być gwarantowana. To kolejny ważny punkt polityki mieszkaniowej, który powinien zostać zmieniony. Ta kwestia stanie się jeszcze bardziej istotna po wprowadzeniu nowelizacji.

1. Weryfikacja dochodów. Dochody będą sprawdzane najczęściej co 2,5 roku. Ustawodawca nie określił jednolitego okresu weryfikacji. Lokatorzy z nowymi umowami będą musieli poddać się weryfikacji dochodów z ostatnich 3 miesięcy. Osoby przekraczające kryterium otrzymają podwyżki czynszów. Zobacz też:
http://lokatorzy.info.pl/nowe-zasady-czynszowe-po-nowelizacji-ustawy-o-ochronie-praw-lokatorow/

2. Nadmetraż. Art. 21. ust. 4a nowelizacji stanowi, że w przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza 50 m2 - dla jednej osoby i 25 m2 dla każdej kolejnej osoby, Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu. Nie dotyczy to sytuacji, gdzie główny najemca ma 75 lat lub więcej.

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu innych zaległości niż czynsz

Gminy mogą wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela, a pobieranych przez właściciela tylko kiedy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług.

Wypowiedzenie umowy najmu za posiadanie tytułu prawnego do lokalu w miejscowości pobliskiej

Choć zdarzają się przypadki wypowiedzenia umowy najmu z powodu posiadania tytułu prawnego do innego lokalu w miejscowości pobliskiej, prawnie taka możliwość istnieje tylko w sytuacji posiadania tytułu prawnego do lokalu położonego w tej samej miejscowości. Ale ważnym punktem jest to, że to musi być lokal, który nadaje się do zamieszkania i gdzie lokator faktycznie może zamieszkać.

O pozostałych zmianach napiszemy w cz.3 naszego Informatora.

Poniżej załączamy stanowisko stołecznego Biura Polityki Lokalowej na ten sam temat.

Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – informator (część 2)

Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów - informator (część 1)

March 7, 2018 - 8:31 am

Trwają prace nad Ustawą o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Ustawa została w dniu 5 marca przegłosowana przez komisję w Senacie i prawdopodobnie zostanie ostatecznie przyjęta przez Parlament.

Ponieważ „Gazeta Wyborcza” opublikowała wczoraj „Informator” bez podania niektórych ważnych szczegółów i z komentarzami z którymi nie możemy się się zgodzić, przedstawiamy krótkie streszczenie naszym zdaniem najważniejszych dla lokatorów zmian. Dziś publikujemy pierwszą część.

1. Podwyżka limitu czynszu w zasobach gminy i w publicznym zasobie mieszkaniowym

Obecnie obowiązuje górny limit czynszu w wysokości 3% stawki odtworzeniowej, który jest rzadko stosowany. Każda gmina ustala poziom czynszów, ale są one zazwyczaj niższe niż 3% i stawka rynkowa. Jeśli średni miesięczny dochód najemcy jest wyższy niż kryterium dochodowe określone w uchwale rady gminy, czynsz zostaje podwyższony. W Ustawie wprowadza się taki zapis: „Podwyższony czynsz nie może być wyższy od czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal nie wchodził do mieszkaniowego zasobu gminy”. Ustalono także limit 8% stawki odtworzeniowej. W obecnej chwili w Warszawie ten wskaźnik wynosi ok. 38 zł za metr.

Komentarz: Komitet Obrony Praw Lokatorów był obecny na Komisjach Sejmowych i Senackich i ostro krytykował zarówno proponowany algorytm, tak jak i górny limit stawki czynszowej. Niestety naszych uwag nie uwzględniono. Decyzja ta, mocno wspierana przez Ministra Infrastruktury Kazimierza Smolińskiego (z poparciem wszystkich opcji politycznych) oznacza, że poziom czynszów w mieszkalnictwie komunalnym może przekroczyć poziom czynszów w TBS-ach (obecnie w Warszawie to ok. 20 zł za metr) i Mieszkania Plus (w Warszawie ma to być ok. 30 zł za metr).

Wczoraj w Senacie zwróciliśmy uwagę na rażącą dysproporcję pomiędzy kryterium dochodowym dla TBS-ów (obecnie w Warszawie to ponad 7 tys. zł dochodu na osobę), a kryterium obowiązującym przy kwalifikacji do zamieszkania w mieszkaniach komunalnych. (W Mieszkaniu Plus nie ma żadnego górnego limitu.) To w praktyce oznacza, że osoba zarabiająca np. 5 tys. w TBS-ach zapłaci 20 zł za metr, a osoba, która poprawi swój stan materialny i zacznie zarabiać 5 tys. w zasobie komunalnym zapłaci 38 zł. A nie ma żadnej gwarancji, że dla takich osób będą dostępne miejsca w TBS-ach.

2. Sposób naliczania podwyżek czynszu i częstotliwość sprawdzania

Ustawa zakłada, że weryfikuje się dochód nie częściej niż co 2,5 roku. Kto przekracza kryterium dochodowe będzie mieć podwyższony czynsz zgodnie z algorytmem zdefiniowanym w Ustawie.

Komentarz: Ponieważ algorytm jest skomplikowany, musimy go przedstawić w odrębnym tekście. Jest on bardzo niekorzystny dla lokatorów z niskimi dochodami – czyli np., zarabiających pomiędzy minimalną a średnią pensją. Ten sposób podwyższenia czynszu będzie dotyczyć tylko nowych umów i nie od razu. Proponowana  poprawka do projektu, zakładająca ujednolicenie częstotliwości sprawdzania dochodów została zignorowana. To oznacza w praktyce, że jedna gmina może sprawdzać co 5 lat, a inna co 2,5.

Według kalkulacji Komitetu jak i Biura Polityki Lokalowej m.st. Warszawy, czynsz może zostać znacznie podwyższony i przekraczać czynsze w TBS-ach i zasobach Mieszkanie Plus.

3. Eksmisja z powodu nieopłacenia mediów

W Ustawie dodano możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą opłat niezależnych od właściciela a pobieranych przez właściciela tylko w przypadku gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów.

W najbliższych dniach, opublikujemy więcej informacji o podwyżkach oraz innych zmianach w Ustawie.

Skomentuj Zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów - informator (część 1)

Zbycie nieruchomości a prawo do lokalu mieszkalnego

August 6, 2016 - 9:12 pm

Jedną z przyczyn odmowy przyznania lokalu przez Gminę może być prawo własności do innej nieruchomości. Zasada ta jest interpretowana przez urzędników w sposób bardzo niekorzystny dla lokatorów. Posiadanie nieuzbrojonej działki, lub szopy nienadającej się do zamieszkania w innej części kraju może być podstawą odmowy lokalu. Urzędnicy nie biorą w ogóle pod uwagę, gdzie znajduje się centrum życiowe, gdzie dzieci chodzą do szkoły, gdzie jest miejsce pracy. Co gorsza, do pewnego momentu obowiązywał okres 5 lat od sprzedaży takiej nieruchomości, w którym nadal nie można się było starać o lokal z zasobów Gminy.

Uchwała Nr XLVIII/1304/2012 Rady m.st. Warszawy z dnia 13 grudnia 2012 r. zmieniła te zasady. Jednym z jej punktów było uchylenie zapisu o odmowie zawarcia umowy najmu lokalu z powodu sprzedaży lub darowizny posiadanej nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, można starać się o lokal z zasobów Gminy pomimo zbycia nieruchomości. Urzędnicy robią jednak wszystko, by lokatorzy się o tym nie dowiedzieli.

I tak w formularzu wniosku o lokal mieszkalny nadal widnieje deklaracja, w której wnioskodawca musi oświadczyć, że w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku nie dokonał zbycia jakiegokolwiek posiadanego prawa do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części. Takie sformułowanie sugeruje, że żadne zmiany zasad nie nastąpiły, co nie jest prawdą. O zmianie nie sposób się też dowiedzieć od urzędników z Wydziału Zasobów Lokalowych.

Oto szczegółowe informacje o zmianach w prawie:

Nie jest też oczywiście możliwe wypowiedzenie istniejącej umowy najmu z powodu zbycia nieruchomości. Komitet Obrony Praw Lokatorów jest w posiadaniu pism podpisanych przez Burmistrza Śródmieścia, w których grozi on lokatorowi rozwiązaniem istniejącej umowy najmu lokalu komunalnego, za to że oddał należącą do niego nieruchomość synowi. Takie działanie oczywiście nie ma żadnych podstaw prawnych.

1 komentarz na temat Zbycie nieruchomości a prawo do lokalu mieszkalnego

Jak pozostać w rewitalizowanej kamienicy?

August 4, 2016 - 11:40 pm

rewitalizacjaW lipcu zeszłego roku Komitet Obrony Praw Lokatorów prezentował na komisji Sejmowej swoją krytykę dotyczącą Ustawy o rewitalizacji. Z wielu względów, pierwotna wersja projektu budziła nasz ostry sprzeciw. Chodziło o dyskryminację lokatorów mieszkających w strefach rewitalizacji, którzy byliby chronieni w mniejszym stopniu, niż lokatorzy poza tymi strefami. Przeczyło to założeniom ustawy, która miała przecież teoretycznie zapewnić korzystanie z rewitalizowanych obszarów wszystkim zainteresowanym, a więc także dotychczasowym mieszkańcom.

Na sejmowym posiedzeniu Komisji Infrastruktury, Komisji Polityki Społecznej i Rodziny oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej, posłowie skreślili krytykowane przez nas punkty o wypowiadaniu umów najmu. Był to duży sukces. Przeczuwaliśmy jednak, że nie będzie to koniec naszych zmagań przeciw wysiedlaniu lokatorów z rewitalizowanych dzielnic.

Istotnie, pomimo wielokrotnie ponawianych publicznych zapewnień władz Warszawy i dzielnicy Praga-Północ, Wydziały Zasobów Lokalowych zachowują się tak, jakby nie miały zamiaru pozwolić dotychczasowym mieszkańcom pozostać w zrewitalizowanych kamienicach. Na dyżury Komitetu zgłaszają się osoby, które otrzymały od Wydziału Zasobów Lokalowych pisma, wzywające ich do składania wniosków o nowe lokale. Nie wskazując lokalu zamiennego i nie mając intencji wprowadzenia lokatorów do tego samego budynku po dokonanej rewitalizacji, w ramach tej samej umowy, władze dzielnicy w jasny sposób wykazują zamiar złamania Ustawy o rewitalizacji i Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Lokatorzy w tej sytuacji powinni stanowczo domagać się lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok i uszanowania ciągłości ich umowy najmu. Nie ma żadnego powodu, by składać wniosek o nowy lokal!

Jeżeli w tej sytuacji Wydział Zasobów Lokalowych wystosuje wezwanie do wypełnienia wniosku o nowy lokal, należy wysłać Wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, według szablonu poniżej:

Tak jak do tej pory, stanowczo domagamy się gwarancji możliwości powrotu dla lokatorów rewitalizowanych kamienic.

Skomentuj Jak pozostać w rewitalizowanej kamienicy?

Nowy wzór doniesienia o nękaniu lokatorów

January 13, 2016 - 9:33 am

W związku z wejściem w życie 7 stycznia 2016 r. nowelizacji Kodeksu karnego i Prawa budowlanego dotyczącej działań tzw. “czyścicieli kamienic”, publikujemy zaktualizowany wzór doniesienia do prokuratury o uporczywych działaniach podejmowanych przez właściciela, mających na celu zmuszenie lokatorów do opuszczania lokali.

Przed złożeniem doniesienia do prokuratury, należy również zawiadomić o utrudnianiu korzystania z lokali położonych w budynku Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego oraz jednostkę policji, a także zażądać pisemnie od właściciela przeprowadzenia kontroli na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 4a Prawa budowlanego.

Skomentuj Nowy wzór doniesienia o nękaniu lokatorów

Wzór pozwu o lokal socjalny i wstrzymanie eksmisji

January 1, 2016 - 7:55 pm

W odpowiedzi na zapotrzebowanie, publikujemy wzór pozwu o uznanie prawa do lokalu socjalnego. Należy go stosować wtedy, gdy grozi nam eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego, a po wyroku eksmisyjnym wystąpiły okoliczności, które uzasadniałyby przyznanie takiego lokalu. Takimi okolicznościami mogą być: ciąża, opieka nad małoletnim dzieckiem, choroba (dotyczy obłożnie chorych), status emeryta lub rencisty, lub bezrobotnego.

Nie ma gwarancji, że sąd rozpatrzy taki pozew pozytywnie, a urzędnicy miejscy z pewnością będą wnosić o odrzucenie pozwu. Jednak warto spróbować, chociażby po to, by doprowadzić do czasowego wstrzymania egzekucji komorniczej.

Do pozwu powinny być załączone dokumenty lekarskie i inne zaświadczenia, które udowadniają istnienie sytuacji uprawniającej do otrzymania lokalu. Czyli np. akt urodzenia małoletniego dziecka, świadectwo lekarskie o ciąży, zaświadczenie z urzędu pracy o statusie bezrobotnego, zaświadczenie o niepełnosprawności, itp.

2 komentarzy Wzór pozwu o lokal socjalny i wstrzymanie eksmisji

Jak uzyskać dane osobowe właściciela do pozwu?

December 6, 2015 - 10:06 pm

Czasem zachodzi konieczność ustalenia adresu domowego właściciela nieruchomości. Może to być potrzebne np. w celu skutecznego wytoczenia pozwu o ustalenie stosunku najmu. Nie mając adresu pozwanego, Sąd może odrzucić pozew.

Wniosek należy skierować do odpowiedniego organu:

  • Dane ze zbiorów meldunkowych oraz ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych udostępnia organ gminy.
  • Dane ze zbiorów meldunkowych oraz ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych w odniesieniu do województwa udostępnia wojewoda.
  • Dane ze zbioru PESEL oraz ogólnokrajowej ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych (OEWiUDO) udostępnia Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Do wniosku należy dołączyć dowód opłaty. Opłata za udostępnienie jednostkowych danych wynosi 31 zł. Informacje na temat opłat znajdziesz tu.

Należy również udokumentować swój interes prawny. Takim dokumentem może być np. pozew sądowy. W razie braku adresu pozwanego, Sąd może dać 7 dni na uzupełnienie braków formalnych. To zbyt krótko, by wykonać procedurę uzyskania danych osobowych. Radzimy więc wniosek złożyć równocześnie z pozwem, załączając kopię pozwu.

Poniżej formularz wniosku o udostępnienie danych osobowych:

Źródło: https://www.msw.gov.pl/pl/sprawy-obywatelskie/centrum-informacyjne-o/8560,dok.html

Skomentuj Jak uzyskać dane osobowe właściciela do pozwu?

Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu

December 6, 2015 - 9:40 pm

Podczas reprywatyzacji budynków komunalnych, lokatorskie umowy najmu są przekazywane wraz z lokatorami nowemu właścicielowi. Zasadniczo więc, nie ma żadnej potrzeby podpisywania nowej umowy z nowym właścicielem. Podpisanie takiej umowy oznaczałoby pozbawienie się praw związanych ze starą umową i jest wielce niekorzystne. Gdy nowy właściciel proponuje taką umowę, należy odmawiać jej podpisania, powołując się na istniejącą umowę najmu.

Może się jednak zdarzyć (i niestety zdarza się coraz częściej), że nowy właściciel nie uznaje istnienia umowy najmu przeniesionej podczas reprywatyzacji kamienicy. Może to mieć szereg negatywnych dla lokatora konsekwencji, jak naliczanie (bezprawne) przez właściciela odszkodowania za jego zdaniem “bezumowne” zajmowanie lokalu, brak możliwości starania się o dodatki mieszkaniowe, itp.

W takiej sytuacji, należy złożyć pozew o uznanie istnienia stosunku najmu. Konieczne będzie zdobycie informacji na temat reprywatyzowanego budynku (wyślij to pismo) oraz informacji adresowych dotyczących właściciela.

Na świadków można wezwać urzędników Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami, którzy zajmowali się nieruchomością przed jej przekazaniem.

Dodatkowo, należy wnioskować o ustanowienie depozytu sądowego, czyli konta bankowego zarządzanego przez Sąd, celem wpłacania czynszu. Dzięki temu, będziemy mieć pewność, że pieniądze nie dostaną się w niepowołane ręce, a Sąd zadecyduje kto jest właścicielem uprawnionym do otrzymywania tych środków.

Wzór pozwu, wraz z informacją o potrzebnych załącznikach udostępniamy poniżej:

1 komentarz na temat Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu

Co zrobić, gdy wnioskodawca mieszka w zasobie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej?

July 21, 2014 - 8:31 pm

Wielu lokatorów mieszkających w zasobach należących do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i starających się z różnych względów o przydział lokalu od Gminy (np. ze względu na przemoc domową lub zbytnie zagęszczenie względem powierzchni mieszkalnej) spotyka się z odmową Wydziału Zasobów Lokalowych. Powodem odmowy jest fakt, iż zasoby Wojskowej Agencji Mieszkaniowej rzekomo nie są objęte przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest to jednak zgodne z faktycznym stanem prawnym.

Lokatorzy mogą się odwoływać od takiej niezgodnej z prawem decyzji Zarządu Dzielnicy, wzywając do usunięcia naruszenia prawa. Decyzja Zarządu może zostać uchylona w drodze zarządzenia Prezydent miasta. Wzór pisma wzywającego do zmiany uchwały prezentujemy poniżej.

Skomentuj Co zrobić, gdy wnioskodawca mieszka w zasobie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej?

Pisma opóźniające bezprawne przekazywanie kamienic

June 14, 2012 - 2:19 am

Poprzednio opisywaliśmy już, jak zwrócić się do Wydziału Spraw Dekretowych, by ustalić, czy budynek w którym mieszkamy jest objęty roszczeniami i na jakim etapie znajduje się postępowanie zwrotowe. Stosowny szablon dokumentu można pobrać tutaj.

Warto również dowiedzieć się, czy budynek był objęty tzw. “Umowami indemnizacyjnymi”. Ta trudna do wymówienia nazwa oznacza tyle samo, co “umowa o odszkodowanie”. W latach 1948 – 1971 PRL zawarła z 12 krajami (m.in. USA, Wielką Brytanią, Szwajcarią, Francją, Danią, Austrią, Grecją) specjalne układy indemnizacyjne (m.in. by nie ponosić sankcji gospodarczych za znacjonalizowane mienie). Na ich podstawie rząd polski przekazał tym krajom fundusze na uregulowanie roszczeń obywateli.

USA wypłacono w ciągu 20 lat 40 mln dolarów (ostatnia rata w 1981 r.), Szwajcarii – 52,2 mln franków szwajcarskich, Szwecji – 116 mln koron szwedzkich, Austrii – 71,5 mln szylingów austriackich, Kanadzie – 1 mld 225 mln dolarów kanadyjskich. Wyjątek stanowi porozumienie z Francją, której 65 mln dolarów amerykańskich wypłacano latami w formie węgla.

Choć w PRL za wiele znacjonalizowanych lub zniszczonych w wojnie majątków wypłacono liczne rekompensaty, właściciele tych samych nieruchomości wciąż starają się o odzyskanie ich w naturze.

Szablon zapytania do Ministerstwa Finansów publikujemy tutaj:

Odpowiedzi z Ministerstwa Finansów z reguły zawierają informację, że brak danych na temat objęcia danej nieruchomości umowami indemnizacyjnymi. W przypadku otrzymania takiego listu, oraz w przypadku gdy z Wydziału Spraw Dekretowych otrzymamy informację, że planowany jest zwrot nieruchomości, należy wysłać do Burmistrza Dzielnicy list o następującej treści:

Wysłanie tych pism ma głównie na celu stworzenie dokumentacji łamania prawa przez Zarządy Dzielnic podczas przekazywania nieruchomości spadkobiercom, którzy już zostali zaspokojeni na mocy porozumień odszkodowawczych. Może się to okazać przydatne podczas dalszej walki sądowej. Nie jest to jednak gwarancją, że nasz budynek nie zostanie bezprawnie przekazany prywatnym właścicielom, gdyż taka jest obecnie polityka władz.

1 komentarz na temat Pisma opóźniające bezprawne przekazywanie kamienic

Top